看看这3个房子，就知道碰到什么样的agent要绕着走了吧？

看到了Belmont三个房子，一个小区的，HOA = $236, built in 1997. 你们看看价格，就知道哪样的agent需要绕着走了吧？

39 Arroyo View Circle, Belmont, 1450 sf. living space, 2644 lot size, list price $1,549,000, sold price $1,920,000, COE 4/21/2021 （多半个bath， 多622 lot size)

1 Arroyo View Circle, Belmont, 1420 sf. living space, 2020 lot size, list price $1,550,000, sold price $1,613,000, COE 3/26/2021

35 Arroyo View Circle, Belmont, 1420 sf. living space, 2020 lot size, list price $1,499,000, sold price $1,570,000, COE 2/19/2021

好家伙，不查不知道，一查吓一跳：一个月不到同一小区的房子 39 Arroyo View Circle, Belmont就多卖了30万，这个买家真是好有钱，为那个小区的高房价真是起到了很大的推动作用啊！不管房子内装多么好，多了半个卫生间，采光或者lot位置多么好或者大那么一点，它也不是值那30万的差价吧？如果appraiser估不出sale price, 买家就得用现金填平the gap between purchase price and appraisal value.

以后这个小区再出来房子，是不是得按照195++万出价啊？？？？？？

而且再读这个房子的JCP report, 也是一堆硬伤，IN a very high fire hazard severity zone 高危山火区域. IN a mapped active or potentially active fault zone or within one-eighth of one mile of an inactive fault trace 地震带. IN a landslide-prone area that includes defined, probable,suspected, or conjectured landslides or within one-quarter of one-mile of a small landslide山体滑坡区. IN an airport influence area: San Carlos Area A & San FranciscoIntl Area A 飞机航线内. WITHIN 2,000 feet of a gas transmission or hazardous liquid pipeline(s)depicted in the National Pipeline Mapping System 2000尺内有天然气管道.

不知道大家对 Belmont 这一带有学区的房子有什么看法呢？有这么多硬伤，尤其是在 very high fire hazard severity zone, 这些买家也不害怕吗？

查了一下这3个房子的Redfin，我没觉得agent有什么问题。
1. Listing时间不一样，第1套是3月份list，2是1月底，3是1月初。而整个市场本来从一月份到三月份就经历了疯狂涨价的过程，所以第一套房子成交价格高，是有市场因素在里面。
2. 从1房时间线来看，list了6天然后pending，大概率是review day成交的。在这种情况下，成交价格取决于所有offer中第二高的价格。因为成交价=次高offer + escalation中你给出的step price。如果出的价格低了，那么这套房子很有可能就不是你的。在这个情况下，agent的作用其实比较有限，主要的价值是帮助client确定这套房子对他的fair value。
3. 1房的结构明显好于2，3，有如下几点：1. 多一个garage。这个东西特别的handy。2.多一个PWDR，这个东西好处在于，客人来的时候，比较方便。我一般喜欢分租房子，所以看房子的时候会从分租角度考虑。多了这一个PWDR，就有可能能改成一个3b3b，虽然空间会比较小，但出租出去的价格不会低。

总体而言，房子成交价格高是受到所中因素共同决定的。如果1房是个early offer，那么我们可以说agent不专业，估价太高了。但是从时间线来看这个价格是escalate上去的。在escalate offer中，有的时候就这样。你运气好，虽然和10个offer竞争，但其余9个offer出的价格都低，那么你的offer最后成交就不会特别高。但你要是运气差，即使只有1个offer和你竞争，但就因为对方出的高，那么你offer escalate出来最后的成交价就很高。

所以真的不能迷信这些所谓的top agent. 真是害人不浅！一定要集体抵制这些人。

我觉得你们谈到的floor plan and garage 的优势也就多值15万吧？怎么就值30万呢？我要是高位站岗的买家要吐血了……

以前总去这里接送同事，这一片社区挺好的，有很多豪宅。

acheles 发表于 2021-04-24 13:17:21
以前总去这里接送同事，这一片社区挺好的，有很多豪宅。

这个小区被包围在一群出租公寓中 应该是这片唯一的独立屋 确实是最豪宅的了

前两天看到这个房子的成交价我也震惊了，看了一下buyer agent果然又是某个华人top agent

白羽幸 发表于 2021-04-24 14:04:54
前两天看到这个房子的成交价我也震惊了，看了一下buyer agent果然又是某个华人top agent

请问哪里可以看buyer agent?

Belmont的学区在半岛算afforable level是最好了。华人也不少，这是优势。剩下的就都是劣势了。。。

1跟2、3户型不一样

第一个房子layout很好，厅和厨房虽然小但装修维护得很好，二楼三间房，书房还有view。另外两个房子一进门就是走廊，楼下两间房楼上master，layout很奇怪，有一个还贴着apartment，privacy很差。

但是，190+买第一个房子，地也很小，我也是不太能理解。

alpb0130 发表于 2021-04-24 14:35:34
请问哪里可以看buyer agent?

Redfin app - 下拉看到 About this home- 点击 continue reading - 然后就可以看到 who is the listing agent and buyer’s agent 啦！