Piggyback Loan? 投资人士如何把Jumbo Loan分解拿到2.0%低利息？

在投资房地产的时候很多人都知道Jumbo Loan的利率就会变高，对于很多房产投资人士很不划算。很多人并不准备持有30年以上，而是打算持有一段时间就卖掉，那么问题来了，如何绕过Jumbo的limit去找到更低的利率呢？

这里有个新知识点就是Piggyback Loan， 这个相当于第二个附加loan。好处有什么呢？首先可以调整两个贷款的额度把第一个loan降到jumbo的limit之下，这样就能拿到普通conventional的低利息。肯定不能什么都好，那么第二个loan经常利息比较高。但是好处是加在一起算一下， 诶这个利率就降下来了。并不是所有案例都可以这么做哦，只是说有这种操作。到底利息能多低？ 拿1.2M贷款金额为例，假设我要买一套湾区1.5M的房子，准备了首付30w，1.2M的loan，肯定是Jumbo啦！Jumbo的no point no credit直接看30年固定是---2.75%
查了一下，那边的Jumbo Loan的limit是820k左右
这次我们做一下80w+40w的一个loan算一下子：80W 2.5% 30Year fixed, 40w 10年的piggyback 3.99% interest only. 这样算下来1.2M的loan在前十年的利息是2.090%
10年之后再来一次重贷，或者大多数人还是在这个期间就把房子已经卖掉了。只看最近这几年的花销，这样的方式虽然复杂但是在短期非常省钱了。当然closing的话就是两个loan 一起，花销会大一点，但是这个利率看起来不香么？

贷款的时候每个人看重的都不一样，有的人要看整体的total mortgage payment， 有的人看重closing fee想少一点，有的人看重利率只要月付低就ok，有的人看重还款期限希望时间缩短一些。所以并不是每个jumbo 都适合做这些复杂的组合，而是要想好自己真的想要哪个？这次并不能“我全都要”。

Piggyback还有什么好处呢？ 首付！ 当买房子的时候而首付又不够20%，这时候piggyback就是一个Equity Loan，实际上是以房屋抵押而做的一个equity loan，但是可以拿出来这部分作为首付然后再加上本来的大贷款，这么操作下来，首付就可以10%搞定。

当然有时候做这种比较复杂的操作并不是单纯为了省钱，或者说大家对省钱的定义不一样，有人省了closing但是没有省整体的payback，有人省了月付但是closing就可能多付一点。一句话说：银行总要挣钱，没有银行莫名其妙开始打折，但是不同的方式可以满足大家对省钱不同的需要，了解自己需求，还需要果断才能在合适的时机拿下合适的贷款。

荷戟獨彷徨 发表于 2021-7-12 09:03
这么解释：2.8% 80w 30year 本息一起+3.99% 只还利息的组合，月付加在一起前十年是和2.09% 30年fix本息一 ...

掩耳盗铃！

一个2.5 rate的80W + 一个3.99 interest only的40W，怎么算出2.09 rate的？
俩mortgage的montly payment跟2.09 rate的120W一样，但前者明显利息还的多，本金还的少啊。

这是体育老师算法？

求大米！

windywinter 发表于 2021-7-9 18:46
一个2.5 rate的80W + 一个3.99 interest only的40W，怎么算出2.09 rate的？
俩mortgage的montly payment跟 ...

这么解释：2.8% 80w 30year 本息一起+3.99% 只还利息的组合，月付加在一起前十年是和2.09% 30年fix本息一起的每月还款一样的

匿名者 发表于 2021-7-12 17:25
掩耳盗铃！

当然不适合一直持有贷款的人了，但是适合的是短期买卖的人，这样短期的还款是少的，总体对投资买卖来讲是合适的

匿名者 发表于 2021-7-12 14:25
掩耳盗铃！

这不能算吧。比如夸张点有两个选择，一个是30年2%，另一个是30年，前5年1% interest only，后25年6%。在买来自住，打算持有30年的情况下，肯定选第一个。在买来就是为了flip house然后脱手，持有不超过一年的情况下，后者就更划算。我倒是觉得LZ思路挺好的

bananamuffin 发表于 2021-7-14 10:21
这不能算吧。比如夸张点有两个选择，一个是30年2%，另一个是30年，前5年1% interest only，后25年6%。在 ...

对的！每个人需求不一样，对省钱的概念也不一样

bananamuffin 发表于 2021-7-14 07:21
这不能算吧。比如夸张点有两个选择，一个是30年2%，另一个是30年，前5年1% interest only，后25年6%。在 ...

问题LZ这是一个30年2%，一个前10年3% interest only，两者monthly payment一样，LZ认为这是一样的
哪怕是flipper，脑子正常的也会选30年fixed 2%吧

windywinter 发表于 2021-7-14 13:17
问题LZ这是一个30年2%，一个前10年3% interest only，两者monthly payment一样，LZ认为这是一样的
哪怕 ...

所以你去哪找30年fix 2%？要是有的话肯定这个啊。现在30y固定利率2.75%，能从这个利率降低到2%还不够牛逼么？