到底是市场真不适合买房，还是我条件设置得太苛刻了？

flyaway1217 发表于 2024-12-5 17:51
不知道你是用什么算的收益率的？
我的理解的房产有四种回报:
1. 现金流 (租金减花费必须大于0)

今年刚close了一个房产，算下来第一年Total-on-Cash return是4.98%。

纽约时报里有一个rent vs buy的计算器，把你的speculation填进入，就知道哪个划算了，每个地方不一样。

flyaway1217 发表于 2024-12-05 17:51:16
不知道你是用什么算的收益率的？
我的理解的房产有四种回报:
1. 现金流 (租金减花费必须大于0)

嗯，都算进去了。现金流那也把vacancy rate和management fee算进去了。减去的成本包含利息、hoa、property tax、insurance、maintenance cost、一买一卖的各种closing fee。算的本金就是刚买的时候投进去的首付，然后按持有n个月之后卖，把卖完的钱+这段时间的现金流除以本金再算年化收益率

GavinTao1219 发表于 2024-12-5 18:19
嗯，都算进去了。现金流那也把vacancy rate和management fee算进去了。减去的成本包含利息、hoa、property ...

我也是这么算的。我即使把每年的appreciation变成0%，就现金和还的贷款，每年可以5%左右。也许还是和地区相关的。我的地税和保险很低，甚至比每年的management fee还低。当然，这不包括卖房时的交易成本。

一个普通打工人的浅见：自住房为什么要严格考量投资房的投资属性，自住跟投资本来就是不同的需求。自住房用于保障生活品质，主要考虑怎么住的舒服，满足家人生活学习的需求。而投资房用于获取收益，差区硬伤小破屋也可能有正现金流，但你不会考虑自住。市场好的时候确实可以有既要又要的底气，但到底还是先满足刚需自住，一家人把日子过舒服了，再考虑投资房赚钱吧。

买的第一个sfh,首付25，五年后卖的时候净赚60...第二个投资房持有一年净赚25...反正就 只是一种投资方式而已，就像炒股，有人亏有人赚。。。

都说钱存着不买房，留着来享受生活，有自己的房子何尝不是享受生活的一种

AUSMAN 发表于 2024-12-5 22:05
你这个属于纸上谈兵。经验只能来自于实战。：=）

这些只是长租投资房最常见的可以产生收益的方式，怎么是纸上谈兵呢？我又没提任何投资策略