我的贷款经纪跟我说的贷款的坑！！！（包含吐槽客户）

这是我最近买房找房找的贷款经济，帮我考虑的很周到，就成了朋友。她最近想要吐槽做agent的事，用我的账号发出来大家讨论一下。我不生产贷款，我只是吐槽的搬运工：

“做了几年,发现这一行鱼龙混杂,尤其中国人的agent,坑也很多,所以今天上来跟大家分享一些很容易掉的坑!!!!!

1. 不要相信银行给的Pre-Approval letter!!!!!
为啥呢?因为这些letter都是conditional的.你跟他随便报个收入他就能给你开个2.5%贷8成....然后你满心欢喜带着这个pre approval letter就去看房了呀, open house 看得可开心,首付也觉得够够的,甚至有的房子价格开的挺高的,但是一想到只要10%首付就觉得自己咬咬牙也可以....最后房子看好,准备材料提交过去做贷款的时候,银行给你一个4.375%的利率跟你讲只能最多贷7成,你要不要吧就.等到那个时候你卖家在等着close了你也没时间再去重新申请了,只能接受这些. 拿得出首付的还好,拿不出首付那你傻眼了,看着心爱的房子就这样飞走~~ 尤其是现在卖方市场,手里拿着现金全款买房的人不要太多,谁等你呢..
2. 搞清楚自己到底能afford多少的房子!!!!

很多人觉得自己的薪水1/3用来还款够够的了,其实真的不是啊!!!你要算上你的utility和tax bill,保险账单,车贷,信用卡贷, 这样一算也得大一千去了起码,所以不要太自信了各位同学!!当然大部分人,尤其是这里的码农是不需要担心收入的,尤其双码农家庭.但是湾区/LA/纽约的房子也是真的不便宜. 非要10几万的收入去供3m的房子..那首付准备好也是有可能的! 适合有存款或者爸妈可以支持的朋友们.

3. 如何比价? 大银行Vs小银行.
首先,大银行的利率不一定比小银行好.小银行的offer也不是一定比大银行低...说的有点绕口令,但是真实情况就是you never know!!大银行各家有各家的program,有的银行不做太大的贷款(jumbo),有的银行做但是不能超过50万,有的银行不做信用分低于650的(这里强烈建议低于650的自己修复一下自己的信用...拿到的利率会低很多!!),有的银行不做外国人贷款.所以最好自己去问清楚各个银行的利率..有的小银行的利率会给的很好就是因为他们的programs都不一样. 最好就是找loan agent问一下拉. wholesale broker,  在一些州(FL/CA/NY/MD/IL/AZ)给的利率会比大银行低0.15%左右

4. 利率可以通过花钱买下来!!!
一般你reach out to loan officer,他应该根据你的需求给你推荐一个最合适的方案, 包括:1. 你是否想要付up front closing cost (这里大家要注意!!!!所谓的no cost refinance/purchase,都是帮你把那些cost roll up到剩下来的Balance了,分摊到30年的话可能每个月多付3-5刀的奶茶钱,这个对手里不宽裕的同学来说是比较合适的) 2. 你是否想要长期hold this property? 这个关系到你是否贷15年还是30年..会不会有提前还款的penalty..等等等.

第二条我看了直接摇头，你是真的最近做过贷款吗？
贷款里面的montly payment包括除了utility以外所有跟房子有关的开销，至于你有车贷，或者大笔信用卡债务，所有的这些，除了utility，贷款银行都会帮你算清楚，并不会存在你还完钱连水电费、吃饭都够呛的情况。

请问如何修复信用分数？有短期的方法吗 谢谢

提示一下大家
很多坑没有必要真金白银去踩，花不到200美金就可以在网上学到专业的mortgage education，就是MLO exam认证的那种
连200美金都不舍得花就去youtube搜一搜一些loan officer的视频，基本上也能学到个六七成

不好意思有个错别字，*贷款经纪

所以 银行为什么故意不承认自己的pre approval letter呢....？

第一条都是些什么玩意。难道不都是进合同之后shop around一圈利率么，而且现在怎么可能4.x的利率，太搞笑了。

补充内容 (2021-05-25 04:58 +08:00):
但是确实，有必要提前了解清楚银行的reserve和首付要求。

PA确实不靠谱。现在waive financial的情况下建议大家都搞一个underwritting approval再下手

GaogeousAce 发表于 2021-5-25 04:57
PA确实不靠谱。现在waive financial的情况下建议大家都搞一个underwritting approval再下手

是的。不然做到一半，没有两手准备，真的心塞死。

黑人不是牙膏 发表于 2021-5-25 04:54
所以 银行为什么故意不承认自己的pre approval letter呢....？

谢谢回复..我就是lz的朋友..一般来说pre approval是基于两年报税, paystub还有信用报告.但在这个过程中如果有任何条件发生变化,underwriting就过不了, 所以叫做PRE approval. 真正的approval letter叫做commitment letter或者commitment agreement. 看到closing disclosure 才是胜利的号角~!

大米支持一下，谢谢各位！哈哈

补充内容 (2021-05-25 07:04 +08:00):
大米，求大米胖友们。几个月不上被扣光了。

loveday 发表于 2021-5-25 04:56
第一条都是些什么玩意。难道不都是进合同之后shop around一圈利率么，而且现在怎么可能4.x的利率，太搞笑了 ...

不好意思没说清楚,有些人一年报税2-3万,他们利率都是4+, 不像你们啦~

GaogeousAce 发表于 2021-05-24 13:57:04
PA确实不靠谱。现在waive financial的情况下建议大家都搞一个underwritting approval再下手

诚心求教，哪个银行可以一上来直接做underwriting？我问的基本都是先开个pre-approval，进合同以后才给underwriting?