小白买投资房求点建议

我个人想入场是因为觉得美国未来2-3年通胀都搞不定，搞不好还要QE.

现在问问大家：
1. 什么渠道可以学到很多东西？除了Bigger pocket之外
2. 想买核心城市的郊区这种，靠谱么？比如西雅图BRK买不起了，想去买Kenmore...
3. 是不是尽量避开有自然灾害的地方？比如如果房子在佛罗里达，来一次飓风的话，会照成多少损失？因为不是有保险么?所以不知道影响会在哪。
4. 大家投资房选SFH, 还是duplex, four-plex这种？还是主要是看地区？

感觉现在全美各地，正现金流的地方都不好找了。除了ohio, mid-west,

四個問題只有能力回答第4。這個要看你手上多少錢了。 夠錢買4plex 的我會選擇4plex。
看樓主之前的post 覺得應該是加州的想投資異地房產。如果不能飛去看的話，買前看清楚inspection report有沒有硬傷。 查查那邊新聞天災多不多， 附近出租情況如何。還有有一個靠譜的pm 很重要， 不然你會很頭痛。

我觉得正现金流是一种传说。投资房操心事儿太多了。钱不太多的话还是扔大盘基金省事。

1. 什么渠道可以学到很多东西？

实践出真知。另外如果能认识比较厉害的investor/agent 同时带你看房给你insights那就最好. Youtube上有一些博主也不错，我个人比较喜欢 “美国Connie”的频道。

2. 想买核心城市的郊区这种，靠谱么？比如西雅图BRK买不起了，想去买Kenmore...

完全靠谱。Kenmore再往南边，Tacoma, Puyallup, Olympia, Graham, 大片的正现金流房源。SFH 4B 2500sqft 这种房型均价在500K - 600K 区间，平均租金可以达到2.8K - 3K 一个月。25%首付以目前利率每个月 本金+利息+HOA+房产税 差不多在2.6K左右。完全有正现金流。这片区域开车离BRK地区1个小时，作为投资房就算自己管理也完全能接受。作为BRK的郊区自成一体，商业和基础设施都不错。房价涨幅受BRK影响2021涨幅也在20%以上。据我了解这片地区有很多BRK来的投资客，但其投资价值目前还不广为人知，所以房价还没进一步起来。北边的Lake Stevens, Marysvillie等距离BRK开车50分钟的地段去年年底已经经历了一波涨幅，现金流已经负了。

3. 是不是尽量避开有自然灾害的地方？比如如果房子在佛罗里达，来一次飓风的话，会照成多少损失？因为不是有保险么?所以不知道影响会在哪。

取决于你的保险policy。如果判断自然灾害风险很高，那就提高coverage减小风险。保险本身是你的成本。

4. 大家投资房选SFH, 还是duplex, four-plex这种？还是主要是看地区？

如果长期投资，主要看现金流，哪个现金流高选哪个。通常multi-family会有更好的现金流，但是市场上也不常见，有时候就算见到开价也不低，因为卖家自己清楚multi-family的投资价值。选投资标的，现金流为王。只要有正现金流，就能无限压低风险。即便房子跌了，也不影响短期现金流，房子涨了，也不急于卖出套现。正现金流还能增加自己income-to-debt ratio, 正向提高贷款能力。投资房是长期策略，月供固定，租金只会随通货膨胀水涨船高。DP: 2021年租金全美范围上涨11%。

微信用户_d5022fb 发表于 2022-3-28 12:26
我觉得正现金流是一种传说。投资房操心事儿太多了。钱不太多的话还是扔大盘基金省事。

谢谢朋友。主要是股市投资已经很多了，想着说贷款上一点杠杆哈哈。因为如果贷款70%, 让租客付本金，还是合算的。

但是我同意你说的，投资房，真的是体力活。找了PM也很烦。好的PM很少啊。朋友你有的话求私信推荐

现在还适合在哪买投资房啊。股票就算了。科技股一堆也没卖。

1: biggepockets, YouTube, 找有经验的人学习
2: 新BKR (bothell, Kenmore, Renton）也涨了不少， Kenmore, bothell现在价格也不便宜了。核心区现金流差，相对增值好些。非核心区现金流好些，增值相对差。投资基本就是各种trade off的游戏吧。
3: 尽量避免有flood, 滑坡风险的。
4: SFH主要是看增值。apartments主要看现金流。具体选哪个看个人具体情况了。我觉得要不买SFH，要不 4+plex。

lotustree86 发表于 2022-3-28 17:42
1: biggepockets, YouTube, 找有经验的人学习
2: 新BKR (bothell, Kenmore, Renton）也涨了不少， Kenmore, ...

谢谢。我其实在看有现金流的4-plex, 就是增值差的地区。有现金流拿的住。拿住了，别说十年了，五年了估计也要大涨一波。

我有这个想法是因为湾区的价格洼地，比如黑人多的城市，以前低价，现在全部疯涨了。我不知道可不可以照搬到西雅图去。西雅图感觉也是第二个硅谷啊，科技体量怎么看也比德州大。

sunflower0315 发表于 2022-03-28 18:00:23
谢谢。我其实在看有现金流的4-plex, 就是增值差的地区。有现金流拿的住。拿住了，别说十年了，五年了估计也要大涨一波。

我有这个想法是因为湾区的价格洼地，比如黑人多的城市，以前低价，现在全部疯

是的。我之前回复说非核心区增值差不是很准确。其实是经济不好的时候浮动大，租客质量一般，风险高些。不好的区一旦gentrified 涨的幅度更大。也没必要局限在1-4plex，租金充足的话买commercial也是个选项。

买差区短期内要有一定的风险承受能力。

lotustree86 发表于 2022-3-28 20:10
是的。我之前回复说非核心区增值差不是很准确。其实是经济不好的时候浮动大，租客质量一般，风险高些。不 ...

理解了。要是租客老赖，在西雅图也是完蛋了。所以也要有些余钱可以拿的住。