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[买自住房] 湾区买房、贷款、refinance全攻略(求大米,求精)

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本帖最后由 sincewhen 于 2019-7-17 16:06 编辑

2017年中开始看房,从中半岛 San Mateo一路向南,看到Sunnyvale。2018年秋天买房,2019年做了refinance,美国的五大银行(Citi, Chase, BOA, Wells Frago, PNC)全部打过交道 。回顾整个历程,做了很多调研,花费了很多精力,也踩过一些坑。现在把之前的经历写下来,经验分享给大家,希望有所帮助!顺便求大米呀!!!大家觉得有帮助的话,求赏赐大米!!不胜感激!!

我会首先把之前看过的各个地区域的优缺点,和我觉得不错的Neighborhood做个总结,推荐给大家。第二,讲一下和Agent打交道的感触和tips。最后,介绍一下贷款和Refinance的一些经验,自己经历过成功的OPT贷款,和最近做完的Refinance。

首先,是地区的介绍。我们当时看房的范围特别广,从中半岛的San Mateo到南湾的Sunnyvale,这中间的基本上大多数地区都亲自看过5个以上的Open House。这个看房过程中的感悟:

Tips 1: 一定要多看、多聊、多问!我们基本大多数周末把看Open House作为了一种业余爱好。好处首先是实地考察很重要,让你亲眼看到了这个小区的环境,邻居,治安等等情况。其次,可以有很多机会和卖房的Agent聊一聊,能够获取非常多有用的信息,例如这个小区房子是不是特别抢手啊,周围邻居是什么样人什么样的职业分布之类的。最后,也可以切身感受一下当下的市场行情是否火爆。好的房子,或者在火爆的时候,基本是人挤人也不夸张。冷门的,可能你聊半天,也看不到其他的买家进来

区域:
  • San Mateo: San Mateo里有一个传统豪宅区,叫做Hillsborough,此处的大都是山顶豪宅。不过,大都是Old Money,最近这几年火爆程度有所下降,据说是因为新贵们更喜欢离市区近的便利的平地。Hillsborough自然我们是买不起的,但是挨着豪宅区的,自然也是好地方。Hillsborough山脚下,92号公路北面的Parrot Park, Aragon,和南面的Hillsdale Shopping Center 周边都是不错的选择。好处是便利,到San Mateo downtown 和购物中心较近,吃饭购物都很方便。缺点是在南湾工作的话,commute较远,同时学区一般。
  • Forster City:是华人聚集较多的一个地区。优点是环境很漂亮,很多靠海,因为比较新,规划也更合理,小学和初中都很好。缺点是这个地区是填海造出来的,当年技术不算特别好,很多房子会有地基下陷问题。同时这块是在Flood Zone,需要额外购买防淹水的保险。没有好的高中。同时近年每天早上如果要上101公路 commute的时候,非常堵,这个高速入口严重overflow。
  • Belmont:华人也挺多,多山地。优点是学区不错,从小学到高中,都有不错的公立学校的选择。缺点是只有很小一块是平地,这块平地的房子特别抢手,其他房子通通在山坡、山顶、山腰上。而且很多时候坡度很大,路很窄。如果对自己车技没信心,恐高之类的,建议慎重。推荐Belmont的平地地区。
  • San Carlos:有Belmont的好学区的优点,但是平地更多一些。所以平均房价会高于Belmont。注意:不要完全相信Redfin上标准的学校和学区。据资深的Agent介绍,San Carlos只有靠近Belmont的一侧,和white Oaks 是Calmont High的学区。其他地方,只有好的小学和初中。White Oaks是这边超级抢手的热门区域。
  • Redwood shore:和forster 类似,也是填海而建。但是据说填海的技术要更好一点,所以地基下陷的情况要好很多。同时环境也很不错,学区好。不过,房源并不多。
  • Redwood City:没有学区,千万不要买北边靠近downtown的地方,治安很差。但是有一块Neighborhood, mt carmel, 是个超级漂亮的小区,环境很棒,推荐!这块的优点是靠近斯坦福北侧,redwood downtown有一个斯坦福的医学院校区,同时有一些公司,也靠近FB,算是交通房。
  • Menlo Park:The Willows 应该是最affordable的neighborhood了,但是和著名的差区East Palo Alto 紧一街之隔,这就是看个人的考虑了。
  • Sunnyvale:交通房,靠近南边的挨着Cuptertino的小区,还有不错的学区。这块离南湾的很多公司都不算远,交通非常好。但是,Sunnyvale 北边有很多Superfund的site,以前是很多硬件公司的site,深埋了很多放射物质,同学们可以去政府的网站查找详情。Caltrain铁轨南面,Superfund要少很多。

买房Agent:
整个买房过程中前后一共找过三个agent。第一个,拼命劝我们去排南湾新建的Townhouse,功利性太明显,pass。第二个,任何一个房子,都说好,可以讲出一大堆优点。我们找agent主要还是想知道房子的缺点,以及任何我们自己无法获得的信息的,pass。第三个agent帮我买到了房子,经验丰富,重点是会主动高速我们No,因为房子有何种硬伤。提醒小伙伴们,一个会帮你们挑刺的agent很重要


贷款:
  • 第一次买房贷款问了所有大银行和很多小的贷款公司,发现在湾区,大银行的利率还是要比各个小公司好很多的。
  • 一定要找湾区本地的loan officer,我们以前在东部待过,有自己熟悉的东部loan officer,问了一下发现湾区本地的能拿到更多的利率优惠,因为湾区的贷款额度一般远大于其他地区。
  • 关于OPT,问了Citi,Chase,Wells Fargo,BOA,只有Citi是大银行中100%能办OPT贷款的。我用的Citi,成功办下来了。虽然Wells Fargo有的agent会告诉你可以,但是真实情况是他们也在拿你的case碰运气,Wells Fargo还是严格的多,尤其之前出事以后,严谨的Wells Fargo Agent会明确说办不了。建议大家同一个银行也要多问几个agent,这个从不同的人那里收集的信息可以相互验证,去伪存真。
  • 第一次买房办贷款一定要稳妥为主,就算利率高一点也无所谓,因为有机会Refinance。但是如果贷款不能再规定的时间办下来(一般都要求28天以内),那么定金就没了,因为湾区的大多数买房合同是不加Loan contingent。

Refinance:
  • Refinance 周期较长两个月左右,时间充足,可以好好shopping一下利率。
  • 一个知识点,在银行做贷款的时候,会需要Pull你的credit score,除非你决定了两周之内一定会开始做贷款,否则先不要让银行pull你的信用分。这个专业术语叫hard pull,每次会让你的credit score减少七分。
  • 但是,每次hard pull之后,两周以内,其他银行再来pull你的信用分的话,不会减少你的信用分,因为短时间以内多次hard pull,会被认为是一次。
  • Chase:再湾区的利率比不上其他几家银行,不建议使用。但是在芝加哥地区的利率就很有竞争力
  • Citi: 他们家的优势是30 year fix,和 10/1ARM。 他们10 year ARM的利率,有时候会好于他们自己的 7/1 arm。Citi的存款优惠力度也是最大的,20万存款(包括401K和股票),可以减0.25%(两个点)的利率。
  • Wells Fargo:对一年以内的国内转钱的记录查的很严,如果你最近一年从国内转了大笔首付,就可以pass了。50万优惠0.25%,买房的downpay也是算的。
  • BOA:事情比较多,两个月前优惠幅度较大,现在已经结束了,没什么优势。
  • PNC:目前他家的利率较好,小伙伴们可以抓紧咨询
  • HSBC:他们在湾区算是小银行了,利率比不上前面几家。


打了两个小时的字了,要休息了,有什么讲的不清楚的地方,大家可以留言问我,我知道的,一定好好回答。


补充内容 (2019-7-17 23:06):
有个重要tips忘了写了!
利率和十年债券的收益率正相关(10 year bond yield),这个收益率是各大银行30 year fixed loan的锚定基点,也就是说,如果10 year bond yield是2.3%的话,如果银行30 year fix...

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 楼主| sincewhen 2019-7-17 23:05:18 | 显示全部楼层
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wangyuesong2 发表于 2019-7-17 17:10
感谢楼主分享!看楼主是18年秋天买房19年refianance的,买的时间点和我差不多,请问美联储还没有降息,以我 ...

有个重要tips忘了写了,多谢提醒!利率和十年债券的收益率正相关(10 year bond yield),这个收益率是各大银行30 year fixed loan的锚定基点,也就是说,如果10 year bond yield是2.3%的话,如果银行30 year fix 利率是4.0%,那么1.7%的差值就是他们的利润了。所以可想而知,一旦10 year bond yield波动,所有银行利率都会跟着波动。但是,10 year bond yield也不是唯一决定的因素,股市,经济预期都会有所影响。而且如果银行的利润一旦薄了,收的贷款或者Refinance的case比较多了,可以不会降的那么快了。你如果比较一下现在的10 year bond yield,和去年同期的,会发现低了很多。去年我刚贷完,10 year bond yield就涨到3%以上了,现在大概2.1%左右。

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xupinggz 发表于 2019/07/20 09:36:14
请问楼主,Refinance利率降低了多少?费用大概多少?

Refina一般都做no cost的,要很多钱的话,Refin就不划算了。我做的是no point,no cost。我降了挺多的,现在是2.875% 10/1 ARM
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小冰灵 2019-7-20 00:27:11 | 显示全部楼层
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hiyoko0 发表于 2019-7-19 14:35
列的是几个单独的要点
>> 然后总额大概是支出占收入40%
银行会计算一个叫Debt-to-Income Ratio 的东西 ...

好的,谢谢!请问这里说的debt to income里的income,是税前收入,还是税后收入?debt也包括预扣的个人收入税吗?
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 楼主| sincewhen 2019-7-18 13:11:12 | 显示全部楼层
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QueenieV 发表于 2019-7-18 09:26
非常感谢楼主的分享

谢谢支持
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 楼主| sincewhen 2019-7-18 13:10:40 | 显示全部楼层
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luckbear 发表于 2019-7-17 22:27
Thanks a lot for sharing!

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qdlym 2019-7-17 16:57:09 | 显示全部楼层
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请问楼主。Citi的OPT贷款需要首付多少,贷款多少年最合算,利率多少?
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wangyuesong2 2019-7-17 17:10:26 | 显示全部楼层
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感谢楼主分享!看楼主是18年秋天买房19年refianance的,买的时间点和我差不多,请问美联储还没有降息,以我的理解贷款利率应该是一直在升高的?现在去refianance能拿到什么比18年秋好的利率吗?加米加米
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luckbear 2019-7-17 22:27:24 | 显示全部楼层
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 楼主| sincewhen 2019-7-17 22:55:50 | 显示全部楼层
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qdlym 发表于 2019-7-17 16:57
请问楼主。Citi的OPT贷款需要首付多少,贷款多少年最合算,利率多少?

Citi的OPT贷款大于等于20%的首付比例一定是没问题的,我不记得loan officer有告诉我OPT贷款要求比普通的身份更高的首付比例。跟他家做,我觉得就现在的情况看,10/1 ARM最较划算。利率和每个人的信用分数,贷款比例,贷款额度区别都很大,很难讲多少,你可以找一个loan officer根据你的情况quote一下。不过他家显然不是利率最低的。
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admin 2019-7-18 00:37:16 | 显示全部楼层
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作者获得大米奖励。谢谢你的分享。
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bbiwang 2019-7-18 02:59:08 | 显示全部楼层
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楼主你OPT就买房了,人赢!要是哪天被裁,三个月走人,贷款还不出,房子就成了鸡肋。
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bbiwang 发表于 2019-7-18 02:59
楼主你OPT就买房了,人赢!要是哪天被裁,三个月走人,贷款还不出,房子就成了鸡肋。

好问题。
所以我的观念就是宇中买小condo
第一不愁客源啥时候都好出租有来源抵房贷
第二还款压力小
现在有一笔闲钱,打算过段时间把月供降到出租刚好抵平。以后裁员也好随便都不怕了
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bbiwang 2019-7-18 06:27:13 | 显示全部楼层
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只要经济不崩,买得越早,越是赢家。一旦崩掉,送人住都没人来。00年大裁员的时候,好多人搬走的。参见底特律。
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