西雅图东区房价的下跌才刚刚开始

这些天看了一些open house. 大部分可用门可罗雀形容。判断西雅图东区房价的下跌才刚刚开始，抛砖引玉几个观点，欢迎讨论：

1. 房市比股市的反应一般滞后6个月左右，尤其在受股票影响严重的地方。东亚图又是严重依赖科技行业的房产市场，目前科技股的巨大跌幅尚未来得及在房产市场显现。东亚图房价之前上涨的预期是基于“大厂还会扩招，人口还会不断流入”的前提。然而Meta已经宣布全年hiring freeze, 各大厂股价下跌～50%（有些依然在下跌路上，比如苹果谷歌微软刚刚开始补跌），各小厂股价下跌～70%，不少厂刚刚开始宣布裁员或cutting cost。 这一切不但会减少人口流入，更会影响现有马公购买力和job security.

2. 目前房价仍在高位，而利率带来的购买力削弱尚未反应到价格。利率已经半年内由2.5上升到5.5，也就是如果买2米房，每月需要多支出利息2k-3k. 这一点尚未被市场合理priced in。如果假设大家月供能力相同，房价应下降20%-30%才能对应相似购买力。如今5月仍有买家锁定的是90天前利率，大约3.x. 随着时间流逝，这样的利率将不复存在，大部分买家购买力将在5.x的利率左右（或更高，随着加息深入）。所以房价依然有下跌空间

3. 投机客高位出货明显。股市有个词，量在价先。投机客普遍嗅觉灵敏。如今市场上待售房比去年大大增多，不少这两年投机买房的炒房客正在高位出货。比如98052的学区房，2020年8月1.08m买入，如今挂1.94m卖出：https://www.redfin.com/WA/Redmon ... et#property-history。 即使考虑到这两年的通货膨胀和未来的经济发展，2年翻两倍的房价都是无法持续的。合理的价格回归总会到来。

4. 市场待售房大大增多，降价房比例20%， 很多open house门可罗雀。 结合2018年的经验，从房市开始凉（2018年4-6月），到彻底见底（2018年12月-2019年2月），市场需要一个反应过程。而这次的调整是大经济周期的转型，今年7次加息只进行了2次，缩表下个月才开始，所以资产价格依然在山顶。

5. 本轮涨幅大的远大新将面临最大的价格回撤。道理不细说了，bothel, smm, issaquah等曾经因为远程办公而涨起的房价泡沫较大，inventory倒不少。类似2018年，它们的降价也会是最快的（比如1米->2米->1.5米的回调是完全合理的），有兴趣可以去查一下2018年下半年这些地区的卖房记录。

6. Don't fight against fed. 疫情开始时，大家说“Don't fight against fed”，用来表示联储印钱时你要加入买资产的行业。如今联储开始回收钱了，那么将会是卖出资产的好时候。联储的目的非常明显：控制通胀，打击投机，愿意牺牲资产价格换取价格稳定。那么作为买家和卖家，怎么做其实很清楚。通胀需要讲到2%，在那之前，加息缩表不会停，资产价格下跌很难企稳。


以上是一些个人思考，如果有用请加米，谢谢

上个月看一个redmond房子
https://www.redfin.com/WA/Redmon ... vD_BwE&gclsrc=aw.ds

4月份2.75m，5月初去看的时候2.5m，上周2.35m，房子没什么硬伤，本来以为这周估计有人可能要了，旁边又来个比他小一点的2m房子，稍微嘎嘣住了
感慨当初要是有人买了这房子，就一个月时间，真的早买早享受，晚买少打5年工

西雅图的雨能别这么下了吗？ 再这么下就真得搬走了，。。也太夸张了。。都快6月了还下

去年被Agent教育了BKW的概念：即Bothell, Kenmore, Woodinville。说是东雅图“次核心区”，在不久的将来谷歌即将在Bothell建立办公室，到时候放假大涨。当时由衷的感叹，谷歌真是良心企业：给员工饭碗，还帮员工炒房。

我觉得说得挺好的 房市周期改变不像股市本来就慢 现在大趋势MM在打击通胀 如果还认为房价只会涨不会跌属于wishful thinking

现在熊市周期才刚刚开始 不要急 让子弹飞一会儿

短期之内通胀是否能得到控制？历史上通胀高位运行的话一般会持续多久？房租在今年普遍暴涨的情况下前景如何？

东雅图远大新（甚至远小旧）的价格过去几年确实太不理性了

xzhangjohn 发表于 2022-5-23 11:57
上个月看一个redmond房子
https://www.redfin.com/WA/Redmon ... vD_BwE&gclsrc=aw.ds

2018年底1.4买入。现在想2.4卖出。
接盘的，白白送别人1米cash. 西雅图这两年投机的实在太多了。

跌回2020年水平？

shark999 发表于 2022-5-23 14:14
跌回2020年水平？

需要走一步看一步，也要看各厂股价表现。For reference, 最影响马公购买力的 纳斯达克已经跌回2020年9月，东区买房主力之一的meta家股价回到了2017年7月，amazon股价回到2018/2020年4月。如此大的跌幅不可能短期涨回去（醒醒，通胀高企的时候不会再放水了），这都直接影响马公的现有资产和未来收入，以及行业未来招聘/裁员状况，进而决定了东区房屋购买力。