这一年西雅图和湾区买房亲身体验之1 西雅图看房总结

最近刚在湾区买房进了contract，回想这一年经历了从 西雅图买房->提升预算->绝望->直接换了工作->转战湾区买房 的过程，开一贴算是记录下这当中的心路历程和对全宇宙最火热的两个地区买房的感受吧。
买房的契机很简单就是疫情在公寓里待了太久，感觉需要大的活动空间， 和队友两人挤在公寓里办公也非常难受，而且在2020年末时意识到房价开始疯涨，所以在2021年年初也开始研究起西雅图房产。

由于和队友两个人都在西雅图市内工作，也不考虑养娃等问题，所以目标主要集中在西雅图市内的房子，正好也想避开当时已经很火热的东区。最初预算为1.5m - 2.2m左右，要求是房型舒适度和便利度，不在意学区。虽说住在西雅图很多年，但其实对西雅图市各个社区也不甚了解，板上相关信息也比较少，所以花了大量时间去看open house，趁此也总结下各个西雅图市内的社区情况。

Queen Anne
这大概是市内最著名的社区，多年前的夏天曾在此居住过的LZ，正是因为那个过于美好的夏天所以打算留在了西雅图，然而没有预料到我一个南方人也受不了西雅图的冬天。
一般Queen Anne上的房子一般以Kinnear St为界往北开始算，往南的地方多为Condo和TH，治安情况并不好。

整个区可以分为 East, West, North，其中以East的view最佳，接近Garfield 附近可以有不少俯瞰整个City的房子，当时和队友参观心生无限向往，当然价格一般至少也在3m以上。

Queen Anne 主街附近生活以及McGraw附近非常方便，也是哄抢重要地段，open house 排队看房人数丝毫不亚于东区，但也有一些缺点是房子普遍老旧，临街房子有特别吵和Lot小的缺点。

West Queen Anne也是豪宅集中地，主要集中在Kinnear 到kerry park 附近，那里的space needle view也是无限好，就算是小黑屋都是2m被瞬间拿下，和队友看中的房子一般在2.5m以上成交价而且都是旧屋改造很容易出现没有master bath这种户型问题。

North Queen Anne 相比就差了很多，因为了McGraw的话基本就是过了山顶，无论是生活便利程度和view的好坏都大幅下降，更多时候只能看个interbay的火车也被agent拿出来说是view。尤其是北面到Nickerson附近有很多流浪汉问题，非常不建议购买。就算是部分靠近McGraw的房子也有街道狭窄，靠近大量TH等缺点。

Queen Anne房子大都为陡坡，所以经常会出现全黑地下室只有两个小窗的情况，这种我和队友一般是直接pass的，因为西雅图已经够暗了还要小黑屋真的会疯掉。不少老房子也有独特的老房子味，这点也是非常值得注意的毕竟西雅图下雨多容易发霉。在山上的房子还要注意高压线走向的问题，5th Ave / garfield 都是重灾区。

Magnolia
我队友当初是拒绝的，因为和Mercer Island类似，整个Magnolia基本就是个孤岛，只有三根车道进出，交通会是问题。但和所有孤岛一样，此地社区环境还是很不错的，同样以McGraw为界限，以南的房子大都有City view，并且家家草坪修剪的好，天上没有电线（我和队友总结是高端社区的关键）。当然这里的房子毛病和Queen Anne类似，而且有view的房子一般会在2.5m+ 相比于Queen Anne大部分地方不是那么Walkable因为陡坡是在太大，town center的选择项比较少也是值得注意的地方。

McGraw以北有不少新房，相较于南边的view，此处一般的view相对一般，很多只能看到山头，而且街道感觉也更混乱一点。西边靠海的房子虽然water 和moutain view很好但路都特别难走，坡多也大，院子比较难以利用，而且地震风险相对较高因为是bluff的关系。东边的话没有考虑主要是火车和流浪汉的问题比较严重。

Lawton Park
在看这片区域以前，我和队友都以为这也算是Magnolia，但其实连带着Discovery park这片是独立的社区。主要好房集中在Lawtonwood附近，即Discovery park北部。不少靠海房子有自己的小海滩或者船坞，还是非常方便的，当然如果你受不了严重海腥味的话这片区域可能有些劝退。当时价格也在2.8m上下，而且这里的学区和Ballard是一个所以整体还是不错的。除此区域以外，不太建议购买，因为有shelter，所以流浪汉问题比较集中。同时因为Discover park曾经的军事基地废弃，目前有计划建立affordable housing区域（详见Fort Lawton Redevelopment），所以出手需谨慎。

Ballard
曾经最火的TH区，现在也是最🔥的流浪汉棚户区。基本是我和队友最先排除的区域，首先是流浪汉的问题，其次是社区感觉也非常杂乱，尤其是当中的新房有鹤立鸡群的感觉。当然如果追求water view的话，其实32街以西的sunset hill还是可以考虑的，但因为铁道的问题ballard的房子没有正海边的房子，所以显得非常鸡肋。

Blue Ridge
这是个传说中的hidden gem, 主要是白人old money集中地，在开去的路上思考了很多次在这种破房林立的地方中间真的有高端社区么，没想到还真有。社区有只有一条大门通道，虽然不是gated 但进去就发现整个世界不一样，草坪修剪得非常好，所有电线埋入地下，房子大都是mid century modern。但缺点是真的真的远，感觉适合有钱人退休选择吧。

Phinney Ridge/Green Wood
也是很早被我们排除的区域，有一些新房但近邻的房子都特别破，整体社区感觉较差，据说犯罪率也挺高。而且要注意有高压线（3rd ave）的问题，当初看了个新盘觉得略满意回家看到正经高压线底下就直接劝退了，唯一好处是附近地比较平，Greenwood Ave/Phinney Ave上的饭店还挺多的，生活便利程度ok

Meridian
感觉是Green Lake附近最好的区，毕竟其他地方都被流浪汉占领了，饭店多生活方便可以湖边跑步然后被流浪汉绊倒，缺点是房子相隔特别近而且街道狭窄。有相中过几个房子，但大都一上市两三天就pending了，算是出乎意料的火爆。
Laurelhurst
大名鼎鼎的old money区，但说实话并没有觉得比magnolia / queen anne好到哪里去，就是有些房子真的非常巨大。Union bay的view也就聊胜于无，也可能是LZ 就看过两三个，没有看到真豪宅。但看的几个房子都是非常有风格，文化底蕴浓厚。街道附近上下坡挺多的不是特别方便。

Windermere
同样是old money区，但这里就显得更小资一点，不少mid century modern的老房，非常有格调，也有不少在建新房，马路宽阔静谧，没有电线干扰。总体很惬意的地方，但有一个缺点是，那里房子一般是院子和主卧朝北，为了迎合view的走向，对于喜欢朝南的LZ来说不是很可以，尤其西雅图还缺少光照，简直是双重打击。

Hawthorne Hills / View Ridge
这是我和队友心水top3的地方，当然我们也看着此处从年初的600单价一路飙到了800单价的状态。这片区域坡度不大，环境整齐划一，社区房子看着质量也很高。而且临近UW和各种超市，便利程度非常好。一些山头还能看见些许city view 和queen anne标志性的三根大铁塔。价格比起那些传统高端社区在最开始还是非常平价的……

Bryant
临近View Ridge的地方还是不错的，但越往Ravenna走越差，总体来说新建的小区项目挺多，但基本就是cookie cutter水平。

Madison Park
old money好区，社区环境美丽，但看了两个房子都不是特别喜欢，房子本身挺老，也没有什么view。估计靠水会好一点。

Madrona
34街以东是传统好区，各种传统老式豪宅，lake washington view也是杠杠的，而且附近有可以下水的公园，缺点就是贵，年初开始就是800以上单价的水平。34街以西的话和CD没啥区别不是很建议。

Leschi
31街以东是贵妇区，和madrona类似，靠海有港口，但饭店的数量真的少。相比madrona来说也不是很太平，离CD更近，出入都要靠Jackson的话感觉不是很安全。31街以西有不少正在开发的新房，如果在山头的话可以不仅有city view还可以有lake view，整片区域感觉还是在gentrification过程中，人员比较混杂。也有不良建商试图把MLK大街以西的房子也算在Leschi里好卖高价，需要警惕。

Central District
虽然不少破房被建商拿来开发了，但遇到个凶神恶煞的邻居你敢住么。所以自住别买，除非你真的很看好这里未来发展。

Arboretum
每到春秋两季都堵到爆炸的西雅图植物园，附近坡度较大，有一些山谷的view，整体社区逛下来还可以接受，也有不少新房项目。LZ曾经想下单的房子因为建商foreclosure了（这市场会有建商作死也是没想到），所以没有拿下，不然还是可以居住的地区。注意24/23街是主街，非常吵，需要尽力避免。北部房子有一些water view但都偏老而且lot形状奇怪

Volunteer Park / North Capitol Hill
虽然大部分人听到国会山就避之不及了但其实西雅图有名的millionaire's row就在这附近，那附近也是出了不少豪宅，社区环境闹中取静，生活便利程度也很好。但国会山本身安全与否就见仁见智了，至少这块区域还是相对安全的。同样是老房子偏多，但翻新过的房子也是白人心头好，open house全是人。

Portage Bay
算是另一个小众区域，房子以craftsman见多，比较静谧，有些房子有自己的小码头，但这块地两头都是高速，去看过两个房子都是进门还有高速低频噪音，直接扭头走人，房子本身还是不错的，可惜了。

因为当时LZ主要目标是新房和move in ready的房子，所以参观了不少本地建商还在建的房子，直观感受是因为西雅图批准ADU后大部分建商都在买地拆地，然后做出4000尺的小lot试图赚更多的钱，甚至有一个地上建ADU+DADU，然后做成HOA拆成三个房子卖的奇葩户型。就算是这样的户型还轻松卖掉说明西雅图就算是市内的需求量也是非常大的。

写了这么多，有不少自己的主观成分，但希望大家轻喷多鼓励多加米，之后有机会讲讲之后去半岛买房的感受。

你这么写事实 很危险啊

东雅图贵族早就教导我们  西雅图是屎坑 city不管homeless房子价值应该为0  你怎么左一个老钱区右一个贵妇区呢？ 那些老钱 贵妇到底是有什么毛病 住西雅图而不住brk呢？ 希望他们好自为之 也希望lz在大是大非面前不要老想着讲事实。

地梩的匿名用户 发表于 2021-11-12 21:22
你这么写事实 很危险啊

东雅图贵族早就教导我们  西雅图是屎坑 city不管homeless房子价值应该为0  你怎 ...

lz连3m的房子都买不起，配不上东雅图。东雅图的房子昨天4m，今天5m，明天6m。

地梩的匿名用户 发表于 2021-11-12 21:22:35
你这么写事实 很危险啊

东雅图贵族早就教导我们  西雅图是屎坑 city不管homeless房子价值应该为0  你怎么左一个老钱区右一个贵妇区呢？ 那些老钱 贵妇到底是有什么毛病 住西雅图而不

笑死我了，层主有才。

东雅图贵族估计正在奋笔疾书，lz这样立场不坚定的要被划除东雅图资格

楼主这篇文章应该得到大奖。讲的太细致全面了。

介绍得很详细，加米了，赞一个

总结到位了

楼主写了这么多 必须大米送上

很久沒看到西邊的區域介紹了 期待後面的總結!

等着看2 湾区版了

坐等楼主写湾区了。谢谢分享

楼主写的好详细好实用！