买TH投资房求建议

楼主前段时间想趁着TH没补涨起来，在MTV或者SVL买一个TH投资房，主要考虑点是交通和生活方便，便于出租。最好也比较保值，以后不租了可以卖掉或者接父母来住（听agent朋友们说，最近TH开始补涨了，感觉是不是已经晚了orz，求拍醒。。。
主要考虑以下两种房型，参考最近或者18年的房价（感觉现在和18年market类似？）求建议。
1. 比较新的三层TH，
Example：
- MTV的Estancia，Montecito，以及Wisman Station 附近的一些小区。
- SVL的the Vale
Pros：
- 感觉房子相对比较新，且三层分隔开（一般一楼有个单独卧室），容易出租
- 一般交通方便，便于出租
- 如果不是brand new的话，价格可能相对便宜一些？

Cons：
- 担心不太保值，疫情期间大家对后院的渴望增加，感觉19-21年三层的TH 一直不温不火。
- 空间封闭且三层爬楼比较累，父母年纪大了以后过来估计不能住的。
- 新房感觉很容易周围有superfund，高压线，消防站，铁路，大马路的

2. 85年以后两层带后院的TH， 最好是end unit且九尺以上层高
Example:
https://www.redfin.com/CA/Mounta ... t-94043/home/912645
https://www.redfin.com/CA/Mounta ... it-904/home/2120825
Pros：
- 居住体验和SFH类似，带后院。85年以后且九尺以上层高的话，住起来感觉也蛮新的。
- 感觉带后院会比较保值一些，经过疫情大家都比较想要后院？
- 不用爬的很辛苦，可以给父母以后来住。
Cons：
- 房子本身老一些，而且后院维护也是成本。
- 价格上各个小区方差比较大，环境和位置都不错的小区，带后院的TH卖的挺贵的（见以上两个example。第一个example还是个靠着shorline的噪音房，去年11月卖了1.93M， 第二个18年卖了2.03M。。。
- 房源没有新TH多，出个好的容易各种抢？

ReadingEveryDay 发表于 2022-2-28 20:46
2018我也没关注MTV，其实我一直不太理解MTV，我觉得性价比不如SVL，交通10 min vs 15 min的区别，但是不 ...

夹在palo alto和los altos这两个顶级好区中间的蓝领区，怎么样都会起来的，比如mountain view。外加它还有通勤上的优势，综合起来sunnyvale比不过它的。
可能有人会说East Palo Alto 怎么没起来。因为east palo alto是坏区，不是蓝领区。menlo park不也起来了么。

ReadingEveryDay 发表于 2022-2-28 20:46
2018我也没关注MTV，其实我一直不太理解MTV，我觉得性价比不如SVL，交通10 min vs 15 min的区别，但是不 ...

谢谢分享，很有道理。首先，绝对不是因为你的实力而你看的mountain view 房子都有硬伤。首先mountain view 没硬伤的那几个TH (SFH我不知道，从来不看，反正肯定买不起）一年都不会出几个！甚至到一些靠近superfund的小区，比如whisman station, 今年出的那些，不是靠高速就是靠铁轨的，唯一一个位置好的里面一点的，一出来就被preemptive 高价offer买走了。那个据说卖出来全小区price per sqft 最高价！

mountain view比较贵，我估计是因为学区更好。我去看open house的时候我自己数过，很多背着小婴儿来看TH的。Sunnyavle一定有一天要和mountain view一样，就好像部分现在的cupertino可以卖到palo alto的价格。但是估计还要个五六年吧，等新买家的孩子们进学校去了。这些新小区的父母都是大厂毕业的，难道这个学校会差？而且也不是所有大厂员工都会送去私校吧？学区肯定要变好，劳模比例迟早要下来。

最后一点我尤其同意：租金已经上涨了！首先就是，公寓再也没有签约免费送两个月了，两周的没有了。我疫情前租在城里，那时候1b1b快$4200，猴急猴急的我天天想在城里买房子。房租一上去，交通房必然要火爆。

投资房买这么贵的

据我观察买投资房的smart money都在买入门级sfh或者multi units，没听说有买这么贵的th的，好像都是年轻自住买家在买。

投资房还是看看外州吧

acheles 发表于 2022-2-23 07:34
据我观察买投资房的smart money都在买入门级sfh或者multi units，没听说有买这么贵的th的，好像都是年轻自 ...

是的。。。主要疫情期间TH没跟上SFH的涨幅，本来想着能抄个底来着。不过最近湾区TH又补涨上来了，感觉很快会恢复到疫情前和SFH涨幅同步的情况，估计现在有点晚了orz

楼主可以看看north san jose华人区的，前几年我也想给我妈买一个，当时是90-100万。现在不知道了。那边华人多，生活比较热闹。
租售比在湾区如果租金可以等于 = 地税 + 物业 + 60%贷款利息，就很好了。

很远的SFH有点儿强弩之末的感觉了，交通房感觉还没到位，趁现在大家都观望的时候看看有没有真的好房子

ReadingEveryDay 发表于 2022-2-28 18:19
很远的SFH有点儿强弩之末的感觉了，交通房感觉还没到位，趁现在大家都观望的时候看看有没有真的好房子

是啊 95120一年涨一百万，包括morgan hill那些120-150万的，再让他们涨20万，也很难了。交通房Mountain view和sunnyvale已经带头狂飙了。我觉得从builder那边就可以看出来。记得疫情严重的时候，好多builder降价的很厉害。哪里和现在一样bid房子。估计老的TH还有deal, 现在还可以120-130万买几个。等完全起来了，老TH也会回到2018年部分150万的高点。
你有听说过2018年bid mountain view end unit TH的时候，有一个人直接加了50万美金么？不知道是哪个房子。一直很好奇。估计现在还没出水

sunflower0315 发表于 2022-2-28 21:36
是啊 95120一年涨一百万，包括morgan hill那些120-150万的，再让他们涨20万，也很难了。交通房Mountain v ...

2018我也没关注MTV，其实我一直不太理解MTV，我觉得性价比不如SVL，交通10 min vs 15 min的区别，但是不管SFH还是TH，价格贵一大截。未来可见SVL的商业楼也会更多，最近几年FB， apple，amazon的新office都是在SVL或者Santa Clara， MTV守着谷歌吃大户，没啥动力发展商业。也可能以我的实力，看到的MTV的房子都是一身硬伤的房子，所以天生对那边没有好感吧
18年的时候交通房涨的飞起，Cupertino这种反而很平稳。我觉得现在Cupertino算是溢价了，不应该再接了。交通房一般是工作2-3年的人买，这两年疫情，刚来湾区的人对 交通没有概念，back to office以后过个半年一年，就明白痛点了，下半年房租应该会补涨一波（湾区以外的平均涨了20%-30%），湾区的现在刚刚快到疫情前的水平，如果补涨的话，现在基础上再涨20%，续签合同的时候就会心痛了，等这帮人出来看交通房的时候，估计也是得再加价抢房。