分享在新泽西北部学区房做中介的经验

goodjs 发表于 2022-08-08 13:15:08
问下Flood factor 影响大不大。这个会不会随着时间变化而变化

Flooding Zone的房子除非真的没有其他选择，我是建议不要选择的。宁可在其他方面有点牺牲。去年夏天的那场暴雨，有些flooding zone的街道整个被淹，不仅仅是地下室。是一楼甚至少数二楼都被淹到。虽然买了flooding保险到，保险公司都会理赔，但是那个修缮过程真的是让人心力憔悴的。也许过去十几二年都没有问题，但是一旦遇上真的是毫无办法。

说到这个，现在很多推倒重建的两户townhouse都喜欢把车库建在地下室，然后车道斜斜的延伸进去。这种设计遇到暴雨就看运气了。自家排水修得再好，town里的排水跟不上一样被淹。

dcdcdc753 发表于 2022-08-07 09:11:36
搬好小板凳等更新

补充内容 (2022-08-08 00:13 +08:00):

等会儿就讲啦

今天主要覆盖一下选择中介公司和房产经纪的报酬。

我考完试选择了在附近影响力比较大的4个和一个近年来发展比较快的中介公司面试。这个过程中也听了两个有十多年做中介经验并且非常成功的朋友的想法和她们的体会。

对于中介公司（broker）来说，多一个agent，并不会因此多什么运营成本，但是带来的收益却是可以非常大的。因为这一点，broker都会欢迎新的中介加入，并且一开始也会给新的中介画大饼，或者贬低其他中介。因此，多见几个人broker非常必要。同一个地产公司，不同的office有不同的broker负责。他们个人的理念也可能会很不相同。这个过程就是新人面试broker的过程，决定哪个更适合自己。

概括一下我面试过的几个地产公司/broker，这里的体会只是我个人主观的经验，请同行不要介意。

Keller Williams 在我家附近有三个非常活跃的team，占据了至少25%的江山。第一次去面谈，感觉非常好，接待我的中介随意亲切。之后还安排了我和career coach网络交谈。并且推荐给了我两本指导agent成功的书籍。在面试完其他地产公司后，我决定去这家。但是后来就发现那边没人真的在乎我是谁，我要做什么。把合同发给我之后除了负责合同的人给我打点话催我签字以外，我很难找到可以问问题的人。虽然说KW公司会提供很多系统的培训，我还是喜欢能够找到人指点我一下的地方。

第二个面试的是Signature Realty。这个公司最近在新泽西发展非常快。选择这家的原因是我看过一篇有关COO的介绍，感觉公司非常有活力。进入面试程序后，我渐渐觉得这家公司不适合我。首先面试时是有专门的只负责招聘的人和我交谈。我提出想和有做agent经验的人了解一下公司，招聘的人就建议我去公司举办的career night。我个人不喜欢去那种没有一个认识的朋友的大型社交活动，时间又是晚上，所以不了了之。另一个没有选择这家的原因是公司的策略让我感觉太aggressive。用较低的给broker的分成，招募很多年轻人加入。我感觉我大妈一枚，生存难度太大。

Coldwell Banker在附近也是非常大的一家。和我交谈的Broker人非常热情，做事亲力亲为。我最后没有选择他们的原因是感觉公司给新中介提供的培训和支持不是很系统。broker本身似乎也没有清晰的帮助新人发展的规划。

Compass Group简单带过一下，这家公司最近是通过兼并和吸收已经有一定市场占有率的中介在这边发展起来的。去这家公司的话，只有加入团队一个选择，所以对想做出自己品牌的中介，但是又刚刚起步的中介不太适合。

最后是 Weichert。我一开始没有打算面试Weichert，因为曾经听到过对某个经纪的很负面的评价。但是后来分别有两个附近的broker主动联系我去了解一下。面谈的结果就是两个broker都很professional，都有系统的帮助新人的安排，公司本身也有很好的培训。然后我又和朋友了解了一下两个broker，选择了口碑更好，office运营的更成功的那个。

现在讲一下报酬。平时我们买卖房子，卖家支付的佣金不是直接给到卖方或买房中介的。而是根据listing agreement，给到经纪公司，broker那里。然后broker再根据和agent签的合同支付给中介agent一部分。

卖方的佣金以前大约都是6%，其中一半分给卖方经纪公司，另外一半给买方的经纪公司。有些比较大和豪的房子，会给买方相对较少的佣金。近年来，我看到的普遍佣金比例是5%。这个比例是卖家和卖家的中介协商决定的。分给买家中介公司的比例也是卖家和卖家中介决定的。很多时候，会有买家中介给买家rebate，这个完全符合新泽西的法律。

中介agent本人，从房产经纪公司分到的比例一般来说起点是50%-70%。每年有个threshold，给broker带来的佣金达到一定程度后，有的公司会给agent 将近95%，有的则是85%。这个比例和上限一般每12个月会重新开始计算。

有兴趣了解更多的朋友欢迎发短信给我，或者加我微信 jc8661208

据说basking ridge那边学区也是挺不错的 如果让楼主给Livingston,Summit,short hills, milburn, Chatham按学区和适合华人居住的town排个序，楼主怎么排呢？

Marrrrrk 发表于 2022-08-14 11:35:04
据说basking ridge那边学区也是挺不错的 如果让楼主给Livingston,Summit,short hills, milburn, Chatham按学区和适合华人居住的town排个序，楼主

这几个town都是我最熟悉的 。Basking Ridge确实是好学区，而且房子比Essex county 那几个好学区新很多，价位也低不少。因为不适合去纽约commute，所以和其他几个没有可比性。
这是我的排名，
millburn，华人社区大而且很团结，火车通勤方便，停车不要排队
livingston，学区好，华人社区强大，进城只能坐车，不方便，但是房价低一些
chatham，环境好，学区好，华人偏少，进城虽有火车，但是班次有限，不方便
summit，downtown很热闹，房价比Millburn低，华人比例和Chatham差不多。进城也很方便，火车班次多，shorthills下一站就是summit。也可以选择坐汽车。火车站停车需要上waitlist。缺点是学区不够好

赞一个，话说我们9月底有需要搬去summit，你手里头有好的租房房源没？

还想问下，我们有小孩需要上小学，哪个学校比较好啊？

感谢~

多谢分享

izikhuang 发表于 2022-08-14 22:24:33
赞一个，话说我们9月底有需要搬去summit，你手里头有好的租房房源没？

还想问下，我们有小孩需要上小学，哪个学校比较好啊？

有出租的房子。你们想租什么样？有apartment，townhouse或者single family。Summit选小学要当心，Washington 小学要避开。其他几个小学都挺好的。Lincoln Hubhard最好。但是summit的初中不咋样。可能好的生源不少去了private school或者搬家了😅

微信用户_ifiba 发表于 2022-8-18 02:24
有出租的房子。你们想租什么样？有apartment，townhouse或者single family。Summit选小学要当心，Washingt ...

感谢感谢，租的话 感觉townhouse 或者 single family要好些？
话说 private school 有小学的么？感觉现在public school都左得厉害， 最近在看纪录片<蚕食美国>，被吓到了。。。