自己去看open house为买房攒经验，需要看什么？

大概三年后才会买自住房，想利用open house去自己看房学习一下经验。大家有没有推荐自己瞎看open house时候应该看什么呢？

背景：疫情前曾经想买房，看过十几个房子，对自己的审美喜好和location的重要性有了更多了解。但是对open house除了房间朝向+观感之外还应在软硬件方面看什么并不了解。有没有什么资料或者视频系统学习一下呢？目的是在未来自己买房时更为熟练+不被别人坑+碰运气买的快一点（毕竟到时候娃该上小学了不适合持久战）

其他的我不知道，说几个我自己出了offer花了inspection冤枉钱踩过的坑吧…坐标美东，买的是SFH，可能部分适用。

（1）Septic Tank，我在开始看房之前都不知道一部分SFH用的是独立化粪池这件事。这玩意埋在地底下，原则上需要2-3年一通，那些从来没通过化粪池的房子要慎重考虑，一个化粪池修建可以花100-150K。建议你在open house的时候问问经纪人/房主/sellers agent化粪池什么时候修建的最后一次pump是什么时候。

我们看房子的时候曾经给一个化粪池有问题的房子在不知情的情况下出了offer，结果请了房检发现房主把化粪池修建在了台阶正地下，打不开也修不了，只好放弃了。

（2）【现场】问好到底是SFH还是Multi family home，我们看房的时候遇到过卖家在redfin上明明列举了single family home，结果我们看房的时候被临时通知这是一个Multi family home的，我们问他们你们为啥公然造假，他们说，如果不列成SFH我们这个东西也没人看啊！我们：？？？

SFH和MFH在税务上有很大的差别，LZ一定要小心，我们遇到过一次这个坑……

（3）屋顶有没有明显问题，地基有没有比较大的裂缝，看一看地下室会不会发现rodent的痕迹，如果肉眼可见的看到这些问题，那也不用Inspector了，你直接跑路吧……

（4）房子水压怎么样，水里有没有硫磺或者其他奇怪的味道？虽然你的buyers agent会告诉你这些你不用太在意，你看中了房子可以请inspector来查看，但是反过来说，如果你在初次看房就发现了这些问题，你为啥要等到inspection花钱，直接跑路就好了啊…尤其是水压，可以试一试冲马桶或者是洗手池。亲自踩过的坑……

（5）这个跟Openhouse关系不大，但是这个是LZ亲自血泪教训踩过的坑：打算动手买房子之前一定要对贷款的各种政策有充分的了解，不要在不知情的情况下随便换行业/换工作/从W2转成1099等等。我自己的情况就是从W2变成了1099，虽然收入高了好几倍，但银行看到我没有两年self employment工作经验，贷款就是办不下来。地里有一个帖子我相见恨晚，推荐给楼主：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-742791-1-1.html

现在没有"open" 的 open house, 现在的 open house 都必须有 agent 预约, 然后每个房子都要 agent 给签一份进屋看的 covid disclosure. 然后 agent 按预约的时间用他们的万能钥匙带着你进去.

既然有 agent, 那你就可以直接 request disclosure, 一般都带有 inspection report, 地震 火灾 洪水各种危险指数等 各种信息. 基本看那个就知道很多 fact 的问题了. 剩下的大多数就是你的 preference, 自己看着喜欢就行.

在湾区的话, 看地区 (学区/commute/公司/周围生活) 和预算. 不知道你的预算在你感兴趣的区域有多宽裕 - 如果预算一般, 可能没有几个选择... 我在看房前还在网上看视频讲各种 inspection, 各种怎么根据房子情况讨价还价 等等, 但是和 agent 仔细了解湾区形式才知道, 在我们预算的这个价位, 就算有各种毛病的房子也 offer 一大堆, seller 根本不用理会你...

我觉得如果不着急的话，完全可以先从逛逛各个大的区域开始，感受一下每个地方周围的community～然后再去看具体的房子怎么样

看看HOA都包什么。感受水压、厕所座便的高度合不合适、采光度是不是自己喜欢的。旧房要看管道多久没换，屋顶换了多久，房顶和地下室有没有漏水过。

基本上就是想象自己是要买房的，想象以后你如果要住在这个房子里
1. 这个房子在格局上有什么坑没有，比如三层的townhouse最上面一层没有卫生间，你住着会不会觉得不方便，厨房的构造是否合理
2. 是不是有很多过道墙壁之类的没必要地占用空间，造成虽然sqft比较多，实用空间其实不大
3. 窗户、热水器、暖气、屋顶是不是老旧已经到了年限，马上要换了，看不懂可以问卖方agent
4. 房屋离主路是不是太近，离邻居家lot是不是太近，采光噪音在一天不同时间的情况
5. 室内顶楼屋顶上，地下室之类是不是有水痕，整体各处是不是有霉味
6. 地下室、外墙、foundation有没有肉眼可见的裂痕
7. 院子是否基本比较平，房子如果在院子低洼的地方是否有良好的排水（以前就见过一下雨就变小岛的房子）
如果有其中一些问题也是正常的，特别是在热门地区，再破的小黑屋也有人卖有人买，那就要观察这样的缺陷如何体现在房价上，以及买了之后需要花多少钱来改造
去看房之前之后也可以自己做功课，大部分town都可以在网上直接按地址查房子的assessment record（assessment office）和申请各种permit的record(building department)，看看有没有私搭乱造

不是立刻买，其实就到处看看你自己喜欢什么样的就行了。。到底喜欢大的还是风景好的还是有社区的，想要院子大的还是小的不用维护的。很多东西不看不知道自己喜欢啥。我就是看房子时候发现我还挺喜欢有山景水景的房子，愿意多花一点钱，而我ld就喜欢有社区的那种

加州现在没有open house，如果是自己随便看看的话，可以等疫情过去open house重开了再去看

Kenlec 发表于 2021-4-5 20:49
看看HOA都包什么。感受水压、厕所座便的高度合不合适、采光度是不是自己喜欢的。旧房要看管道多久没换，屋 ...

湾区换个坐便人工费只要100刀，美国牌子材料也100刀，换个toto的也就几百块而已。

飘过 学习一下~~