【血泪经验】加拿大买房避坑指南

这原先是我在https://www.1point3acres.com/bbs/thread-739822-1-1.html的一个回帖。想分享一些加拿大买房常见的误解。

关于我：我不但不是经纪，我生平最恨经纪。买房基本 DIY。欢迎私信。


1. 首付

—— 大行对新移民或者新 pr， down payment妥妥35%起。另加5%作为首年能付得起钱的保证。因此在加拿大买房请准备好40%。

很多人会网上看到所谓20%首付。这是很久之前的事情了。

一个利好是父母收入通常也可作为担保。但是请问清楚产权的问题。遗产税很坑。并且如果你要交海外买家税他人的担保会带来退税问题。买家税退税不是小事。请慎重。


2. 该买 condo 吗？

—— 请牢记：condo 很坑。楼花更坑。买 condo 的楼花最最坑。

除非你手里的钱真的只有80万加元并且不住 condo 浑身不舒服。不然没有理由买 condo。

Condo 因为天量的供应，永续的高额管理费以及高企的空置率，导致出手非常困难。DOM较长。

识别一个中介是不是想坑你的一个重要标志就是看他会不会给你无脑先推销一波楼花。这玩意在楼主买房那会儿坑了多少人啊。


3. 我该买哪里？马（Markham）还是列（Richmond Hill）？

—— 在你做好研究之前，哪里都不买。

新移民不要听着中文互联网和华人经纪的宣传，言必称 Markham 和 Richmond Hill。

首先，这两地的未来涨幅基本被十年前的炒房客吃干抹净了。这两地买十年新的442（4房4卫2车库）没有1.5M是上不了车的。

你可以实地去工人新村（Berczy)看看，看看那里的1.5M 的房子你住不住得下去。我是住不下去。我要得抑郁症。我不想在卧室里啪啪啪的时候邻居开个窗能给我递进个安全套。

1.5M 你放眼整个多伦多有很多选择。距离多伦多大学10公里内的townhouse有的是。多去跑跑，多去看看。没必要盯着地理位置那么偏远，楼间距那么近，赶着去接十年前炒房客的盘。

未来如果房价跌起来，第一个遭殃的就是Markham 和 Richmond Hill那批 lot小，地理位置偏远的新区。

当然，马列老区里好区很多。比如於人村(Unionville)。顶级公校，交通还算方便，社区成熟，居民有钱。就是那种442没1.8M 很难下的来。


4. 那...经纪公众号里推荐的New Market，Aurora，东桂林，巴里能买吗？很多经纪都在推荐啊！

—— 你就不能自己看一眼地图吗！！！！！！你是要每天沿着央街跑个马拉松吗！！！


5. 那...经纪公众号里推荐的whitby, Oshawa, Ajax能买吗？很多经纪都在推荐啊！

—— .........你就不能自己看一眼地图吗.........


6. 那...经纪到底有什么用？

—— 没什么用。少数年纪大的自己参与过房子维护改造的经纪，如果性格比较爽朗，在看房的时候能指出一些“这个屋顶好像是新做的”“这个地下室有点漏水痕迹”等问题。

除此之外，他有的公开信息和你有的是一样的。他就算有什么高级内部数据库，他也不会用MySQL。你们都是在用原始手段选房。


7. 那...那些年轻的经纪就不怎么能找啦？

—— 是的。起码找和你妈妈一样年纪的经纪。


8. 除此之外，找经纪有什么讲究？

1. 不仔细给你选区，上来推销你上述列过的地区的中介请慎重。
2. 看房看不出细节的慎重。
3. 开奔驰宝马的小年轻慎重。
3. 不肯跑腿带你看房让你打开他朋友圈看楼花的，可以直接拉黑了。


9. 那我该怎么选房？

1. 准备好40%的首付。
2. 联系贷款经纪，确定你能够到的上限是多少。注意贷款经纪不是买方经纪
3. 确定你最理想的地点，以其为中心画一个25分钟圈。
4. 打开 HouseSigma 等网站。
5. 选择每个街区不靠大马路的442或者Townhouse/link，选个2套。总共选个10套左右，做一个备忘录。

注意，这个阶段不要在乎房子新旧。一看地段。二看 lot 尺寸。

6. 随便找3个买方经纪。找个你最顺眼的，把这个 list 发给他。让他带你去看。注意，就看你列的。他如果有他推荐的，下次再说。
7. 如果你没车，最好自己租车去。在看房的时候，认真用心体会：安全吗？舒服吗？买菜15分钟能解决吗？和大马路远吗？如果这个区是我要住10年的，我能住得下去吗？
8. 无论买方经纪如何怂恿你下 offer，不要脸皮太薄。不要理他。要签最多签一个月或者15天。

如果不满意，回到第5步

8. 在每年的低谷期入手。


祝您购房愉快！

谢谢分享，已加米，请问如何判断低谷期？

maybe35 发表于 2021-3-30 08:21
. From 1point 3acres bbs谢谢分享，已加米，请问如何判断低谷期？

大的来看就是三个指标：DOM（https://en.wikipedia.org/wiki/Days_on_market），六个月成交量，以及 六个月median/mean。

微观的指标可玩性就多了：最主要的其实就是看你看中的房子有几个 offer 。

同社区近期成交价也可以做个参考，但是这个很不准确，关乎各种因素。比如装修好差个10%是很正常的。你在没有非常了解那个房子的前提下不好估。

toughcharlie 发表于 2021-3-31 02:42
大的来看就是三个指标：DOM（https://en.wikipedia.org/wiki/Days_on_market），六个月成交量，以及 六个 ...

想问问您知道angus glen这个区吗，会不会也像bercy一样密度很大

hewasaguy 发表于 2021-3-30 09:36
想问问您知道angus glen这个区吗，会不会也像bercy一样密度很大

知道啊。这算挺知名的区了。
密度也看。但是普遍没有 berczy 那么那么密。你准备在那里买了吗？球场的东南还是西南啊。

楼主可以分享一下卖房买房diy 攻略吗？ 我也不喜欢地产经纪，太坑了
-baidu 1point3acres

toughcharlie 发表于 2021-3-31 04:09
知道啊。这算挺知名的区了。
密度也看。但是普遍没有 berczy 那么那么密。你准备在那里买了吗？球场的东 ...

比较想入手union village的townhouse，你了解这个位置吗，想问问您建议

Yana 发表于 2021-3-30 11:35
楼主可以分享一下卖房买房diy 攻略吗？ 我也不喜欢地产经纪，太坑了

可以啊。你想了解具体哪个环节呢？知无不言。

hewasaguy 发表于 2021-3-30 11:58
比较想入手union village的townhouse，你了解这个位置吗，想问问您建议

优点缺点都比较明显的区。华人经纪去年炒的热点盘。
取决于你是多少钱上的车，以及你的 lot 。

优点：位置不错。整个markham 假如未来开始走低了，这个区不会是不容易出的区。学区不错。距离高速和主干道都还算近。如果你一定一定就要住在markham，并且你的预算确实就是1.3M之内了，那这个小区我觉得成。

缺点：第一期我记得价格就已经挺贵了。开发商已经把未来很大一部分利润吃干抹净了。这是个比较糟心的事儿。如果你是打算一期的价格入，其实放眼全 GTA你的选择很多。markham 毕竟进城是不便的。

其他嘛，有些关乎你自己的 lot 的细节你就得自己拿捏了：比如，假如你的 townhosue 是背靠背的，那种采光和压抑感你能不能接受；在墓地附近，能不能接受，等等。

赞一个！请问LZ了解温哥华的市场吗？能否也简单介绍下