买房closing date 100天引发的问题求助

大家好～我看到一个合适的房子，想听听大家的意见和分析。
房子地点在NJ，属于市区通勤房，目前还在跟卖家讨价还价中，房子已经挂出来2个月了我是第一个下offer的，问了有过多少人来看房，据说没多少人，网上挂的图也没有做过staging不是很美。

这周经过了第一轮的讨价还价砍下来2.8万，但是根据房子的condition和在小区里的location周围附近房子的对比大概就是这个价格区间，但在这个价格里成交的房子都比这户view好，而且多2个阳台，所以我认为这户并不值这个钱，没有同意这个价格，还想再砍5K才是比较能接受的fair market value。

卖家目前人在国外，在价格上不愿意再让步了。我没有用buyer agent, 选择和listing agent 合作，让她做dual agent，在agent fee上她让了我一个点，本来是收5%的，现在她收4%。所以我才觉得砍价是有空间的。房子目前是租客在住，住了四年，租客已经买了新房，11月底搬走，卖家会在年底回美国，坚持90-100天close对他来说比较方便。
我希望卖家在价格上让步，那我可以接受远一点的closing date，但因为卖家坚持价格不让步和也不愿意给60天closing，我想在地里问一下最差的情况里(同意付目前的价格+同意100天closing)，那么我需要面对哪些risk和大致多付多少钱。

目前我能想到的如下：
1. 因为我是F1 OPT的身份，我能选择的贷款银行不多，目前的首选肯定是花旗了。花旗一般锁利息都是至多60天，如果最近有好的利率，那我锁90天的话大概需要花多少钱。（我联系了地里群友们之前推荐的一个花旗中国女生做贷款，但目前还没得到她的回复。如果谁用过花旗的贷款经纪人请跟我分享联系方式，不甚感激！）



2. 在和卖家达成一致进入合同的情况下，mortgage需要立刻开始申请吗？还是说可以等到第31天才开始走贷款流程，这样就不存在多花钱锁利息的问题了？

3. 律师那边目前给的价格是1200刀，如果closing时间过久，律师会多收钱吗？现在我是不是也需要和律师沟通一下我会面临的风险。（我还没有确认会使用这个律师，我通过公司买了legal plan，联系的这家律师公司是保险中涵盖的，但是这个律师自己本身不做，需要转手给他的同事。我和这个律师通过电话，他非常专业，我倾向于使用他，但是因为要多花一笔律师费，我还在犹豫要不要换他的同事。）

4. 据我所知在律师review10天之后就需要付10%订金了，那就是说9月中钱就要押给卖家了，之后我就很被动吧。贷款属于Jumbo Loan，我不知道如果批不下来的话会面临什么风险，我没有waive loan contingency或者任何的contingency。在贷款批不下的情况下订金应该会全退的吧？只是会耽误点时间？

5. 如果按照卖家说的90-100天close那么我final walk thru拿钥匙的时候大概是12月10号。买的是二手房，租客又住了四年，那么刷漆打磨地板什么的肯定是必要的了。在12月中旬的话我觉得不会有什么装修公司或者contractor愿意接新case了，起码要等到holiday season过去，大概一月中才能开工吧，等于说我浪费了一个月的时间房子空着，却交着HOA/地产税/房贷利息以及我目前住的地方的房租。

6. 另外就是比较personal一点的问题了，首付我有15%的现金在账户里，剩下来的5%和closing cost 3%想要家里汇，听说underwriting查的很严，我大概需要预留多少时间提前到账呢？


谢谢大家！！

我在FL. 信息仅供参考：你的agent在做合同的时候 会在上面写在effective date后的多少天内要开始申请贷款 （不写就有一个默认的时间）我的卖家反正是给了我一系列的dealine 比如交定金的，房屋检查的，申请贷款和批准贷款的截止时间。所以得和卖家沟通。我的agent说现在贷款不大好申请，也可能会很慢，所以让我早点申请。国内转钱至少提前两个月吧，这样不会在bank statement上显示出来

X_L 发表于 2021-9-2 15:33
我在FL. 信息仅供参考：你的agent在做合同的时候 会在上面写在effective date后的多少天内要开始申请贷款  ...

谢谢你的提醒，我这就去和agent确认一下一系列的deadline

贷款流程可以先开始，但是利率可以不着急锁。

补充内容 (2021-09-03 05:10 +08:00):
律师的话建议确认一下是不是hourly收费的还是flat dee,之前咨询过几个NJ的律师都是flat fee。
Gift Funds看银行，网传WF很严，一般银行来说就看两个月账单，所以提前两个月就好。

补充内容 (2021-09-03 05:12 +08:00):
Mortgage contingency 一般有个时间限制的，这些在attorney review的时候都可以让律师去谈。