湾区同样的房子，投资房买装修与没装修的房子优缺点分析

前提是在湾区，税基控制（每年地产税最多增加2%）。各方面完全一样的两个condo，一个是50w老差装修，一个是55w新装修，新装修的花费含空置费估算为5w万，这样看，似乎二者价值相同。但从投资角度来说，这种情况下，都是25% downpay， 应该买50w的还是55w的？
目前能想到的：
50w：
优势：税基低，花个2w简单装一下可出租，总价只52w
缺点：简单的装修不如全新装修的租金高，而且总投入反而高， 50w x 25% + 2w = 14.5w
55w：
优势：租金比简单装修略高一点or相同租金更容易出租，总投入55w x 25% = 13.75w
缺点：税基高，贷款额高，影响下一个投资的贷款额（因为湾区condo都是负现金流）

买condo首先就是大方向错了，其他都不用讨论了

ydong1101 发表于 2021-7-19 12:50
你要把hoa和special assesment算上，再看看condo的回报。超过30年的condo hoa普遍400以上了，还时不时给你 ...

都算上的话，3b condo的租售比也是比sfh高的。大部分condo除了不能短租，一般没什么限制。有rental cap的小区不多

3b condo的租金也就比3b sfh低20%，房价低了一半，做出租房是不错的

ydong1101 发表于 2021-7-19 14:04
你说的应该是townhouse，不是condo。20年房龄以上的condo涨幅一直都不好的。不过个人有所爱，想投资condo ...

只是好奇，当初四年前你决定投资那个3b的condo的原因是什么？是因为恰好遇到一个好deal？只是觉得你因为眼下疫情原因sfh暴涨而否定了当年投资3b condo的动作。 你现在刚卖掉了condo是准备去买已经涨了30%～50%的SFH？

装修费抵租金收入税基又低更好吧

给新装修的那套下个50万的offer，万一人家接了呢……

补充内容 (2021-07-18 05:14 +08:00):
这里面有两件事情还可以考虑：一个是装修有时间成本，得空几个月租金。另一个是重装完后可能可以重新估价，再贷些钱出来，我自己没操作过，看别人说的….

蹲一个讨论

你都说投资角度了，换我就50W那套，装修意思意思，早点拿租金把

ninecloud 发表于 2021-7-17 14:08
给新装修的那套下个50万的offer，万一人家接了呢……

补充内容 (2021-07-18 05:14 +08:00):

那没装修的45万也能接。。。
5w装修差价包含了空置期的成本

ydong1101 发表于 2021-07-19 11:47:28
买condo首先就是大方向错了，其他都不用讨论了

能解释解释吗？是因为同样的投入，没有townhome sfh涨得快吗？

brioche869 发表于 2021-07-19 11:58:58
能解释解释吗？是因为同样的投入，没有townhome sfh涨得快吗？

hoa折腾死你，涨幅也不行。图啥呢，除了便宜点，租售比也其实去掉hoa也没比sfh好多少。

brioche869 发表于 2021-07-19 11:58:58
能解释解释吗？是因为同样的投入，没有townhome sfh涨得快吗？

湾区50万的condo，我猜一猜就是至少80年代的，location也很一般的2b吧，hoa估计300以上。这样的condo有啥好投资的。要是买1b就更别提了。