洛杉矶 / Santa Monica 自住买房 求经验dp求推荐zip

计划搬去西洛杉矶，我们之前没在南加住过，想问问地里朋友那边的房产市场。
情况：
-夫妻俩人自住
-预算1m，暂不考虑学区
-离Santa Monica近，上班commute单程不超过半小时
-街区安全，交通方便，如果3-5年之后搬家，好出租

问题：
-我们目前人不在洛杉矶，仅仅从Zillow上看，感觉1m买不到地理位置合适的SFH，如果买condo划得来吗？
-无论SFH还是condo，自住房只求抗跌抗通胀，大家有推荐的neighborhood/zip code吗？
-西洛杉矶买房，有啥特别值得注意的吗？我们目前看到的：山火，405、10号的交通，LAX机场噪音/污染，西晒...

我俩东岸人民尚在摸索！想听听地里洛杉矶朋友们的意见，感谢！



补充内容 (2021-07-08 01:26 +8:00):
感谢回复的LA朋友！楼里有几个非常干货的帖子，关于在West LA买房的总体考量、位置推荐、condo vs SFH、地震带土地液化等等，有类似需要的朋友可以翻页读读。

过来人提供一点点经验供lz借鉴。大概五年前，我就是lz这样的想法，并且实行了：在SM买一套能自住的房子，将来搬走就把房租出去。BTW我买的是2b的condo。

这个计划听着很美好，可是其中有一些问题还是要慎重考虑。

第一：环境并不如想的那么好。SM很美，没得说。可是流浪汉也很多，有的地方真的脏乱差，看着就恶心。这是不住不知道的。这边也会有小偷小摸，甚至入室抢劫盗窃的案件发生。买的时候多research一下neighborhood，邻居到底怎么样。

第二：condo升值潜力差。如果有钱，或者愿意去远一点的地方，还是买SFH吧。我的condo这几年没有怎么涨，甚至去年今年房价涨疯的情况下，我家隔壁的房子还花了半年然后降价才卖出去。我算了下自己的房子，按照邻居的价格，减去6%commission，我的房子将将持平，可是我前期投入的down payment，这几年的mortgage都有机会成本啊，投到股市涨个30%没问题，甚至都翻翻了。当然这只是一个dp，但是我想说现实并不一定和预想的一样好。

第三：维护成本高。SM的condo都是很老的房子，隔音差而且维护成本高。HOA涨价不说，因为是老房子，有一些问题可能你想花钱修都没法修。比如电力，老房子的供电一般都比较弱，假如想装个充电桩或者换个tankless热水器，电力供应不足根本没法用。想升级又很难，因为是Condo，要升只能一起升，而要想在一个HOA小区达成共识花一大笔钱来升级电力，简直是mission impossible。

第四：租售比不理想。我自己的房子租了一次，正赶上疫情，根本不能cover所有开销。即使现在回暖了，也还是不能cover。所以如果出租的话大概是每个月倒贴钱，同时还要费心经营，其实挺不划算的。

我的建议是，lz先搬来租个公寓住一下，感受一下环境。甚至是去租一个私人的房子（非正规公寓），也许更能体会到这其中的感受。

只是随便列了一下，如果有具体哪方便想了解，请随意问。个人dp，仅供参考。

没有1.6m不要想west la的sfh了

oittio 发表于 2021-07-06 20:38:17
这买的是SFH吧！赞。请问West LA有需要避雷的zip code吗？还是说氛围主要得实地体验看个人偏好？

最大的雷：Brentwood 405边上的veteran affair边上，全是homeless。其他的感觉都还好。看你是想租给啥样的人了。其他我感觉overall condo的租售比不高，按照现在的房价以及考虑到都是老房子HOA以及维护的问题。地质上，沿着Santa Monica blvd在west LA从century city开始以西是一条不是那么活泼的fault line，导致周围沿线，以及Santa Monica blvd以北405以东是土壤液化层。west LA另一块大的土壤液化层我记得就是Marina del ray一块了。Inglewood oil field那块有superfund site，但是不太严重。

补充内容 (2021-07-07 14:32 +08:00):
405以东Santa Monica blvd以北指的土壤液化层到westwood Ave为止。
说实话我对culver city一般不熟… 不好comment. West Hollywood covid前有些新的townhouse联排的楼盘，你可以看看。

补充内容 (2021-07-07 14:33 +08:00):
Culver City以南… 手机上手打好难受…

Santa Monica 房市很火，美国人对这里由衷的喜爱。90403/90405 都很不错，所以不管买什么房都不用担心卖不出去。预算1M的话SFH可能差得有点远。基本West LA能住人的的都在1.5M往上，Santa Monica好的区都是2M起步了。其他的区的话90066也不错，可以考虑一下

预算不太够呢。感觉只能买两居CONDO呢。 租房是很好租的。1M的话可以买在VALLEY。。。没什么流浪汉环境也好的区，1M可以买四居SFH了。要学区好的话就WOODLAND HILLS 或者PORTER RANCH。不过不追求这个或者将来小孩上私立学校的话住哪里都无所谓了，环境好才最重要。

whatsoever 发表于 2021-7-7 01:33
Santa Monica 房市很火，美国人对这里由衷的喜爱。90403/90405 都很不错，所以不管买什么房都不用担心卖不 ...

谢谢！我们看看90066

JoJoJMUK 发表于 2021-7-7 02:16
预算不太够呢。感觉只能买两居CONDO呢。 租房是很好租的。1M的话可以买在VALLEY。。。没什么流浪汉环境也好 ...

是的，感觉1m在Santa Monica附近只够2b condo
因为之前从没操作过condo，还在研究划不划得来 vs 先租房，过几年钱够了再拼SFH

马克马克

气候角度供参考：离海越近夏天越凉快，夏天downtown santa monica 25摄氏度时，sawtelle是30度，华人区是35度。

去年8月买在90024，到现在Zillow上涨了15%房价。west LA各个zip code环境也不一样，最好当地看看。1 M SFH估计不够。楼上已经说了，基本上都是老房子，买的时候home inspection很重要。condo的话HOA要注意下。

santa monica 90403区段我都看遍了，独立屋几乎没有低于3个M的，1个M讲真的连townhome都买不上，顶多就能买个condo吧。townhome跟condo升值都不如独立屋，townhome好一点，但都挺好租的，2b一个月少说能租上三千多。流浪汉有一些，但感觉居民区没怎么有，不是很困扰。santa monica警察出警很快，如果有流浪汉在附近困扰到你打电话警察2min赶到就帮你赶走了。
预算少可以看看culver city