那些年，湾区装修我踩过的坑🔥

来湾区这些年，刚开始从最小的一室一厅condo开始flip, 一直到后来上百万的装修项目，摸爬滚打可以说是走一步踩一步的坑。之前的帖子里谈过是买装修好的房子值还是自己装修更值，如果是有打算自己装修的朋友，希望我这里分享的一些避坑经验能帮到你：

1. 如果想买破房子自己装修，买房时就一定要做好大概的成本，时间和精力估算，并且预留好budget；如果这些没有衡量清楚，最后装修下来的总成本可能比买新的还要高；

2. 找到靠谱的装修师傅/GC和Architect（如需画图的话）很重要，装修水很深，很多网上的装修师傅不靠谱最后跑路的也不在少数，最好是熟人朋友推荐+自己亲自去师傅工地考察过+多面试几个师傅，而且付款方式必须是做一部分付一部分，不能一开始就付款；也要签好合同（包括完工时间，这里敲重点，和装修师傅align完工时间并且在合同里写清楚非常重要！很多装修师傅同时接几个活，装修每拖一个月不能入住就得多白付一个月房贷房产税）；

3. 如果是大中型装修，建议申请permit + 有license的装修师傅。并且建议去California license  board查一下师傅的license是不是本人的（对你没看错，有些师傅会借用其他人的license），license是否active，是否有compliant, 以及师傅是否有给他底下的工人买保险（见图一）；

4. 做预算时留有余地：记得我刚开始做装修时，前辈们就一直跟我说做任何投资一定要留有余地，比如你预计20万能完工，那在一开始就至少要留出10%-20%的额外预算，因为很多时候你永远不知道拆墙后会有什么惊喜（见图二，我之前的装修拆墙后发现梁被白蚁咬的不成样子）。所以后来我开始自己做flip house时，至少要有20%的利润空间我才会去做这种项目，因为虽然预估利润是20%，最后做下来可能最终利润可能也就只是百分之十几了，如果找到的项目最初利润估计就是10%左右，但最终做下来利润可能是0%甚至是亏钱；

5. 装修其实水很深，很多人以为只要装修师傅找的靠谱就行，但鄙人认为其实在最开始买房时的agent也很重要（尤其对于新手来说）- 我在买第一套房子时就吃过这种亏，当时跟agent看了几个旧房子，自己没有装修经验一看就被吓到了，破到感觉不能住人，但其实只是需要表面cosmetic的装修成本不会很高，当时agent说装修难度大非常不建议买，等后来我真正装修了从里破到外（基本等于重建）的破房子，才知道当时合作的agent其实自己也没有大型装修的经验，也不是很懂装修，所以说的根本就不准确。

我最早开始买破房子装修时还遇到的其他血泪史 - 上市时卖家把地板换了墙重新刷了漆，所以表面看上去还可以，当时的买房agent也不太懂装修说没什么问题，我就买了，买到后请装修师傅来估价才发现被坑的很惨，卖家用的是最便宜的几毛钱一尺的木地板就不提了，还有很多其他很高的隐藏装修成本，比如墙全部是老旧没有隔热的木墙，电表没有升级，要升级电表必须拆掉旧木墙再重新布线等等等等，最后的装修费用远超预期，哭死。。。。

不懂装修门道的agent在给破房子下Offer时出的价格也非常不准。如果想买破房子，对新手来说找一个比较懂装修的agent还是蛮重要的，至少在下offer前就能给你个大概的cost估计（到底是几万块能搞定的表面装修还是二三十万才能下来的装修你心里得有个数）。而且比较懂行的agent在买房后的装修期间也能给到不少的帮助，比如我去年做的whole house remodeling project, 因为是非常大的项目想把控整个装修质量，所以即便自己有点装修经验加上自己的买房agent也比较懂，我还是加了一些装修群和装修论坛，遇到装修问题时会去请教下群里的装修师傅，也有看YouTube上的装修视频，发现每个人给出的答案都不同，但最后发现好多关键问题其实我agent给出的答案才是对的（比如concerete slab的地基重新做下水的难度，坡度够不够等），能遇到给力的agent真的很感恩。如果没有找到靠谱的买房agent和装修师傅（尤其对于新手），最后折腾下来总成本可能比买装修好的房子还多。


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dmj 发表于 2023-3-10 23:01
话说是不是白蚁咬得厉害的房子装修费比较高？要拆墙换梁啥的？谢谢

拆墙费用是比较高，但相较于换梁费用还是算便宜的，像我图中那种梁被咬，如果全部需要换梁的话费用会很高，我的幸好是只需要换部分梁。。一般白蚁是咬木头，不太咬墙（墙dry wall的主要成分是石膏粉不是木头）

另外那个拆墙有惊喜的图好吓人。 普通人买房的时候 inspection 能检查出这种情况吗？还是 home inspection 只看看眼睛能看到的地方的木头？

自己顶一下

话说是不是白蚁咬得厉害的房子装修费比较高？要拆墙换梁啥的？谢谢

dmj 发表于 2023-3-10 23:07
另外那个拆墙有惊喜的图好吓人。 普通人买房的时候 inspection 能检查出这种情况吗？还是 home inspection  ...

一般除了拆墙，像我图中这种情况检查不出来的，home inspection只检查表面的

Bobboroni 发表于 2023-03-10 23:17:36
拆墙费用是比较高，但相较于换梁费用还是算便宜的，像我图中那种梁被咬，如果全部需要换梁的话费用会很高，我的幸好是只需要换部分梁。。一般白蚁是咬木头，不太咬墙（墙dry wall的主要成分是石膏粉不是木头

那不知道如果屋檐下的木头肉眼可见白蚁咬过的话，屋子里面的木头，梁啊什么的被咬的概率大不大呢？谢谢

dmj 发表于 2023-3-10 23:35
那不知道如果屋檐下的木头肉眼可见白蚁咬过的话，屋子里面的木头，梁啊什么的被咬的概率大不大呢？谢谢

这不打开墙真不好说，不一定。。