理性讨论利息降多少值得refin

chowhound 发表于 2024-9-5 12:06
看了一堆上面回答，不是很理解大家都不去直接算。。。
以一个在金融行业，天天工作就是写这些计算代码的角 ...

refinance可以做25年的贷款吗？为什么我问的lender说不可以，要么30要么15 (可能可以ARM?不过我没问)，还是他在忽悠我？

MetaMLE 发表于 2024-9-5 13:43
主要的变量就是这个

要是就是one off refin那肯定no brainer

算法是一样的，前提是你要预估你想持有这个房子多久。按这个层主的算法，比如你已经持有5年，打算refi之后再持有3年卖掉，那你就算一共8年，refi的总投入 vs 不refi的总投入。总投入包括本金、利息、贷款的cost。本金相当于你存在房子里的定存，通过卖房这个动作可以取出来。利息和贷款cost是你实际的开销。简单点算的话，不考虑本金存银行或者定投大盘的收益，那就是你refi的利息和贷款cost要小于你不refi的利息和贷款cost。
如果你说我也不知道想持有这个房子多久，那就没法算，有一个变量确定不下来。

18811376770 发表于 2024-9-5 15:06
refinance可以做25年的贷款吗？为什么我问的lender说不可以，要么30要么15 (可能可以ARM?不过我没问)，还 ...

不是说可以直接贷25年，而是贷30年，但是按照初始贷款的30年时间线还完，所以这个例子里要在25年的时候还完，也就是每月多还一点本金。

18811376770 发表于 2024-09-05 15:06:22
refinance可以做25年的贷款吗？为什么我问的lender说不可以，要么30要么15 (可能可以ARM?不过我没问)，还是他在忽悠我？

这个看银行的。
思路是这个思路，哪怕找不到25年，但也可以用这个方式去算作为基准值，然后比较可选选项和这个基准之间的月供和总支出差值，从而根据自身情况做选择

chowhound 发表于 2024-9-5 14:06
看了一堆上面回答，不是很理解大家都不去直接算。。。
以一个在金融行业，天天工作就是写这些计算代码的角 ...

有的时候只是为了控制cash flow，不一定追求总成本最低

flyingforce 发表于 2024-09-05 12:48:08
"先付很多利息后边慢慢本金才多" 实际上是个不存在的问题，任何时候你付的利息都只是你的剩余本金乘以利率得出的，所以当你剩余本金高的时候，你每个月付的利息肯定高，

这个解释是最通俗易懂的。所以只要no cost no fee refi，理论上只要利率降了就make sense，实际要考虑折腾成本和credit pull hit