求问哪些地方的投资房比较好出租，而且租金能cover房贷和房产税？

之前给一个做房产出租投资的公司做过一个他们给客户预估收益的计算器. 他们算的超级细 - 包括多久换一次房客, 找新房客期间要花多少钱, 写合同多少钱, 换锁多少钱都会计算在内, 还包括了 tax writeoff, income tax 啥的

我随便用几个他们的真实数据点做计算 (德州和加州的几个), 正常贷款 (20% 左右) 的话 cash flow 基本难有正的. 都是要算上房子的 appreciation, 10 年的投资回报率才基本都是正的.
我的 date point 比较少, 只是我的 general observation. 但是不考虑卖房收益, 就要 cash flow, 可能有点难.

ydong1101 发表于 2021-06-07 21:52:13
大盘一年才涨10%最多了，你知道房地产的回报率吗？贷款的情况下每年20%是保守估计的。

请问贷款的情况下20%的回报率是怎么算出来的？

猫咪在路上 发表于 2021-06-07 22:15:40
请问贷款的情况下20%的回报率是怎么算出来的？

网上很多计算器，可以找一个算一下，假设房子每年涨4-5%，房租打平所有cost。25% downpay。

猫咪在路上 发表于 2021-06-07 22:15:40
请问贷款的情况下20%的回报率是怎么算出来的？

房子的投资回报有四部分：1 升值 2 租金 3 本金paydown，也可以算作租金的一部分。4. tax deduction。四个加起来，在房价平均年增值4-5%的地区，25%的年回报率是非常容易实现的。

做个比较，10年前在加州首付25%随便哪里买一套房子拿到现在，租金加升值得到的本金收益大概翻了6-7倍。同时期可以看看sp500，nasdaq的涨幅就明白了。很多人说买房子不赚钱那真是可惜错过了金矿。

ydong1101 发表于 2021-06-07 22:50:03
房子的投资回报有四部分：1 升值 2 租金 3 本金paydown，也可以算作租金的一部分。4. tax deduction。四个加起来，在房价平均年增值4-5%的地区，25%的年回报率是非常容易实现

纳指10Y也是 6.5倍，貌似考虑manage租房的人力成本或者说去掉中介和维护开销，还是大盘多一点？

yanshuo619 发表于 2021-06-07 23:06:24
纳指10Y也是 6.5倍，貌似考虑manage租房的人力成本或者说去掉中介和维护开销，还是大盘多一点？

这算了所有成本了，包括空置和维修和管理。我算的保守了点，刚才仔细算了下应该是8倍不到一点。如果你考虑到10年的租金收益基本免税，卖房子还能通过1031 exchange继续避税，我会选择房子。还有一点，一把投20万进一套房子很多人都敢，十年前让你一下子放20万在纳指，敢的人会少很多。

Merced, Fresno

ydong1101 发表于 2021-6-8 14:36
这算了所有成本了，包括空置和维修和管理。我算的保守了点，刚才仔细算了下应该是8倍不到一点。如果你考虑 ...

求问租金收益如何免税？

jamesthu 发表于 2021-06-08 07:17:26
求问租金收益如何免税？

depreciation, interest, repair等等这些跟你房子相关的都算cost，最后报税下来房租收入一般都是负的，当然主要靠depreciation和interest

ydong1101 发表于 2021-06-07 21:52:13
大盘一年才涨10%最多了，你知道房地产的回报率吗？贷款的情况下每年20%是保守估计的。

中国的房子也没见一年涨20吧，你这加了杠杆就应该都加上杠杆一起比呀…… 敢加杠杆不要光看涨啊，下跌的时候亏起来也爽歪歪……