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本帖最后由 大队管理员 于 2019-10-9 00:18 编辑
尽管我们刚renew了apartment的lease，租约还长达遥遥无期的16个月……我们还是果断地买到了自己的第一套房。希望能够给大家分享点经验和教训，攒点积分看贴…
【agent】
好的agent应该能够告诉你每个房子的不足之处，能够套出卖家的心理价位和现在的offer情况。
下offer的之后不应该给卖家太多的考虑时间，否则List agent就很可能拿着你的offer作为筹码，这时候就很容易当托了……
然后即使是买房agent，agent的利益和自己的利益也并非完全一致，agent肯定希望买家能够尽快买到房子，买家就需要确定一个自己的心理价位，不要因为卖家出了counter offer，agent来问是否加价就盲目往上加。
有些房子的list agent钓鱼，开出一个比市场价低很多的价格吸引大量人来参观open house，会收到multiple offer，这种情况下价格很快会涨到市场价以上。这种情况下还是要保持冷静，根据附近房子的最近成交价，和这个房子在自己心中的价值来决定出价。
【买房考虑的因素】
大家都会说location！location！location！
location其实包括了很多，学区，交通，污染，治安……
学区：好的学区在经济衰退的时候降价幅度低。治安比较好， 出租房子和卖房也会比较简单。
交通：最近几年交通房也开始流行起来，特别是sunnyvale的房子，因为这一需求而大涨。
污染：
工业污染： superfund，水泥厂，高压电线附近
噪音污染：飞机降落路线上（95054），高速周围，主要马路附近
这些污染硬伤在大家抢红眼的卖方市场还好，一旦到了买房市场，买家冷静了，房子在市场上的时间就会大幅增加，最后卖家在压力之下不得不降价……
治安：买房肯定要住得安心。整天提心吊胆的日子也不舒服……homeless shelter附近要避免，还要再看下Trulia上的crime map
房价会受供需关系影响，南湾的房子因为地形限制，供给有限，所以跌的空间较小 。
而东湾往东还可以继续新建，未来还会不断增加供给，所以跌的时候肯定缩水更大。
其次是房子的condition：
房子分为三种，屋主自己住的房子，出租的房子，investor买下来flip的房子。
我们会倾向于买屋主自己住很久的房子。屋主更会保养自己的房子，租客不会。
flip的房子因为要投资，所以很可能在一个比较差的区，装修得很夺目。但装修其实很少能够提升resale value。较高的价格买一个flip好的房子，第一，appraisal未必能通过，银行未必愿意贷给你足够多的钱。第二，大家买房的时候出价会参考周围房子售价，如果装修明显高于周围，并不能增加太多售价。第三，很多装修情况不打开墙其实不知道质量是否优秀。
那些住很久的卖家往往并不贪，他们只想卖一个fair amount，达到他们的心里价位他们就很痛快地接受了offer。我们之前的屋主就在这个房子里生活了20+年，养大了他们的孩子，现在搬去Colorado买个大豪宅快活养老，走之前很开心地把实木餐桌餐椅啥的都留给我们了……
【Condo，Townhouse or Single Family House】
现在建商其实不太愿意建condo，因为新建的房子要提供10年的warranty，所以建商愿意建apartment出租10年再卖。
condo和别人共享更多的空间和amenity，HOA会比较高，也会比较方便。
townhouse和别人共享一面墙，所以会有隔音不好被干扰的可能。
其次就是很多事受到HOA的限制，不能随心索衣remodel，出租。
但好处是HOA会帮你修屋顶，刷外墙等，很省心。
single family house比较需要maintenance，每年都需要计划一些project。今年修屋顶，明年修fence之类，好处就是lot面积大，有一个后院可以种花种草养锦鲤，也可以根据自己心意改造，加建，推倒重建。
【贷款】
pre-approval：
开始看房的时候就找一家银行的 loan agent 做 pre-approval 就好。
Pre-approval 一般1-2天就能做好。可以了解下自己买房的定位。如果遇到特别喜欢的房子也可以直接出offer。
pre-approval letter 上的 purchase amount 尽量大，如果 pre-approval 上的数字勉强满足你出的房价，卖家可能会对贷款批不下来的可能有concern。重新上市对房子的sale value影响非常大，所以他们未必是选出价最高的buyer，而是最可靠的buyer。
注意：pre-approval找一个银行做就好。
我们一开始找的loan agent response不是很及时，而且考虑到已经pull了信用记录，短期内这些hard-pull会合并为一个，所以我们一共找了3家做 pre-approval。这个最后造成了一点紧张……
即使是淡季，如果有multiple offer，agent也会建议去掉所有 contingency 让 offer 显得更有竞争力。所以 offer 一旦被接受后就是很紧张的 shop around 汇率的时候了。
Shop around loan officer 的 candidates 我是这样选的：
在 Zillow 上看review的分数和数量，还会看下NMLS# （号码越小的应该从业时间越长经验越丰富）。
我们分别联系了 first technology federal credit union/BOA/PNC Bank/Citibank/Stanford Federal Credit Union。
First technology federal credit union直接告诉我们beat不了汇率，给我们refer了一个 Chase 的小哥。Chase小哥说可以拿到别的银行的汇率来找他match。
对于湾区的jumbo loan来说大银行的汇率还是会好一些。
然后湾区买房大部分都是做 7/1ARM的，很少会有人做30年fix。
综合下来 BOA 给的7/1ARM汇率最低。2.5%。但他们不算没有完整两年报税记录的RSU，所以需要file special case，增加了风险。即使如此，loan amount也偏低，需要比较多的down payment，这样装修的钱就很有限。
加上搜到了网上大量review说BOA的underwriter的guideline很严苛，process 比较慢，让人很stressful。所以很遗憾地跟BOA的agent说我们做refinance的时候再找她……
等装修好了再来写一波装修历程。XDD
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