说说在加拿大买房的事（1）

就朋友圈子的情况，
投资condo的是为了现金流，类似买high dividend 传统股，
投资house的是为了涨幅，类似买高科技成长股，
两类人投资偏好不同，但是过去很多年都活得挺滋润的~

kernel_error 发表于 2021-4-26 06:38
20多岁刚毕业，父母支援一点买condo还是很合理的，毕竟总价低，首付低，月供也低（加了管理费也比house和 ...

“还月供+付管理费地税还是要比租GTA的condo帮房东还房贷性价比高很多的”

我想听一下这一点你是怎么算的？

我随便选了一个今年成交的condo：

Unit 303 - 1 Bedford Rd

1b1b1车位，三月份778k 成交。tax 3264; maintaince 551/month. 租金在2000-2600浮动，因为疫情连续一年没有租出去。

咱们就都按最好的来算：首付20%利率1.6，空置率5%。假设持有10年期。
您为何觉得这套房买下居然会比去租划算？每年亏损的现金流都足够抹平涨幅了。

您也可以给出您想用做计算的unit。咱们就从近一年成交的选择一套差不多的就好。

toughcharlie 发表于 2021-4-27 02:09
“还月供+付管理费地税还是要比租GTA的condo帮房东还房贷性价比高很多的”

我想听一下这一点你是怎么 ...

这套 https://www.realtor.ca/real-esta ... issauga-city-centre
用realtor的傻瓜计算器算完，35%首付30年期每个月还1800多，其中1100是给银行的，傻瓜计算器多算了很多东西进去。不算通胀也比同楼盘差不多楼层的月租金便宜，而且这样还贷手里还能落下一套房，后面还能以租养贷，就是因为钱不够才买condo，我现金流放银行不是更亏吗。要是有钱我也去买free-hold th或者house了，现在刚毕业的经济实力只能有多大能力办多大事了。

Charon 发表于 2021-4-26 07:02
是的，你说得很对。不是每个人都有那个首付和贷款能力买house，刚开始买较新的condo自住，月供比租金稍微 ...

“不知道为什么前面对买condo这么大意见，感觉有点知乎人均年入百万的那个味了。”

well，我就姑且算你在阴阳怪气我吧哈哈哈哈。

我对在多伦多买 condo 的行为绝无意见。因为我自己也是住的 condo。我想自己静静的时候就会跑到 condo。condo 是一种生活方式，我为什么会对某种生活方式有意见？

我仅仅对买 condo 并且宣称这是个好投资，并且贴上一串不实描述有很大意见。

典型的不实描述，就像楼主你的发言：

“刚开始买较新的condo自住，月供比租金稍微多一点”

我的老天，这是多出一点吗？

你随便买个 dt 的10年新的 condo 自住，我给你个正常价：65万的1b1b，算你20%首付1.5利率500管理费2500地税，你每个月的现金流最少也是 -1000以上，绝对只高不低。而且时间越推移你亏得越多。


试想多伦多大部分年轻人一个月也就是到手四五千。你一下要让别人在房租之外，额外再付百分之25%。还轻描代写地说：不是很多。

老天。你这才叫刚下飞机，凡学大师。

toughcharlie 发表于 2021-4-27 02:34
“不知道为什么前面对买condo这么大意见，感觉有点知乎人均年入百万的那个味了。”

well，我就姑且算 ...

我不懂你为什么非要揪着热门地段的豪华condo不放啊，能承担65万的要么咬咬牙再借一点去买townhouse了；要么在非downtown区域买一个普通2bedroom的还可以租一间出去。
你一定要买dt豪华公寓然后说租不出去那我有什么办法……实际上非疫情期间，多伦多的非豪华公寓空置率非常低。
我知道的投资公寓的一般是买中等价位的租给学生，大多地区的统计数据是租金收益4-5%，再加上condo价格本身的涨幅，以及在大部分时间里condo的流动性都比较好（covid引发的house抢购潮是一个特例），这本来也是一个常规的投资方式。

condo和house是两种不同的投资方式，你一定要找condo里比较极端的投资标的，和house里能分租六七间出去的对比，这我有什么办法。

kernel_error 发表于 2021-4-26 08:26
这套 https://www.realtor.ca/real-esta ... issauga-city-centre
用realtor的傻瓜计算器算完，35%首付3 ...

你即使按35%交首付 —— 虽然我不知道哪个有点投资意识的人会用百分之35交首付，很不幸这笔投资现金回报率也是-5%打底。
更重要的是，你说错了：你的傻瓜计算器不是多算，而是显然地算少了点：

你说每个月只要付1800，其中1100给银行。月供这块我们算的差不多，我按照时下1.55左右的浮动算出来是1176一个月。这点我们达成共识。

可是你的管理费就要632一个月，你不交地税？你不用水电？你不买保险？

你怎么用58块 handle 剩下的成本？

Charon 发表于 2021-4-26 08:44
我不懂你为什么非要揪着热门地段的豪华condo不放啊，能承担65万的要么咬咬牙再借一点去买townhouse了；要 ...

你管65万的1b1b在多伦多市叫极端标的？

Okay，我听你的。你来选房。
空置率一律算5%，1b1b。贷款条件你说了算：请说明是当下的哪个银行哪个 program。不接受B lender

你做主，选一套近一年历史成交的condo，把listing号发在这里。

我们一起来掰扯掰扯，到底要亏多少钱。

到底是不是你说的“月供比租金稍微多一点”

toughcharlie 发表于 2021-4-27 02:51
你即使按35%交首付 —— 虽然我不知道哪个有点投资意识的人会用百分之35交首付，很不幸这笔投资现金回报 ...

租房不也得付水电和保险。而且

—— 大行对新移民或者新 pr， down payment妥妥35%起。另加5%作为首年能付得起钱的保证。因此在加拿大买房请准备好40%。

是您另外一个帖子说的，那我不就这么算嘛。

kernel_error 发表于 2021-4-26 09:44
租房不也得付水电和保险。而且

是您另外一个帖子说的，那我不就这么算嘛。

所以你为什么要去走那个新移民的政策呢？你人是新移民没错，可是你为什么要去走那个 program？

难道你的工资乘以五都贷不了那个 condo ？

我在这个楼的一楼说的很明白了：

3. 新移民在 GTA 买房，最好不要选择买一套走35%+海外担保的政策。把自己的盘子拆一拆，首付比率越低越好。

另外，你还没回答我那个的问题：

你的那个傻瓜计算器，是怎么用剩下的几十块钱，覆盖每年起码两千二的地税水电和保险的？你租房总不用付人家地税吧？

toughcharlie 发表于 2021-4-27 04:03
所以你为什么要去走那个新移民的政策呢？你人是新移民没错，可是你为什么要去走那个 program？

难道你 ...

1. 原帖没有说new to Canada mortgage program。20%首付更少，但是每月要还的更多。
2. 你的问题，地税平均～200一个月，当前该楼的高楼层都已经到了1900-2000/mo左右（而且都不包水电保险，水电保险的成本不管租房，买condo，买house，买free-hold都是多出来付的成本，house和freehold还有各种维修和维护的隐形成本），9月utm恢复线下后房租预期还要涨，付差不多的钱而且有down payment，为什么要租房呢？
除此以外，condo还有一些软性优势，比如室内健身房和泳池，安保系统，高层的风景，没有铲雪/扫落叶/剪草坪的麻烦。但很显然，因为高额的管理费，买condo并不是最理想的投资方式，但是加拿大加大移民政策力度，GTA房价至少会持平（参考温哥华），一直自住的情况下并不会有大额亏损。如果房价能降下来或者我手里dp够，我会去选择freehold th。