求分析这个98006的Jay Marc

麻烦大家分享下对这个房子的看法：https://redf.in/A19TF1

Pro：
学区好
交通较为便利
房子格局也好

Con：
周围邻居太拉垮
离轻轨站，商圈Factoria mall，高速过近
院子里面树太多且后院不平
离shelter很近
前脸太难看（个人审美哈）

另外，为什么这个房子这么久的没卖掉？感谢各位！

这套房子我不能再熟了。AKA: Atwater
4月初我带客户进的合同，297.5万+credit的预售。

然而进入合同之后初期Jaymarc的配合度不是很高，
起初不愿意做全屋地板，并且在买家愿意加钱和等待一年到货的前提下依然不愿意更换冰箱品牌；
加上一个谜之操作，已有合同的情况下上市active(此时还未发生要求上述设计更改请求)，触怒买家；
然后加之买家对于以下三点本来就不是很满意（高压线100米肉眼可见距离、前院入户电线低垂、侧边2颗大树距离房屋过近），
于是我们提出了退出。

倒是在提出退出之后，他们表示愿意让价或者做任何买家要求的更改。奈何买家在那个时间点已经被触怒，毅然退出。
好在合约保护还是比较够，所以押金全款拿回来了。

之后也是一系列谜之操作，房子真正造完的时间大约是4月底5月初的样子。他们带着自信一路把标价挂到327.5万，一路跌到现在这样。
他们自己还是一路坚持认为自己的成品效果同Everton Homes。然而Everton是周边唯一一个不给credit还能被加价的新房建商。

中间这段时间利率涨了2%，我也不好说我的买家是赚了还是亏了。房子这个东西，目标住十来年的，有时候一点点小的不顺心的，有时候真的对售价影响很大。
我敢说，但凡Jaymarc把外墙颜色改改，里面电器换换，这房子早卖了。

我后来也带过三四组客户看过这个房子，电器这个问题绝对是一个高发疑问，还有一个上面没提到的就是调高客厅窗户覆盖率不够的问题。好在Jaymarc之后的房子这方面有改善。

JayMarc的销售团队和投资人的销售策略有很大问题。尤其是相比他们的竞争对手MN，水平差了不是一点半点的。
可能也是和他们手里的lot数量有关。MN的销售策略是稳准狠，定价直接就是市场价，不玩儿花活。而且他们的土地多，注重的就是一个稳定的销售和资金流转。

JayMarc手里的地和MN比基本差了一个数量级。所以他们的销售策略就是能卖350万绝对不会卖349万。使劲push up。之前在98007和98008有两个房子被他们尝到了甜头，以为可以在98006这里故技重施。但是他们push up到了买家的极限。98006学区的买家也相对理性一些。毕竟都到300万的水平了，对品质的要求可能更高。

Selene123 发表于 2023-10-24 09:48:14
谢谢老徐专业的回复。你说的很对，它这个房子的颜值还有硬伤的确很劝退买家。请问一下电器有什么问题吗？

Wolf的灶台，Electrolux 的冰箱，sharp的微波炉，Bosch的洗碗机。
冰箱不便宜，但是是这个档次里最便宜的。另外两件是中档的高端。主要问题还是混搭，大多数客户喜欢成套，哪怕你是成套的Electrolux。混搭给人的感觉就像一个有点钱但不是很多钱的人一身混搭名牌一样的感觉。
不熟悉Electrolux 的朋友我解释下。这是个瑞典牌子，虽然是欧洲货，但并没有特别好。它的低端线是flipper常用的Frigidaire。
以Whirlpool品牌线为例，Frigidaire对标whirlpool。Electrolux相当于对标KitchenAir和JennAir中间的位置

你说的哪一条con，都不值得3M吧

llatjob 发表于 2023-10-22 08:09:36
你说的哪一条con，都不值得3M吧

我不太了解98006Somerset的市场呢，一个学区这么值钱？

这房子我还真去看了，格局其实设计得不怎么样

ljhgod 发表于 2023-10-22 10:36:28
这房子我还真去看了，格局其实设计得不怎么样

我也去open house看了一下，觉得有的地方是有点不合理，比如挑高的大厅把厨房和客厅显得太小巧。楼上的走廊也太狭长。这些都能忍，最接受不了的是community看起来太老了，也不知道有没有什么没有考虑到的其他坑。

Selene123 发表于 2023-10-22 12:08
我也去open house看了一下，觉得有的地方是有点不合理，比如挑高的大厅把厨房和客厅显得太小巧。楼上的走 ...

因为年初的时候2.99pending过一次。然后somehow买家退出了。但是Jaymarc竟然提价20万上市。真拿买家当冤大头呢。因为有那个2.99的benchmark在，所以他们的listing price回不到那个地方是没人去买的。

现在这个利率 可能回到2.99 也不好说了。

补充内容 (2023-10-23 03:51 +08:00):

提价了30万。逮着一个冤大头算一个。 可惜这个价位的买家 脑子还是有数的。

补充内容 (2023-10-23 04:38 +08:00):

另外，这房子旁边有高压线。大概有50到100米的距离的样子。是那种木头杆的高压线。

而且据说JayMarc在这套房子上涉嫌偷工减料。 没去现场看过，不知道主卧master bedroom的地板加热功能还在不在。

primbo 发表于 2023-10-22 12:49:59
JayMarc的销售团队和投资人的销售策略有很大问题。尤其是相比他们的竞争对手MN，水平差了不是一点半点的。
可能也是和他们手里的lot数量有关。MN的销售策略是稳准狠，定价直接就是市场价，不玩儿花

感谢分享！个人感觉Jay Marc的质量比MN好点，毕竟30人的小公司，需要质量支撑口碑。它们这个新房的确离高压线很近，背后树太多，community看起来就像棚户区。3M的定位在那里的确不如买别的地方。

primbo 发表于 2023-10-22 12:49:59
JayMarc的销售团队和投资人的销售策略有很大问题。尤其是相比他们的竞争对手MN，水平差了不是一点半点的。
可能也是和他们手里的lot数量有关。MN的销售策略是稳准狠，定价直接就是市场价，不玩儿花

请问MN的全称是什么？