新手买房求问房型

买房新手求问房型问题，楼主地处中部。大部分时间房子会自己住，父母可能一年会来小住2月，所以不想买太大的房子。房型在Single Home和Townhouse/Condo中间犹豫，从房子升值贬值角度考虑，这两种房型有什么差别吗？
楼主本来打算过两年不在这个城市了就把房子卖掉去新城市再买，但是感觉卖家要付6%的中介费，加上房子维护费用、税等等， 可能这样的计划反而会亏本。所以买了房子以后最好就不要卖，留在这个城市继续出租？
好奇大家买房子的时候，都怎么打算的让这个房子最后在手里是能带来收益而不是赔钱的。

投资房子是非常复杂的决策，没法一概而论。楼主需要考虑以下几点：

1、房贷利息以及地税都可以用来抵税。按Trump税改后的政策，AMT取消，没有州税的州可以抵至多$10000的地税，利息的话50万以内的mortgage都可以抵。具体能获利多少，取决于楼主个人的税务状况。
2、过去五年内住满两年的房屋，卖出时增值部分有单人25万/家庭50万的免税额度。相比之下如果持有其他资产，不管是长期收益还是短期收益的税率都会非常高，尤其是在有州税的州的话。
3、买房省租金+租客保险开销，多利息+地税+HOA+房屋保险+房屋维护开销。
4、买房有房产增值的机会，同时需要承担房产贬值的风险。
5、卖房的时候需要付3.5%~6%房价不等的费用，用来cover closing cost以及双方agent的佣金。
6、房产流动性差，不过可以通过HELOC/Cashout Refi等方式来弥补。

从升值角度看，一般SFH优于TH，TH优于Condo，原因如下：

1、SFH占地大。升值的是土地，房产只会贬值。
2、一般情况下SFH的占地位置比TH和Condo好。因为历史问题，高密度住宅往往比SFH的历史要短，修筑地点往往存在宜居方面的硬伤（包括但不限于轻轨/铁路/航道/高速/主干道/污染区/坟场/高压线/变电站/洪水区/土壤液化区等），影响增值预期。
3、一般情况下SFH的HOA比TH低（或者为零），TH的HOA比Condo低，因为密度越高的住宅区越需要公共服务以及对业主的约束。HOA跟地税一样是纯开支，对房产升值预期有抑制。
4、SFH和TH可以随便出租自己的房子获得租金收益，而Condo很可能会受制于整个小区的出租率限制（一般是50%）而被禁止出租。

SabrinaSaSa 发表于 2018-8-22 02:14
那如果考虑买一个小一点的single 然后不贷款的话，利息省了。
但是我就是拿不准主意，这30w拿去理财买基 ...

首先。。现在利息才4% 左右，虽然涨了点才其实还是算历史最高。 你理财如果能超过这个年化 当然是贷款好。不过还是我说的 假设利息4-5%， 你如果持有只有两三年，实际利息在这几年是超过4-5%的 可能有6-7%， 你还是可以比较一下你投资收益和这个利息 来看看哪个合算 用来选择是否贷款，贷款多少。 至于买还是租，是另一个比较。你可以自己把买房所有开销（利息+地税+额外维护比如修草坪）列出来 以及加上你准备支付的头款的机会成本（现在定期起码年化2%了） 对比这两年 租房总开销 来看看 决定 买 还是租。哎。其实真要算清楚是个很复杂的过程。。如果你准备长期持有 就无脑买吧。 买在好区，租金稳定不要太低，长期肯定不会亏。短期我不建议买房，不仅仅是亏不亏赚不赚， 房子流动性太差，如果你万一遇到急需用钱（比如要在新地方买房，或者家里继续用钱）， 急售现有房屋的成本还是挺高的。

补充内容 (2018-8-22 09:22):
历史最低  不是历史最高

短期内卖的话我觉得除非赶上暴涨，要么基本都是要亏的，好点的地区可能五年以上再卖能稍微有点收益，但是不会很多...

建议好区的 singlehouse 比较保值。但是维护费用高。至于你说卖还是租 要结合你当地租金看。美国房产你能赚的话（不是湾区纽约这种短期疯长的地方） 主要还是靠长期持有。 你说的对 因为交易成本高 涨价部分还要交capital gain， 所以如果有余力的话 买一个保值的 租金不太低的。长期持有。

nanjiang2015us 发表于 2018-8-22 01:32
建议好区的 singlehouse 比较保值。但是维护费用高。至于你说卖还是租 要结合你当地租金看。美国房产你能赚 ...

感谢回复，了解了解。这么算下来，如果不确定会长期在一个城市，那么每年租房子感觉更划算，就是租的地方比较小。不如一个house大

SabrinaSaSa 发表于 2018-8-22 01:53
感谢回复，了解了解。这么算下来，如果不确定会长期在一个城市，那么每年租房子感觉更划算，就是租的地方 ...

是的。。我觉得除非你赶上价格疯涨， 不然中部地区只持有个两三年 并不划算。。 我大概给你算下。假设40w的房子，2000的月供， 你前几年基本50%以上的月供都是还利息，也就是说你花的利息钱就是1w2， 加上地税 大概1w，这里就两万多你持有房子的固定开销 还不加你其他维护费用。算下来其实比apt 要贵。但是你持有时间长的话， 每年月供的利息部分会逐年递减。平摊下来 你每年花的利息钱就少了。然后这个时候卖 就发现你赚了。 其实你想体验下house的感觉可以租house 我在奥斯汀的投资房租金并不比apt 贵很多。当然房地产都是分地区来看，结合租金和房价以及维护费用多重方面。

nanjiang2015us 发表于 2018-8-22 02:01
是的。。我觉得除非你赶上价格疯涨， 不然中部地区只持有个两三年 并不划算。。 我大概给你算下。假设40w ...

那如果考虑买一个小一点的single 然后不贷款的话，利息省了。
但是我就是拿不准主意，这30w拿去理财买基金，然后盈利部分扣掉税，和这30w买一个房子3-5年哪一个最终赚的多点（亏的少些）。。。。但是基金也是随着股市波动有风险，不知道房市会不会相对稳定些？

我会先考虑自己所在州，城市的发展情况。 还有就是自己的规划。

如果是我的话，还是很喜欢华人多的地区的，也比较希望自己的子女能保持华人的一些传统。所以中部的地区是不考虑长待的。
然后就是会使用贷款。30w还是挺多的，剩下的可以留着将来在长待的州买第二套。

nanjiang2015us 发表于 2018-8-22 06:24
首先。。现在利息才4% 左右，虽然涨了点才其实还是算历史最高。 你理财如果能超过这个年化 当然是贷款好 ...

前几年实际利息 6-7%说高了。。可能比原有利息高个1个点差不多了。 因为有一次贷款的closing cost，各种title insurance什么的 这些费用如果只用一两年均摊的话 会比较高。如果长期持有 就等于很长时间均摊这些个费用，就不会太高了。

nanjiang2015us 发表于 2018-8-22 06:24
首先。。现在利息才4% 左右，虽然涨了点才其实还是算历史最高。 你理财如果能超过这个年化 当然是贷款好 ...

非常同意！

本文被选为08/22/2018全站置顶文章之一
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