理性讨论利息降多少值得refin

我之前一直听中介说的降0.25就值得refin，因为银行都是给credit cover抵refin的cost

但是我觉得这里有一个问题是贷款都是先付很多利息后边慢慢本金才多，这个因素似乎没有人认真讨论过。有模型来计算这个吗？

看了一堆上面回答，不是很理解大家都不去直接算。。。
以一个在金融行业，天天工作就是写这些计算代码的角度来说，其实就是简单的，算总成本。

• 贷款总成本 = 第一次贷款已还款总支出+ 第二次贷款需还款总支出 + 附加费
• （注：这里必须要计算同时间维度，也就是第一次贷款和第二次贷款的总时间长度必须等于你不重新做贷款时候的原定时间长度
  

这里面任何一项都是你能确定算出来的嘛，没啥复杂啊
不管你中间做了多少次重新贷款都一样，只是这个多少次的都填进去而已。。。

举个例子吧。
贷款100万，做了30年fixed（360个月），利率是7%，直接房贷计算公式拉一下就知道以下信息
30年 7% 不做任何改动情况下

• 月供6653.02
• 还款总额        2395094.43 （这是不重新贷款情况下你的30年总支出）
• 利息总额        1395094.43
  

假设5年后（60个月），利率降低到6%了，如果重做贷款
看房贷计算器直接知道，第60个月还完后，

• 本金余额是941316.22
• 60个月已还款总额= 6653.02*60 = 399181.2 （这是第一次贷款总支出）
  

你想知道 要不要换 ，那就直接算剩余贷款本金需要贷款的25年的情况，你剩余贷款本金余额941316.22 去贷款25年（300个月），利率6%，总成本是多少就好
还是直接贷款计算器知道，还款总额        1819476.47 （这是第二次贷款总支出）        利息总额        878160.25 月供 6064.91

• 重做后总支出 = 第一次贷款已还款总支出+ 第二次贷款已还款总支出 =  399181.2 +  1819476.47 = 2218657.67 （重做后30年总支出）
  

重做后30年总支出  2218657.67  < 不重新贷款情况下你的30年总支出 2395094.43， 节省 176436.76 （注：没计算重贷手续费

就这么简单而已，不要想太复杂, 不管是重新贷款一次还是n次都是这个算法。把情况填进去就行了。

最后注意一点，这整个计算过程，和利率调整幅度有关大家都知道，但更重要的是 和你已经还款多少月了更有关系，同时要可能存在的考虑费用问题。
一个坑就是 要注意贷款条款，存在多长时间不允许做重贷的情况，但这个是一个对利率预测的因素，和计算没关系了，个人建议不要搞这种贷款，毕竟过去这些年利率极速上下的情况大家也都看到了
也许有朋友会问为什么第二次贷款不按照30年算，因为那是另一个问题，这里只是算重新贷款合不合适，确定了合适，要25年还是30年，这是看自己的。和你第一次贷款时候需要100万，选择10年20年30年都是看你自己一样，不影响要不要重做贷款这个问题本身
附加一句，这是个合不合适本身只是个简单线性问题。要担心的其实是房价估值，每次重新贷款会重新估值，如果房子在那些下跌的区域，没法再抵押这么多钱才是应该担心的。剩下就是，附加费用有没有，有多少，和做重贷怎么也是要时间的，值不值得你去跑

ChatGPT  回复：一般降1%值得refin

降0.25就可以，一般的银行会问你要不要额外还钱，记得选择跟以前每个月还一样的钱，这样本金还的比例更大，不然就会出现你说的因重新开始计时，导致利息还的更多的情况。

我也意识到了这个问题但是没有认真计算过

降1%值得，毕竟refi有成本，降0.25我觉得不值得refi

我记得要手续费的，5000应该要把，这个估计要看银行。其实就怕比如今天降0.25，  6个月后将0.25，，，然后再磨2年再降0.25。计算这个还要大概预估下下一次重新贷款会什么时候。。。

如果你不想付任何费用，可以问贷款经济给一个zero fee refinance rate，这是一个比普通refinance rate 高一些的rate，但是只要它比你目前的rate低0.25就可以考虑做了。

如果你refi之后是还minimum payment，那就有一个break even point，大概几年左右，持有房子超过那个时间，你要还的总利息才会比不refi要少；利率差越大，这个break even来得越快，网上很多计算工具你算一下。如果你refi之后还是原来的monthly payment额度，相当于每个月多还本金，那么refi当年就会break even（具体忘了，但总之非常快）
要做refi就要做no-cost refi，否则你付的cost也算是利息成本。但no-cost refi一般不cover你的appraisal，所以要和贷款经纪问清楚。

argumentt 发表于 2024-09-04 21:54:47
如果你refi之后是还minimum payment，那就有一个break even point，大概几年左右，持有房子超过那个时间，你要还的总利息才会比不re

我才知道还能选payment plan
现在不是房子该持有多久

而是肉眼可见要连续refin

那就是说要选monthly payment不变，但是不变的话是总还款年数减少？不然refin图啥

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