回到疫情前不是梦

最近跌的狠的都是疫情涨的多的区，Saratoga Cupertino 95124 都跌了很多，反而94087 PA MTV没跌多少，基本就是过去浮夸的两年的泡沫挤出来的节奏。大胆猜测房价回到疫情前不是梦。在买房的时候各个区域不要看现在的价格对比，看疫情前哪里比哪里更贵，疫情受益地区在RTO后价格回归很正常。不要说什么买盘支撑很大，19年买盘也很大，该跌回去16年底还是跌回去了。

补充内容 (2022-06-14 03:56 +8:00):
没有时间一一回复，补充一下我的看法：
1. 我不是房黑，我只是陈述事实，涨的时候我陈述被当成黑心agent骂，跌的时候我说跌被当成房黑骂。发泄情绪没用，take the ride发财才有用
2.目前看跌回20年底问题不大，跌回19年最低点的可能性在升高；
3.这轮跌南湾的厉害的是cupertino和95132. 听说有人在忙着开除95132 ruskin好区的位置，真是可笑，从某些房子来说，95132那个跌了30%，Cupertino也有，不要问我地址，等一个月后看吧，是不要cupertino也要被开除了？跌了就是跌了，不用找各种理由了
3. 板块是会轮动的，暂时没跌到不代表后面不跌，目前95051/95124跌的也挺厉害，sunnyvale/MTV还好，PA比较坚挺。但是so what，后面也会轮到的。这才刚开始就冲着30%跌了，后面不敢想。入市做好风险控制，保证买的房子是好房子+有一年失业也可以撑过去就可以入

看标题还以为可以回国了， sad

我的股票已经回到疫情前了

这recession还没来都成这样了，利率曲线又要倒挂，说这波比08年都凶险是有可能的。。子弹留着以后捡白菜。。这才刚开始，利率才刚开始加。。

话说FED要卖手里的住房抵押债券，愣是没人出来买。。FED没办法上周又自己印钱买自己手里的债券。。房市腰斩不是梦。。

上周五利率一下子涨了0.3%，30Fix和ARM都涨了，我亲自找人quote的和网上的数据一模一样

很正常吧。疫情前卖不上价的地方无非就是远呗。学区也一般。现在地里不是还有各种吹95124，95131，95132的。不过萝卜青菜各有所爱。喜欢就好

是啊~

Buyer agent做得CMA有一定的缺陷，根据最近3-6个月的交易，根据使用面积、lot面积和bedroom数量等进行调整。这个没有考虑房子本身的价值到底是多少，参照的是别人(亢奋)的估值，在市场下行的时候misleading。在市场这么有趣的turning point，我觉得还有几个估值方法要辅助决策：

（1）租金收益率。年毛租金/购买价格，年净经营收益/购买价格。

（2）鉴于Fed在收水(2020年3月份之后放的滔天洪水)，我认为对buyer比较fair的价格（或者大概率稳赚不亏的价格）是这样的：看2020年3月及之前的历史可比交易。可比的定义：房子建造年份前后差5年以内，使用面积大小差距不超过125sqf，lot大小差距不超过1250sqf的房子。对于历史的可比交易分别算尺价，然后算出各自交易时间对应现在年份的时间差距（算得精细的话可以季节调整，粗一点就算年份差），用各自当年的尺价乘以1.06或1.10的年份次方，得到现在的尺价，然后把这些现在的尺价算平均和中位数，作为bid房子的参考价格。6%是美国30-40年房价的年均涨幅，10%是考虑湾区、西雅图等发展快的地区给溢价。

（3）做一个持有房子10年的DCF估值，记得考虑抵税的效果，当然这个有些复杂。

看图说话：大家觉得现在我们处于cycle的哪个位置？；-）

saratoga 和cupertino在lZ看来成疫情受益区了？
94087 covid期间涨的少？

接下来六个月房市稳中有涨

s666999s 发表于 2022-6-12 11:02
看图说话：大家觉得现在我们处于cycle的哪个位置？；-）

根据这张图可以做个投票玩玩

s666999s 发表于 2022-6-12 12:02
看图说话：大家觉得现在我们处于cycle的哪个位置？；-）

这个图里面有等等党的位置吗？

94087没涨很多？整个sunnyvale疫情都涨疯了 连th都屡创新高