缓解湾区买房焦虑：不买房可以all in QQQ指数基金

随意说一下第九点，活着就是有成本不是打水漂。
租房，地税，HOA这些的都算成本。。。看你想要哪种生活体验。

luntcz213 发表于 2021-2-16 16:46
这个算法是不是不太对，假设20%首付，房价跌了5-10%那么本金差不多也是20-30%的跌幅，all cash 买房的毕竟 ...

有道理

pdfconverter 发表于 2021-2-16 13:30
大部分观点都认同。不过买不买房还看家庭情况。客观来说，股市大跌和房市大跌同时发生，股民的心情要比房奴 ...

有道理，心累的成本也是成本，而且这个情绪波动的成本比你想象的要大

投资不仅仅考虑收益，也得考虑很多别的部分（税收，风险平衡）：
1. 税收减免：qqq即使长期持有，还是要long term capital gain和州税。但自住房产500k增值免税。这样算来，不算买房的杠杆，股票得多跑赢25%利润才能打平。
2. 杠杆：买房提供了较低费用的5倍杠杆（假设20%首付，贷款利率一般远低于margin利率）
3. 还是杠杆：大部分情况5倍杠杆，跌20%就要被强制平仓了。买房在房价跌20%的情况下，被强制平仓的概率不大（个人观点，政府不太可能允许强平，如果强行拍卖，会导致类似2008年的连锁反应）。杠杆最大的风险就是强平以后，后面即使在涨回来，你也已经出局了（参见XIV 2018年事件，强平以后几天vix index就跌回去了，但fund已经强平了）。

pdfconverter 发表于 2021-2-16 10:30
大部分观点都认同。不过买不买房还看家庭情况。客观来说，股市大跌和房市大跌同时发生 ...

一看就是老股民了。。。

早上买了点女神etf买在了山顶 抑郁。。。

吃馒头我最快 发表于 2021-2-17 04:04
投资不仅仅考虑收益，也得考虑很多别的部分（税收，风险平衡）：
1. 税收减免：qqq即使长期持有，还是要lo ...

tax是个非常专业的问题，跟具体情况有关，也有很多操作方法，所以没有在正文里单独列出来比较。股票上就有很多涉及到tax的操作。房子也不单单是部分增值免税，还有itermized deduction里的房贷利息免税，还有置换房的免税政策，等等。总之，tax是个很专业的问题，不是这样简单算的。

确实，股市有风险，杠杆非常非常不提倡。在正文比较QQQ和湾区房价时，已经考虑了房子的杠杆，QQQ不需要杠杆。

另外，再次强调，房子杠杆起步是1:5，随着贷款本金还的越来越多，杠杆率在稳步下降。贷款还完，就没有任何杠杆了。很多人以为现在还贷辛苦点，努力工作，早点供完房贷就解脱了。其实一旦杠杆低到一定程度，哪怕是湾区的房子，也远远跑不过股市了。搞投资房的朋友一般都要维持一定的杠杆率，不停的贷款买新的出租房，没有杠杆的投资房还不入直接买REITS。在现在很火的FIRE运动中，绝大多数人都是靠存出上百万的股票，然后靠每年的股息收入提早退休的。

个人经验，单收入硬工，downpay all in了tesla bili 外加运气好东家憋了几年终于在A股成功上市，才有了资格今年抢房买房。

你咋不all in GME 再来一波看涨期权 to the moon🚀🚀🌕🌕呢？