分享在新泽西北部学区房做中介的经验

近二十年一直在新泽西北部工作生活。自己从2013年开始成了有房一族，最近几年从抢学区房，小房换大房，买投资房，做房东，一路看到了房市的涨涨跌跌。慢慢觉得自己蛮适合做一行的，能把自己喜欢事情和工作结合起来似乎是个不错的改行机会。而且时间上也会更灵活能够照顾到家里。于是去年11月辞去了在KPMG的工作，给自己放个小假，然后开始准备做全职房产经纪啦。

下面是我的大致时间线，准备接下来分几篇具体分享我的历程，希望对这个行业有兴趣的朋友有帮助和启发。

2021年12月: 参加了两周的网络房地产课程，to得到了75学时的考试资格
2022年二月初静下心来复习了上课内容，参加网考
2022年三月面试了Signature，Keller Williams, Coldwell Bankers, Weichert这几家比较大的中介公司，最终选择了加入Weichert
5月开始带着朋友介绍的第一对客户夫妻看房
6月底经过一些小波折后客户找到了心仪的房子签约
7月至今带两个租房的客户找到了满意的房子，其中过程不比买房简单。由于房源少，租客多，基本都是靠抢。

接下来几天我会慢慢填坑。有兴趣的朋友也可以直接把问题发给我。一定一一解答。

Marrrrrk 发表于 2022-08-14 11:35:04
据说basking ridge那边学区也是挺不错的 如果让楼主给Livingston,Summit,short hills, milburn, Chatham按学区和适合华人居住的town排个序，楼主

这几个town都是我最熟悉的 。Basking Ridge确实是好学区，而且房子比Essex county 那几个好学区新很多，价位也低不少。因为不适合去纽约commute，所以和其他几个没有可比性。
这是我的排名，
millburn，华人社区大而且很团结，火车通勤方便，停车不要排队
livingston，学区好，华人社区强大，进城只能坐车，不方便，但是房价低一些
chatham，环境好，学区好，华人偏少，进城虽有火车，但是班次有限，不方便
summit，downtown很热闹，房价比Millburn低，华人比例和Chatham差不多。进城也很方便，火车班次多，shorthills下一站就是summit。也可以选择坐汽车。火车站停车需要上waitlist。缺点是学区不够好

今天主要覆盖一下选择中介公司和房产经纪的报酬。

我考完试选择了在附近影响力比较大的4个和一个近年来发展比较快的中介公司面试。这个过程中也听了两个有十多年做中介经验并且非常成功的朋友的想法和她们的体会。

对于中介公司（broker）来说，多一个agent，并不会因此多什么运营成本，但是带来的收益却是可以非常大的。因为这一点，broker都会欢迎新的中介加入，并且一开始也会给新的中介画大饼，或者贬低其他中介。因此，多见几个人broker非常必要。同一个地产公司，不同的office有不同的broker负责。他们个人的理念也可能会很不相同。这个过程就是新人面试broker的过程，决定哪个更适合自己。

概括一下我面试过的几个地产公司/broker，这里的体会只是我个人主观的经验，请同行不要介意。

Keller Williams 在我家附近有三个非常活跃的team，占据了至少25%的江山。第一次去面谈，感觉非常好，接待我的中介随意亲切。之后还安排了我和career coach网络交谈。并且推荐给了我两本指导agent成功的书籍。在面试完其他地产公司后，我决定去这家。但是后来就发现那边没人真的在乎我是谁，我要做什么。把合同发给我之后除了负责合同的人给我打点话催我签字以外，我很难找到可以问问题的人。虽然说KW公司会提供很多系统的培训，我还是喜欢能够找到人指点我一下的地方。

第二个面试的是Signature Realty。这个公司最近在新泽西发展非常快。选择这家的原因是我看过一篇有关COO的介绍，感觉公司非常有活力。进入面试程序后，我渐渐觉得这家公司不适合我。首先面试时是有专门的只负责招聘的人和我交谈。我提出想和有做agent经验的人了解一下公司，招聘的人就建议我去公司举办的career night。我个人不喜欢去那种没有一个认识的朋友的大型社交活动，时间又是晚上，所以不了了之。另一个没有选择这家的原因是公司的策略让我感觉太aggressive。用较低的给broker的分成，招募很多年轻人加入。我感觉我大妈一枚，生存难度太大。

Coldwell Banker在附近也是非常大的一家。和我交谈的Broker人非常热情，做事亲力亲为。我最后没有选择他们的原因是感觉公司给新中介提供的培训和支持不是很系统。broker本身似乎也没有清晰的帮助新人发展的规划。

Compass Group简单带过一下，这家公司最近是通过兼并和吸收已经有一定市场占有率的中介在这边发展起来的。去这家公司的话，只有加入团队一个选择，所以对想做出自己品牌的中介，但是又刚刚起步的中介不太适合。

最后是 Weichert。我一开始没有打算面试Weichert，因为曾经听到过对某个经纪的很负面的评价。但是后来分别有两个附近的broker主动联系我去了解一下。面谈的结果就是两个broker都很professional，都有系统的帮助新人的安排，公司本身也有很好的培训。然后我又和朋友了解了一下两个broker，选择了口碑更好，office运营的更成功的那个。

epcilon 发表于 2022-08-08 12:34:41
livingston是不是涨了不少？以前一直听说这里比较便宜，但是真正看起来也不比short hills便宜多少，是不是疫情之后这种交通糟糕的房子应该跌的比较狠？

Livingston的房价这两年是涨了很多，但是相对Millburn/Short Hills仍然保持了差价。$1m在Livingston能买到的房子，在millburn至少要高出$20-$30万。Short Hills 则更加贵一点。主要原因还是因为通勤纽约的方便程度。Millburn/Short Hills 有火车，站到站半个小时。Livingston可以坐汽车，但是时间久一点，而且汽车没有火车舒适。

Livingston的优点是华人社区很强大，学区很好，可是竞争也非常激烈，特别是近几年高中生压力非常大。

搬好小板凳等更新

补充内容 (2022-08-08 00:13 +08:00):
补充一个问题：LZ能不能分享房产中介的报酬大概是怎么样的？

感觉房产中介的作用不是特别大 就是给人写offer 新泽西买房律师起的作用更多 我买房全都是自己去看房 中介就是负责写offer

saturnine286 发表于 2022-08-07 09:35:13
感觉房产中介的作用不是特别大 就是给人写offer 新泽西买房律师起的作用更多 我买房全都是自己去看房 中介就是负责写offer

所以在新泽西做中介划算啊。

钱多活少。

dcdcdc753 发表于 2022-08-07 09:11:36
搬好小板凳等更新

补充内容 (2022-08-08 00:13 +08:00):

嗯，我会讲到的

saturnine286 发表于 2022-08-07 09:35:13
感觉房产中介的作用不是特别大 就是给人写offer 新泽西买房律师起的作用更多 我买房全都是自己去看房 中介就是负责写offer

这个得看人买房的地区，和买什么样的房子。之后会细讲我作为client和agent的感受。

上课考试和license的流程

新泽西的Real Estate Commission 是负责地产经纪支招和行业规则的机构，隶属于州的Department of Banking and Insurance。在state.nj.us官网找到Department of Banking and Insurance就可以进一步找到获取房地产中介资格的要求。要拿到agent的执照基本要求就是18岁以上，高中学历，完成75小时的学习和通过考试。学历要求真的很低😅。agent要从业的话，必须要挂靠一个broker。broker的执照要求高一点，这里就不细说了。

state的网站上有州里real estate school的信息。我当时就是找了开课时间符合我的要求，收费比较低的学校。几乎所有的学校自疫情以来都提供网课。一般有两个选择，一个是晚上的课程，适合白天需要工作或者带娃一族。完成75小时的课时需要6个星期左右。另一个选择是全天班，两周完成学习。每个学生上的课时学校都会记录，因为州里会随时抽查。我上课时老师也是每天早上中午和下课前要求大家打卡。完成75小时的学习后，学校会给学员安排一次学校的初考。只有通过这个考试，名字才会交给州里，给学员参加正式考试的资格。

因为法律法规时不时都会有更新，上课使用的教材每年度都会有更新。可以选择买网络版或者实体书。购买的方法一般报名上课后学校就会提供。正式考试报名的信息上课时也会讲到，或者在state网站找到。

通过正式考试后会收到一封电子通知书，有了这个就可以去面试各家broker，选择适合自己的地方了。与此同时，也要记得完成打指纹的流程。类似有些公司需要做的背景调查。

关于准备考试，我个人的经验是刚上完课，自己花几天理顺复习尽早考效率更高。虽然没有什么难的考点，需要记忆的的词汇和知识点还是有一些的。很多是日常生活中难得遇到的，所以时间长了容易忘记。youtube上也有很多人做的复习题小录像，这些有空时做一些也挺有帮助。

明天写一下挑选broker的过程和compensation。

今天有时间就多打几个字吧。之前说到做agent的资格要求，补充一下H1B是不是可以。因为这个职业的收入是基于commission佣金的，就是客人因为得到agent的服务（成功买卖租赁房产）支付报酬，工作性质属于自雇，而不是被雇。H1B需要雇主的sponsor，雇主每年会在报税季给员工W2用来报税，自雇是没有W2的。从好的角度看，自雇就是自己做老板，收入没有上限，凭自己的能力，也受到市场直接的影响。拿工资基本旱涝保收，收入稳定。

微信用户_ifiba 发表于 2022-08-07 14:18:18
这个得看人买房的地区，和买什么样的房子。之后会细讲我作为client和agent的感受。

可能我了解的不是特别多只是我个人的经历 我对房产中介也很感兴趣 谢谢你的分享！

楼主对fortlee，tenafly和周边的 town了解不了解啊