理性讨论利息降多少值得refin

MetaMLE 发表于 2024-9-4 22:22
我才知道还能选payment plan
现在不是房子该持有多久

对，按照原先还款额度就是总利息变少，而且还款年数变少，比如你refi 30y fixed，按refi之前的月额度还，可能25年就还完了。利息差越大，这个提前得就越多。本质上就是一部分原本用来还利息的钱变成还本金了。具体用工具算一下就知道。这个不需要和贷款经纪说，但要注意条款里不要有prepayment penalty。close之后自己和负责收款的银行弄就行了。

我refi过几十次，只要低于现在，no cost，没有锁定一段时间不给再次refi，就划算
疫情前做完refi要等半年，会失去半年机会窗口，后来很多银行取消这个限制，不知还有没有

argumentt 发表于 2024-9-5 01:47
对，按照原先还款额度就是总利息变少，而且还款年数变少，比如你refi 30y fixed，按refi之前的月额度还， ...

如果说原本30 yr fixed，还了两年，重新refi，还是30 yr fixed，但是我按原来的额度还款，28年才能还完，这样就refi的意义就不大，如果低于28年能还完，按理说就是应该refi？

小亩_d0023dd 发表于 2024-09-05 06:22:04
如果说原本30 yr fixed，还了两年，重新refi，还是30 yr fixed，但是我按原来的额度还款，28年才能还完，这样就refi的意义就不大，如果低

这两种情况都值得：一种是时长不变或变短，但是总利息变少；另一种是时长不变或增加，但是总利息不变。你说的前者一般会是第一种情况。

小黑屋881 发表于 2024-09-05 00:37:21
我refi过几十次，只要低于现在，no cost，没有锁定一段时间不给再次refi，就划算
疫情前做完refi要等半年，会失去半年机会窗口，后来很多银行取消这个

你是按monthly payment减少就是划算，还是算了自己总的付的利息觉得划算？

Monthly payment减少是肯定的，因为还款期变长了

和你打算多少年还完/再重贷有关系。但是如果你重贷之后，还是按原来的monthly payment付钱，那么只要是no cost refin，能比原贷款提早还完，就不亏。

不明白1%这个标准是哪来的，口口相传的人有没有认真核算过。每个人贷款额不一样，已还款时间不一样，打算多久还完也不一样，怎么简单粗暴得出1%？ 说白了是道应用题，按自己情况动笔算算就知道了啊。

小黑屋881 发表于 2024-9-5 02:37
我refi过几十次，只要低于现在，no cost，没有锁定一段时间不给再次refi，就划算
疫情前做完refi要等半年， ...

请问如何做到no cost？ 一般不是都会收取closing fee么？

Enthalpy2019 发表于 2024-09-05 09:29:38
请问如何做到no cost？ 一般不是都会收取closing fee么？

loan agent可能会为你争取一些credit，如果足够多的话是可以cover closing fee的。

不过虽然说no cost，但是不等于完全不花钱，因为还可能要prepay interest

Enthalpy2019 发表于 2024-9-5 09:29
请问如何做到no cost？ 一般不是都会收取closing fee么？

close的时候贷款经纪会给一笔credit去cover closing fee。close之后他们会把这笔贷款卖给银行，银行付他们的钱可以cover他们给你的credit，剩下的部分就是他们在你这笔贷款上赚的钱。
这种贷款给的credit一般只出现在refi，或者新房builder指定的in-house lender。一般前者才能基本全部cover，后者通常只cover一部分。

argumentt 发表于 2024-9-5 11:50
close的时候贷款经纪会给一笔credit去cover closing fee。close之后他们会把这笔贷款卖给银行，银行付他 ...

谢谢回复。所谓的credit，是否可以理解为“送你一笔钱”？