买房功课之挑选中介

楼主历时两年终于在21年下旬卖上房子，中间走了些弯路，也涨了些经验，希望把自己经历的东西写下来，也能为接下来要买房的小伙伴提供一些参考，避开一些坑。

2020和2021年房地产市场真是冰火两重天。2020疫情开始的时候，楼主当时在麻州合租，为了家人安全，打算买房。第一次买房没经验，正好有个同事的朋友在做房产中介，于是图省事便和此人签了合约，合约的大概内容就是接下来一年由此人代理我的买房事宜，不得更改。这也给我的买房之路埋上了一个大雷。具体可看我的另一篇帖子：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-853230-1-1.html ，虽然20年房市算是比较低迷，房源也算不错，但是因为中介的原因还是没买上房子。直到第二年换了中介，才走上正轨。在此，真诚的告诉每一位看到帖子的小伙伴，选择一个靠谱负责的中介是你买房的最重要的一步，没有其他！如今房产火爆，很多人挤进来做了agent，素质真的参差不齐，在选择agen的时候一定要擦亮双眼。特别是第一次买房且没有经验的小伙伴，一定不要和中介签任何协议！！没有任何规定需要你必须签任何协议（至少麻州是这样的）。当然，如果不用签协议的同时，如果买房过程中如果遇到问题，要和Agent做好沟通，在排除不靠谱中介的同时，自己也不要做不靠谱的买家。

注：一下都为楼主自己经历在麻州买房后的总结，仅供参考！其他州的小伙伴选哟根据自己所在州自行判断。

言归正题，如何判断靠谱中介：
找中介有很多方法，网上找，朋友介绍，超市饭店等地方的广告，找房软件推荐等。这些方法你能找到中介，但是是否靠谱还是个问号，但是这时你需要坚持的原则就是找不用签任何协议的Agent，给足自己余地。

初步判断，当你和中介初次联系的时候，注意对方说什么，如果对方上来就和你说之前的case，那请留个心眼，你可以追问这个case的细节，看看是否能逻辑自洽。比如case的买家情况，具体时间，town,大概的地址，offer的细节等等。如果前后逻辑都不一致，或说不通，那就要在心里给他打个分了。比如我在第二次找中介的时候，对方说给一个买家下了省了几十万，我就问哪里， 什么时候，是华人/白人还是其他，买家一口多少人，有多少offer, 为什么能便宜这么多，对方对一些非常detail的细节会以保护客户隐私为由，而不能说。然后他又给我另一个case，然后我还是问到细节，且对方说出了具体的“不该说”的信息，这明显就是逻辑有问题。根据自己找中介的经验来看，他们有很多小弟在广撒网，而且有一套话术和准备好的特别牛X的故事。不用崇拜有牛X case的Agent，不要被PUA。

初步合作，看房，开preapprove letter。当你确定要和这个Agent合作，那你就需要准备pre approve letter了，你的Agent可以给你一些放贷agent的信息，然后你自己去联系开preapprove letter。从现在开始才是你可以真正了解这个Agent业务能力的时候。作为一个小白买家，刚开始对房子和房市是没什么概念的，这时候，一个好的Agent开始是会通过前几次看房来“教”买家如何看房，看当前的房市等，俗称找感觉，一般两到三轮。之后买家最好先自己挑房，看房，看OH, 这段时间随着看房子的数量越来越多，买家也从小白走向老鸟的阶段。一般小白买家，大概率前几次都抢不到房子的，靠谱的Agent，刚开始会把重心放在帮你分析当前市场，房子状态，推荐可以关注的区域等，而不是怂恿新手加价促进成交。当然，也不排除刚开始就看到了非常棒的房子，靠谱Agent会帮你寻找合理价格区间，最终加价还是由你决定。

进一步深入，当你看过一些房子和尝试下过几次offer后，你应该对买房有了比较深入了解，明确知道什么样的房子是自己确定想要的了。这时当你看到心仪的房子时，你需要联系Agent带你实地看房，Agent帮你把关，总结房子优缺点，出估价报告，下offer，刺探卖家offer情况等。Agent会主动提醒ta看到的“缺点”，比如高压线、地区问题、flood zone、路冲、房顶寿命、冷暖系统寿命等，当然，如果Agent发现严重问题时会主动提醒不要下单此房。 如果这些问题你能接受，那么Agent会进一步做价格评估，ta会用周围类似的近期成交房源和目前房市的情况估算当前房子的价格并给出一份价格评估报告，最终你可以根据你对这个房子的渴望程度决定你想下的价格。你到这时候可能已经因为好几轮没有抢上房子而变的非常焦急冲动，这时一个有经验的Agent会根据ta的历史经验判断并提示你是否值得这么冲动。之后题草offer，不要迷信网上那些说帮买家写信感动卖家的例子，真假无从考证，这就是个买卖，哪有那么多《中国好声音》的桥段。只有下offer后实时的与卖家Agent沟通才是最实际的操作。

中标之后，中标可能还有多轮，有经验的Agent会根据当前的情况帮你参考是否加价或是可以加多少合适，这时候Agent会给你出一份更详细的价格分报告析给你做最终参考。最终中标后，Agent基本就完成了ta能帮你的所有买房事宜，剩下的就是贷款，找律师的事情了。
总结一下，买方Agent最大的价值就是在开始买房到中标之前所提供的服务，利用ta的经验帮你避开一些坑，并且能够有理有据的提供价格参考，如果在买房过程中没有得到相应的服务，请和Agent交流，如果无果，你就可能需要考虑更换Agent了。

以上就是通过自己用过的Agents得到的一些经验，可能不适用所有的州，谨慎参考。

补充以前的贴子：

还是匿名曝光一下之前的中介，希望麻州小朋友避坑：Blxx Ocxxx Realxx，后来了解到她家还雇佣了很多在华人圈撒广告拿提成的马仔，大家要擦亮眼睛。从第二个Agent了解到BOR家有专门的律师，告过几个客户还有其他Agents。