湾区买房大家是超大额贷款吗?

贷款总额一般是按照税前收入来算的，1到2倍税前算轻贷款，3倍税前算一般贷款，4到5倍算超大额贷款，然后大概很少有人不贷款或者5倍税前以上吧?
以下结论参考个人经历
(1) 2017年12月毕业来湾区的时候，South Palo Alto一套1500尺3bed 2bath看着还不错的无硬伤老房子大概2.5m
(2) 2021年6月的现在，South Palo Alto一套1500尺3bed 2bath看着还不错的无硬伤老房子大概3.2m

同样的东西涨了0.7m - 我的净资产增长只比这个数字高了一点点，还是在生活质量谈不上很体面的前提下，至今还开着上学时买的车，价值10k或者以下... 当然疫情期间算特别情况，但是参考历史数据的话还是很吓人https://julianalee.com/palo-alto/palo-alto-statistics.htm



下文是假定工薪阶级的背景，家里没有大款，我得出的结论很奇怪。

如果认为湾区整体经济环境，是欣欣向荣，科技公司股价是要继续增长 (极大概率吧，现在往后10年光景还是有?)，那么不管如何都应该超大额贷款（到能维持自己生活质量的极限）。

原因是房子增值每年平均10%然而贷款只有2% 3%的水平。如果想投资，超大额贷款买房现金投资；如果想生活，超大额贷款+所有现金买房提高生活质量。

当然，超大额贷款有风险，参考经济危机的2000年和2008年。但是FANNG现在正儿八经的全世界日进斗金... 现在疫情特殊情况，下面两三年房价应该要回调，因为银行加息政府控制通胀

ng入职，三年半资产增长了0.7m+。这算是隐形凡尔赛贴吧。我ng进来三年还在吃土。

我觉得 lz 绕的有点多了. 分离成 2 个问题更好:

1. 应不应该买房: 除去rent vs own 的 life style 以及各种 subjective 的因素. 只考虑财务因素: 你觉得房子和股票哪个预计涨的快, 就把钱放在哪里. 两个市场都不可能准确预测 / time the market. 所以就看每个人的分析了. 不过你也说了, 湾区来看房市可能更快.

2. 贷款: 这个非常简单, 从财务方面分析, 因为贷款利率远低于股市房市增长率, 只要银行可以 approve, 你就要最大的贷款额度. 因为少于 20% 还有 PMI. 所以 20% 就是从财务来看杠杆最高, 最合理的方法.

注意你在分析"贷款"的时候, 要 apple vs apple - 你要比 "有 3m cash 的人买 3m的房子 - 贷款多 vs 少". 而不是 "有 3m cash的人" vs "没有 3m 的人" 买 3m 的房子在不同贷款比例下分析. 同样初始条件下, 肯定是贷款越多越高收益 - 有 3m 的人, 全款了那就只得到了房子增值的盈利, 但是 20% 贷款的话, 除了正常拿到房子增值的部分, 还能同时得到剩下的 80% 在股市的盈利.

湾区不贷jumbo真的买得到房子么？就算你有0.7m的down，撑死也就1.5m的上限，这个预算在湾区买房选择真的有限

所以不根本没得选么

大哥，能买到就算赚到了
哪有空考虑轻重…

mandmwantapig 发表于 2021-6-8 14:00
大哥，能买到就算赚到了
哪有空考虑轻重…

(>.>) 抢的这么吓人吗

你这么计算不对。买房自带五倍杠杆。三年大概是700k本金赚700k利润，还是相当可观的。

这结论有什么奇怪的，看好房价就多上杠杆而已，房贷是最便宜的贷款手段了，想贷款的话当然尽量贷房贷。愿意承担相应风险就行。会投资的都是这么操作的。

5倍，感觉好低的样子

sjc_coder 发表于 2021-6-8 14:58
ng入职，三年半资产增长了0.7m+。这算是隐形凡尔赛贴吧。我ng进来三年还在吃土。

phd毕业拿的股票多+疫情后all-in炒股。看着很多但是基本也就房价增长量啊，更别提低下的生活质量了。老实说这几年事业发展的也谈不上好第五年股票cliff后收入大幅下降，我都在想要不要离开湾区了...

无产阶级能不能团结一点 :)

manyoushen 发表于 2021-6-8 15:09
这结论有什么奇怪的，看好房价就多上杠杆而已，房贷是最便宜的贷款手段了，想贷款的话当然尽量贷房贷。愿意 ...

先不说股市投资回报率比这高很多(nasdaq or qqq平均年增长)，湾区房子5%增长那真是毫无压力吧... (后面几年加息肯定涨不上去还要跌，但是长期看只要科技行业不倒5%那是轻松的很)。

重点是湾区房子这么贵，好点房子的每年房价增长量已经基本是小弟的净资产增长了 - 这是一个我努力工作让自己远离优质生活的故事

sjc_coder 发表于 2021-6-8 15:09
你这么计算不对。买房自带五倍杠杆。三年大概是700k本金赚700k利润，还是相当可观的。

"自带五倍杠杆"这就是我的结论啊

贷最多的钱买房，房子的增质量居然能和我的净收入差不多... 小朋友瞠目结舌23333

换句话说，一个人如果家里有点首付钱，来湾区的时候买个房，然后低收入工作只还最低的房贷，那他的净资产增长比我多...