买房closing前一周遭暴雷 lender拒绝贷款

一些背景信息：
Mortgage Broker: GMCC (General Mortgage Capital Corporation)
Lender: FCB (First Citizen's Bank)
Buyers agent: Flyhomes
贷款项目：GMCC和FCB的合作项目 查收入贷款 对收入在一定数额以下的提供up to 2w5的credit来cover全部closing fee和一些property tax的prepay 。我们最终利率锁在了5.625% 能拿到1w5左右的lender credit

被拒原因：GMCC对于FCB对HOA reserve的requirements完全不知情 HOA文件和Condo cert拿到后没有任何反应和通知 导致FCB在closing前一周内最终审批的时候认为HOA reserve不足拒绝贷款 并且在我们一天内拿到并且提供了updated HOA文件之后拒绝重新审理 (HOA reserve实际上是够的)

总结一下大概就是：
1. HOA在condo cert写的不清晰 HOA文件没有及时更新
2. GMCC代理FCB的program却对FCB的要求一无所知
3. FCB在知道HOA reserve充足的前提下依旧拒绝审理 多种因素导致我们作为buyer没有做错任何事情却要承受损失

详细情况是这样的：
1月中旬：看了房下了offer 找GMCC做贷款 开了escrow交了定金 原定2月21日close （特地向GMCC确认2月21日close这个timeline是完全ok的）
1月中旬~2月初：提供各种资料+签字，房屋检查，remove了房检contingency。此时FCB的conditional approval和loan estimate都拿到了 由于seller搬家问题 双方同意closing date推迟到2月28日
2月初~2月中旬：办appraisal和condo certificate 走其他流程 我们remove了appraisal contingency
2月14日~2月16日：GMCC拿到condo cert 提交给underwriter review GMCC说需要的材料都拿到了 也已经有了conditional approval 就催我们remove了 loan contingency 并且我们向escrow转了尾款
2月21：拿到CD并签字
2月23：GMCC通知 因为condo cert上HOA reserve那一栏没有选yes/no 而是写了refer to HOA reserve study 所以underwriter去查了HOA文件觉得reserve不足 不给放贷 并且受到denial letter 当天flyhomes紧急联系HOA 拿到了HOA刚刚更新的documents 显示reserve充足 GMCC把新的HOA补充材料提交给FCB
2月24：受到FCB underwriter回复 虽然受到新的document 但case已经close 拒绝重新审理 拒绝贷款

眼看2.28是肯定没法按时close了 目前能想到的三个选择：
1. 卖家愿意等的情况下继续交易 GMCC的内部贷款 利率6% 他们cover延期closing的罚款 最快10天搞定 但1w5的lender credit没有了
2. 卖家愿意等的情况下继续交易 我们找别的lender 最快20天做下来 GMCC不给任何补偿 所有的罚款和费用得我们自己出
3. 退出交易 flyhomes尽力帮我们在合同上找说法要回定金 但不是100%保证要回 这一点可能还会让seller piss off起诉我们也说不定

第一次买房遭遇closing前last minute暴雷 能感觉到flyhomes的agent小姐姐真的一直在据理力争为我们争取利益 这种情况也是谁都没有想到的

现在agent都用chatgpt写软广了？

塞翁失马焉知非福，也许没有买到这个房子当下很不爽，搞不好是天意让楼主买到更好的房子或者避雷了

祝楼主好运！否极泰来

跟卖家好好商量，求求情，尽量避免或者减少罚款，然后比较一样1和2哪个损失更小。选3就是撕破脸了，要做好损失定金或者打官司的准备。。

这个时候还remove contingency

qcheroback 发表于 2023-02-25 12:58:18
跟卖家好好商量，求求情，尽量避免或者减少罚款，然后比较一样1和2哪个损失更小。选3就是撕破脸了，要做好损失定金或者打官司的准备。。

是啊 在等seller那边给我们出具体的罚金金额 我们还是想要这个房的 就怕他们不想卖给我们了重新back to market

gaohannk 发表于 2023-02-25 13:09:08
这个时候还remove contingency

2.14 gmcc说全部没问题了让我们remove的 seller那边也一直在催 因为一月底conditional approve就出来了

无珍珠不奶茶 发表于 2023-02-25 13:14:33
是啊 在等seller那边给我们出具体的罚金金额 我们还是想要这个房的 就怕他们不想卖给我们了重新back to market

谈判要把狠话说在前。比如说特别想proceed，但实在钱，如果你要罚款我只能被迫放弃。

. From 1point 3acres bbs等卖家给了初步金额再接着砍，砍到卖家也威胁要back off就可以接了

补充内容 (2023-02-26 05:24 +08:00):
实在没钱

qcheroback 发表于 2023-02-25 13:23:58
谈判要把狠话说在前。比如说特别想proceed，但实在钱，如果你要罚款我只能被迫放弃。

等卖家给了初步金额再接着砍，砍到卖家也威胁要back off就可以接了

嗯嗯 非常感谢！🙏🏻 现在非常不爽的是全程我们和seller都不是过失方 却要承担损失

1w5,好高啊，可惜了

无珍珠不奶茶 发表于 2023-02-25 13:15:39
2.14 gmcc说全部没问题了让我们remove的 seller那边也一直在催 因为一月底conditional approve就出来了

conditional approve不代表approve啊，而且你买的condo，和sfh相比就是容易deny。再说银行为什么要管你是不是remove contingency。