HELOC 房屋净值贷款 VS. cash-out 兑现 哪个好？

Home Equity Line of Credit (HELOC ) 也是一种房屋资产的financing。 如果您需要拿钱来投资另外的房屋或者拿来做生意，从已经有的房子里拿出钱来是一种很常用的做法。 很多人知道Cash out，但是Cash out是和本来的房屋贷款有连在一起的，所以听说的都是cash out refinance。 很多人才做完refinance还不满6个月，这时候能怎么办？那就是了解HELOC的时候了。


首先说一下HELOC，是什么。


HELOC就好像是一个信用卡一样， 但是是以房屋为抵押的，利率呢一般是浮动利率， 可能会比cashout高一些了，一般来讲是prime interest+1-2%浮动。 prime interest是多少？可以查“ prime interest today” 就搜到了，比如今天是3.25%。 HELOC    的好处是什么呢？ 好处就是借了钱不用立马还钱。 很多人在投资和cash out期间要特别注意的就是周期问题，房屋签合同之前cash out能出来吗， 要贷款方非常配合才行。 所以相比Cash out， HELOC    这里就很方便了，就好像信用卡，但额度更大，比方说：给批了500k， prime+1%，五年， 那么这边买的房子就很有空间来抢了，而且这段时间没有花钱也不需要还钱， 和信用卡一样。 完美解决周期的时间问题，利率高一点不怕，后面花了之后还上就行。


到底需要HELOC还是Cash out每个人情况不一样当然选择也不一样了。

这里总结了一下他们的pros&cons优缺点：


Cash out

好处：

-利率会比其他的低

-拿了cash out的钱没有规定使用用途，干嘛都行

-利率是从首个贷款中的可以申请减税（不是行家，要问会计）

-cashout的program更多，利率， term都可以配合调节

坏处

-通常来说cash out都会让贷款pay off的全部时长拉长

-一般来说cash out的利率都会比贷款本身要高一些，所以本来贷款数额不小的话可能不划算

-closing cost会和正常贷款一样，比较高啦

康康HELOC:

好处：

-closing 会比传统的loan低一些

-如果本来的房贷利息很好了，不想变动，那么HELOC不会影响本来的贷款

-查收入可以最多拿到85%， 经验来讲大多数500k是比较高的了，很少有再多的了

坏处：

-利率相比来讲会高一些

-不像15-30年，HELOC是一般5年，10年，时间比较短

-有房贷+HELOC相当于两个贷款了，就是还款两次，看起来比较吓人

-浮动利率可能有一定风险

总之没有完美量身打造的贷款，不过可以根据自己的需求来找到合适的项目！

CrescentGG 发表于 2021-7-8 07:40
all cash买的房子用哪种比较适合？

主要看您资金用途是什么，和资金使用周期以及您这边收入情况等等。如果收入信用都是不错的准备拿钱出来投资，那cashout利率比较低，月付划算。如果想拿钱出来但是具体用钱时间不确定那么HELOC合适。HELOC就可以理解成是信用卡、

指出两点错误
1. 无论是cash out 还是 HELOC， 只有用于 home improvement 的那部分钱的利息才可以抵税。其他用途不能抵税。（商业用途除外）
2. 我看到的HELOC一般都是25-30年的。前10-15年可以取钱和还钱，后半时段就只能还钱。

hanscpa 发表于 2021-7-8 04:07
請問LTV的限制是多少？
Maximum HELOC amount 是多少？
西雅圖在你的服務範圍嗎？

80%或者可以更高,
500k最高
我们全美都可以
是的可以的,
HELOC是需要有收入支撑,能查收入就ok
3-8个星期close

Rental的房产可以做HELOC吗？求联系方式咨询

可以的 646--992-3668

荷戟獨彷徨 发表于 2021-07-07 12:43:40
可以的 646--992-3668

請問LTV的限制是多少？
Maximum HELOC amount 是多少？
西雅圖在你的服務範圍嗎？
剛購入的rental property 也可以申請嗎？

謝謝。

荷戟獨彷徨 发表于 2021-7-8 05:21
80%或者可以更高,
500k最高
我们全美都可以

请问是哪个银行呀？需要是绿卡或者公民吗？

hunandiego 发表于 2021-7-8 05:57
请问是哪个银行呀？需要是绿卡或者公民吗？

我这边是和wholesale banks合作的，UWM之类的银行，有长期签证就好做，短期签证看银行存单好的话也可以

荷戟獨彷徨 发表于 2021-7-8 06:04
我这边是和wholesale banks合作的，UWM之类的银行，有长期签证就好做，短期签证看银行存单好的话也可以

H1B算是长期还是短期？

hunandiego 发表于 2021-7-8 06:13
H1B算是长期还是短期？

长期，要看收入，报税可以就可以做

荷戟獨彷徨 发表于 2021-07-07 14:21:15
80%或者可以更高,
500k最高
我们全美都可以

Rental property 的LTV也是80% 嗎？
Rental property 買來需要有seasoning period嗎？
有沒有DTI 的要求（eg 45%)?
謝謝🙏