记买湾区自住房的经历

philip7275 发表于 2022-12-29 23:04:00
这个贴子很好，客观而详实，必须顶！几年前也去热抢过Belmont 的全景房，铩羽而归。请继续分享Burlingame

哈哈好，这才写1/5呢

为什么不让改名字 发表于 2022-12-30 15:04
我去pa上班通勤20分钟，不出车祸基本不堵。local10分钟，101十分钟

哇！真好，而且還是against traffic

我認識的人住你附近每天都是坐caltrain通勤到SJ

感谢lz详细分享 期待后续～～

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Ok,今天继续写。

忘了提一嘴了，101 过了Ralson Ave出口，就开始堵堵堵堵堵了，应该是foster city有大量的居民。这也是我们当初不选择san mateo和burlingame的一大原因之一。就是如果公司在南边，就必须要经过foster city的高速口，堵的不行。

Burlingame 其实也没有啥特别好说的，山上的地方有可能便宜点的就EASTON ADDITION那里，有时候有2m左右的房子，但绝大多数都是3m+。Burlingame绝大多数2m以下的房子都是在82公路附近。Burlingame其他山上的地方就基本融入了hillsborough了，一般都是4m+，上不封顶。买了就可以和林青霞做邻居了：）。

今天主要写我们的买房过程。

办理 Preapproval，让银行soft pull：

我是10月份办的preapproval，当初办这个的时候想法是现在房价这么高，我不着急买，就想有个资格可以试试给自己喜欢的房子估个价。所以当初在弄preapproval的时候我们就和银行说明我们不一定在半年内，或者一年内买房，所以要求一定要softpull，不能hard pull。开始很多银行开始不愿意，但是你只要确定你的需求，他们是可以的，我最后选择的是pnc。

下offer：
我们选中介的时候比较佛系，并没有接触很多其他的中介，我们的中介是选的一个90后兼职国人中介，他是给1%的rebate，可能因为他自己是兼职的，平时比较忙，所以比我们还佛系。我们的基本思路是：一般去看房都是趁着opnehouse自己去，然后看中了后发给中介让他帮我们再研究下，如果他也觉得不错，就让他帮我们要disclosure。对于看房子discosure，这个方面我也不懂，一般是我队友看，因为她比较认真，我们一般就看地基，屋顶，水，霉。其他的主要是靠中介，他一般也会自己总结下和我们对照下。比如有些房子我们看到很便宜，发给中介，他就会去研究下说对方要求all cash，或者这个是危房，或者这个要经过法院判决遗产需要好几个月才能有结果，或者一些其他的情况。因为我们拿到preapproval已经是10月份了，半岛的房子已经降温了，所以一般我都是是按照自己理解的价格来，listing price只是一个参考价格，所以一般我都是出的低价。开始的时候我们的agent认为我们出价太低了，他怕卖家不爽这样会影响后面的议价空间。所以刚开始我们的策略是如果房子是刚上的，例如listing price是2m，但是我觉得价格高了我想出1.7m的话，我们不是直接给1.7m，而是等十天半个月看看卖家pending或者降价不，然后再决定给不给1.7m。但是后来我仔细想了下，如果1.7m是我能接受的价格，我也不会愿意加钱了，那我为什么要在乎对方是否被piss off呢，如果对方觉得lowball太低了，也就说明无论如何我都没有机会，所以如果早给报价早放弃，如果对方觉得1.7m可以谈，那就节约了时间。所以后面和中介沟通后我们就决定按照自己的想法来，想下多少就下多少，中不中offer随缘，咱意思到了。后来发现这招其实蛮好用的，我们一般根据自己的喜好程度决定出价，正常情况下比listing price低15%，当然如果listing price依旧是2022年的高点的，我一般就不考虑或者砍得比较狠（30%）。总体来说我一般参考的是附近类似户型的房子16-2022的成交价格来计算的，正常情况下是和2017年的价格持平，比2019年底的价格高一些，但是肯定不能按照2022年的价格算。
例如：
https://www.redfin.com/CA/Belmon ... -94002/home/2055153
这个房子楼下有个独立的，这个报价是190w，但是我根据之前的价格走势，我认为这个房子也就160w左右，所以我给的是160w，当然没被选上，这个房子过了好久，最近才pending，我估计价格也不会很高（盲狙170w）。
https://www.redfin.com/CA/Belmon ... -94002/home/1505378
这个房子起初报价是200w （太高了），然后连续俩次降价10w，去看了俩次openhouse然后和中介去了一次，里面格局还不错，高挑厅，很多utility都是重新弄的，但是是山里的主路，而且flipper 软装质量很差很差（估计这也是很多人不考虑的原因之一）。所以当他第二次降价到180w的时候，中介和卖方交涉了下，我们给了个160w，居然是对方收到的第一个offer，但是过了俩天就有另外一个171w的pending了，我们也算是给171w的一个助攻哈哈哈哈。

https://www.redfin.com/CA/San-Ma ... -94403/home/1405431
这个房子是san mateo的，街区很不错，很安静很整洁，房子整体方方正正，也比较新，院子小但是好打理，高挑厅。但是屋内采光有点差，很暗，大厅特别大，房间特别小，但是整体还是很ok，但是我觉得170w稍微高了点，根据附近的历史记录，160w应该是个合理的价格，所以我们看完准备给160w。但是offer还没来及写第二天就170w pending了，只能恭喜他们了。170w这个房子好好装修搞一搞，潜力很大，主要是厅大而且高，哈哈哈。

还有很多其他的offer经历我就不说了。
今天就写这么多了， 下次聊聊真正offer被接受的流程。

话说，为啥2022 Q4 的时候，感觉中半岛比南湾跌得多多了？

为什么不让改名字 发表于 2023-1-1 11:15
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Ok,今天继续写。

请教LZ，你可以在哪里看到2017年的成交价？我看redfin上虽然显示最近5年的成交记录，但是好像看到基本上都是2018及以后的，几乎没找到2017年的

n551166 发表于 2023-01-01 18:58:27
请教LZ，你可以在哪里看到2017年的成交价？我看redfin上虽然显示最近5年的成交记录，但是好像看到基本上都是2018及以后的，几乎没找到2017年的

别看redfin，Zillow 预测的准些，但最好是自己标记过去几年内附近的sold price然后统计

mli009 发表于 2023-01-01 18:22:03
话说，为啥2022 Q4 的时候，感觉中半岛比南湾跌得多多了？

中半岛一直不温不火，foster city火一点，我觉得主要是因为san Carlos，belmont，san mateo还没有国人大举压上，战场主要集中在南湾。

Belmont找到平地的院子也不容易。1.9的房子给1.6的offer，按自己的估值来，赞一个，可有些buyer agent可能不愿意写这样的offer。不过现在可能情况不一样了 ：）

此帖一出Belmont 瞬间bid war
https://www.redfin.com/CA/Belmont/2010-Mezes-Ave-94002/home
据说加超25%以上