到底是市场真不适合买房，还是我条件设置得太苛刻了？

一年多前就开始考虑买房了，但是鉴于高房价+高利率，一直没下定决心出手。做了个表，把房子的down payment、当前mortgage rate、房子总价、property tax、hoa、insurance、贷款期数等等输进去，再估一个这个房子如果租出去能租多少钱的租金，算这个房如果作为投资房出租，持有多少年，投资收益率能追平国债。

结果就是，在放尽可能多的首付（我的情况是放大约50%或更高），尽量缩短贷款期数（每月所有活钱全拿去还贷款，尽快还完）的情况下，算下来还是绝大部分房子都需要十几二十年才能追平国债的收益。相当于说，我这笔首付，倒不如直接扔进国债，然后租房住。再加上上一次搬家捡了个漏，房东对市场不熟悉，以低于市场价的租金租给了我，这下更没有动力买房了。

要说我这个计算过程，最大的一个变量其实就是对这个房子本身升值的预估。这个数字谁也说不准，我只能随便估一个数放上去。我选取的历史数据是假设2008年次贷危机发生前买房买在了最高点，然后在疫情暴涨前卖了，卖在了最低点。这样算下来，平均每年涨1.7%。当然大部分人持有的房产，年化的增值肯定是比这个多的，我用这个数就是取一个保守估计。我希望能够即便买在最高点，卖在最低点，在5-10年内也能跑赢国债。但是这么算的结果就是过于保守，根本没有什么符合这个条件的房。气得我老婆说我就是故意设一个保守的条件，内心实际上就是不想买房。

我的想法就是，房子流动性比国债差，风险比国债高，那我就理应采取一个最保守的算法，要求它依旧能够在一定时限内跑赢国债。我不觉得买自住房和买投资房在思路上应该有什么区别。因为在我看来，同一套房子，作为自住房买下来，和租下来然后拿首付去做其他投资，本质上是一样的，你都住在这个房里了。只是一个把资产配置到房子上，另一个把资产配置到其他东西上。所以，买自住房就是买了一个租给自己的投资房而已，必须要保证投资回报率才合适。

我这种想法，到底是我太保守，还是市场还不到入手的时候，应该继续当等等党？

没有孩子，住哪都无所谓。住高层公寓最舒服。
有娃，孩子的东西是真多，又多又乱。
如果能把租的房子当自己家，该用用，墙弄脏了大不了重漆，那就无所谓。
但是带着孩子租房，住的小心翼翼，什么也不让买不让用，怕房东罚钱，家具破破烂烂，孩子自己没空间，房东住一阵就涨价，来回搬家，越搬房租越贵房子越小，孩子也很可怜。没办法邀请小朋友去玩，来别的小朋友家就肉眼看着羡慕。
所以买不买房，自己态度正就不需要买。既然租房已经省钱了，就别在孩子那继续省钱。
另外，大家对不买房的恐惧是怕越来越买不上。只要你保证自己的能力一直高于别人，你赚的永远比别人多，就不愁买不到房子。

都说钱存着不买房，留着来享受生活，有自己的房子何尝不是享受生活的一种

一个普通打工人的浅见：自住房为什么要严格考量投资房的投资属性，自住跟投资本来就是不同的需求。自住房用于保障生活品质，主要考虑怎么住的舒服，满足家人生活学习的需求。而投资房用于获取收益，差区硬伤小破屋也可能有正现金流，但你不会考虑自住。市场好的时候确实可以有既要又要的底气，但到底还是先满足刚需自住，一家人把日子过舒服了，再考虑投资房赚钱吧。

如果不考虑升值，湾区的房子一直都是租比买划算多了。考虑升值，现在已经升到了高位，再升值空间非常小，就算升到了愿意买的也不会多。有这个钱养银行和政府不如自己拿着享受生活。

只考虑数字 投资回报率 买房当然不合适。 否则早就泡沫化了。 目前买房合理的方面 在于人性。 普通人很难攒钱的原因，就是攒钱反人性。 买房基本就是降低消费 强制积累资产。

你老婆对自住房的想法和你不一样，市场是由你老婆一样的人驱动的，首先得把他们都说服和你想法一样。

miso899 发表于 2024-12-5 14:31
如果不考虑升值，湾区的房子一直都是租比买划算多了。考虑升值，现在已经升到了高位，再升值空间非常小，就 ...

租房和拥有自己的房子体验完全不一样的，赚了大几十万牺牲生活品质租房子，在我看来和傻子没啥区别

又既要又要还要了
你对任何事情有要求，都相当有可能会失望
反过来，随遇而安，一切都是最好的安排，一般到最后结果不会太差

1.7%实在是太保守了，建议用过去20%的平均值，是一个既不保守也不激进的方式。
我的心证是7-8%，如果用这种方式的话，当然要看你具体的地区。

你拿低的不正常的房市涨幅1.7% 和 高的不正常的无风险收益4.5%比 得出来的结论当然是不正常的。。

无风险收益率就是长期通胀预期加一个0.5%-1%的溢价 基本是跑不赢通胀的。。

仅从投资角度讲，美国房市的平均回报率是一定高于国债收益率的，只是房子是风险资产，多出来的收益率那部分要考虑风险溢价。。

也别看过去10年湾区房价翻一倍这种数据点 就看美国median home price 大概6%的年化收益率。。无风险收益率不能按现在的4.5%算 因为你之后compound利率不是4.5%。。

不知道你是用什么算的收益率的？
我的理解的房产有四种回报:
1. 现金流 (租金减花费必须大于0)
2. 房产本身的升值
3. 租客帮你还的本金(虽然前几年很少，但也算是收益)
4. 税务相关的benefit。Depreciation、1031 exchagne、Interest deduction 等等。

当然，这里面影响因素最大的还是房子本身的增值。。。