Mortgage broker手把手教你如何拿到最好利率

Mortgage市场各种信息鱼龙混杂，往往需要花大量的时间才能梳理研究透彻，这对刚接触的或者时间有限的人来说十分头疼。很多broker出于自己的利益或者为了省事，一般很少帮客户把隐藏在rates背后的各种costs掰开了揉碎了理清楚。今天我就从broker的角度讲讲几个rates计算规则。

• 同样的base rate，costs都是怎么计算的？
  

对于同产品同样的rate，比如3.25，3.5， 3.75，根据你的各种风险指标，比如FICO，LTV等等，lender会有一套计算adjustment point的规则，这个adjustment point可正可负，会组成你最终closing costs的一部分。当它为正的时候，增加你的closing costs，当它为负的时候就抵消你closing costs的其他部分。


那么adjustment point是如何计算的呢？其实这并不是一个blackbox的算法，每个lender对于每个产品都有几个rule-based的adjustment，对应各个rule然后累加行了。虽然这些adjustment rules都不是公开的信息，但实际上我们很多人买的产品都是基于fannie mae/freddie mac，它们对于adjustment如何计算是公开的，参考这个链接https://singlefamily.fanniemae.com/media/9391/display 。而lender的conforming/high balance产品一般都是基于这一套rules。


比如看这个图，是关于FICO/LTV的adjustment，如果你的fico是740,ltv是65，那么你就增加了0.25%的adjustment point，这个points乘以你的loan amount就会变成你closing costs的一部分。


那么知道了这些有啥用呢？我总结在了下一条。

  2. 对同一个lender，几个快速降低costs的方法：上一条说了adjustment是根据你的各种数值累加的，其中有一些可以改变，有一些不可以改变，所以我们看那些那可以改变的部分就可以对应的降低自己的adjustment point，包括：

• 如果LTV在边界点，比如71，76，81，86这种，可以通过调整down payment的方法，把ltv降到下一个0-5和6-10的range里
• FICO也是一样，一般是从620开始，以20划分区间，比如620-639，640-659…. 到740以上就都大同小异了。所以如果你的fico还有提升空间，尽量越高越好。比如信用卡的balance降低点。
• LTV保持在80以下，省去mortgage insurance
• 如果你的loan amount在loan limit的边界点，当然最好尝试下调整down payment到更便宜的range，conforming < high balance < jumbo，这里拿加州santa clara地区为例
  

- < $548,250 conforming
- $548,250 - 822,375 high balance
- > $822,375 jumbo

具体地区的loan limit网上都可以很快查到

其他不可以改变但是有比较大影响的这里也列出来供大家参考：

• Property type: 如果你的property是condo，一般会有0.5-1 的adjustment
• Occupancy type:如果你是second home或者investment property，会有很高的adjustment，这个每个lender都不一样，range 1~5左右
• Loan purpose: 如果你是cashout，会有比较高的adjustment，0.3~3左右。
• ARM: 0.75~1.75
• Loan amount: 这个可能有点反直觉，有的lender对太低的loan amount会有adjustment，高一些反而会有credit，比如说有一家lender对400K+的adjustment是-0.3，<100k是2.0
  

  3. No Points No Fee，到底是个什么意思？

相信大家都听说过shop points这个概念。也就是说对每种mortgage product，比如conforming 30 year fixed，lender都会有至少十多个base rate，从1.99到5.0不等，每一个rate都会有一个相应的point, rate越高，point越小，这里贴一个google搜索出来的公开的rate sheet：

https://newfiwholesale.com/ratesheet/

这个point加上第一条说的adjustment point，组成了最终的points，如果这个points算出来是负的话，它就称作lender credit，用来抵消你的其他closing costs(比如appraisal fee等等)。所以no points no fee就是points算出来可以抵消其他所有closing costs的那一个base rate。

所以实际上这就是现在多付vs以后多付的一个权衡，如果选了比较低的base rate，以后每个月的monthly payment少付一点，但现在会付高一点的closing costs。相反如果选择比较高的base rate，monthly payment会高，但是closing costs会较低甚至可以为0。

那No points no fee对应的就是最好的那个rates吗？其实不是的，首先，因为每个base rates对应的price并不是线性增加的，甚至可能出现base rate增加但point也增加的情况！所以你如果想最小化costs的话，可以让你的broker把全部rates对应的points发给你，你可以自己算一算optimazied之后最划算的是哪一个rate。个人认为这个no points no fee是一个偷懒的宣传性的概念，有时候算一下会出现付一定的closing costs反而更beneficial的情况。

其次，抛开你个人对现在多付vs以后多付的偏好，你可以计算一下各种方案的costs的现值到底是多少，算现值的时候不一定考虑30年或者15年，可以假设你之后会做refinance，然后用3年，5年这样计算看。如果你自己也不知道自己的偏好是什么，你可以看看房子是自住还是投资(几年之后卖掉)，比如说你选择buy down points, 然后算下来5年之后你每个月省下来的钱刚好抵消你的现在多付的钱(break-even points)， 如果你假设你在会在小于5年就refinance或者卖房，那这这个buying points就是不划算，反之亦然。


   4. Broker到底赚了你多少钱
一般broker都会告诉客户他们的commission是lender给的，这个说法其实掩盖了一些事实。首先对于每一笔交易，lender会让broker选择两种赚钱的方式，一种叫lender paid，另一种叫borrower paid。对于前一种（也是最常见的情况），broker在申请代理某个lender的时候他们会自己定一个commission point，一般是1.5~2.5，而这笔commission并不会显示在loan estimate上，并且美名其曰“lender paid”。后一种不受固定commission point的限制，收多少都可以，比如$5000,$5001,$5002...而这笔数额会显示在loan estimate上。本质上都是borrower的钱给到broker。

所以总结下两者的区别是lender paid不会显示在LE上，borrower paid会显示。Lender paid是固定的point，borrower paid可以是随意的数额。broker一般选择前种，把commission隐藏在loan estimate之后，他们不想让客户知道自己到底赚了多少钱。所以如果你可以尝试跟broker讨价还价的话，如果他告诉你lender paid部分不能改变，你可以说你要选择borrower paid的方式！

   5. 没有paystub, w2，还能申请mortgage吗？
很多小lender为了跟大lender竞争，都提供non-qm(non-qualified mortgage), 不需要有salary income，可以用rent income, liquid asset, bank statement，甚至国内的资产来申请。除外还可以有非传统的产品，比如interest only等等。如果你没有固定的income，或者用固定的income已经申请了贷款导致再申请新贷款的时候debt-to-income ratio太高，你可以尝试下non-qm贷款。

如果大家有啥问题，也可以留言或者私信，我会一一解答。

phoebevh 发表于 2021-7-29 12:02
想问下楼主
贷款的时候，房产税要不要加入mortgage payment里面 还是自己单独交？
有税务上的福利吗？

问了一下loan officer，这是他的回答：
“If you are doing an impound account yes, there are no tax benefits, the only benefit is that the convenience of having the lender make those payments on behalf of the borrower and of course if you initiate this impound account using lender credits then the lender is literally paying for the property taxes, I think that is the tax benefit, on top of property taxes deducting tax liability if the total standard deductions exceed the maximum.”

liqingfd 发表于 2021-7-30 20:19
已加米。请问楼主，conforming和jumbo的区别，出了loan amount不一样之外（可能影响ltv），会对interest ra ...

如另一位朋友所说，这两个利率不一定谁比谁高。但是对于同样的property，jumbo显然比conforming有更高的ltv，更高的风险，rates通常也会更高一些。

另外jumbo的DTI要求更高，通常在43%以下，conforming一般是50%以下。
jumbo的LTV通常要求80%以下，conforming可以高达97%
Jumbo还通常有大于或等于conforming reserve的要求。

我刚刚也去check了一下，假如相同的120k的appraisal value，贷90k的jumbo，和贷70k的super conforming/high balance，其他条件一样的情况下，7/6 ARM no point no fee的rates，前者2.75，后者2.125，差距还是很明显的。

如果你想比较的是同样的LTV以及其他条件下， 不同loan amount的两者no point no fee rates，可以参考这里的historical rates， https://www.zeitro.com/gohistoric。平均来说jumbo都要比conf，super conf高0.3~1.0左右

想问下楼主
贷款的时候，房产税要不要加入mortgage payment里面 还是自己单独交？
有税务上的福利吗？

phoebevh 发表于 2021-7-29 15:02
想问下楼主
贷款的时候，房产税要不要加入mortgage payment里面 还是自己单独交？
有税务上的福利吗？

这个可能要看property tax是否要求走escrow。应该不影响税务。

感谢分享，想问一下LTV的边界点都有哪些？每家银行都差不多么？谢谢啦！

eve2ada 发表于 2021-7-30 15:15
感谢分享，想问一下LTV的边界点都有哪些？每家银行都差不多么？谢谢啦！

<=60,
60.01 - 70,
70.01 - 75,
75.01 - 80,
80.01 - 85,
85.01 - 90,
90.01 - 97,
>97

可以参考这张图片，https://ibb.co/qpws4Vx

一般来说conforming和high balance loan(也就是高成本地区loan amount < 822k的)，对每家lender都一样。

jumbo loan每家会有差别，不一定会有针对ltv的adjustment

已加米。请问楼主，conforming和jumbo的区别，出了loan amount不一样之外（可能影响ltv），会对interest rate会有哪些方面的影响呢？比如如果是同一种loan type (比如arm 7/1) jumbo的话，它的interest rate就一定会比conforming低嘛？（问了wells fargo和chase 感觉conforming的利率比jumbo的利率要高？）

指出一点错误
lender paid不会显示在LE - 是错的。至少在加州，有一份 LE addendum。 commisson 就在上面。
LE addendum 是 LE 的一部分。


补充一点
有些lender，如果是 borrower paid commission，那不管有多少lender credit，borrower 都必须 out of pocket 付这个commission。
这对 no point no fee refinnace 的人是一大弊处。

liqingfd 发表于 2021-7-30 20:19
已加米。请问楼主，conforming和jumbo的区别，出了loan amount不一样之外（可能影响ltv），会对interest ra ...

不一定，利率高低要看市场、热钱 和 投资人。
有时 jumbo 的利息会比 conforming 的好。