小白咨询学生买房问题

小白求教：虽然最近疫情胶着，也保不准fall能开学，租房先看起，看着看着内心有种不如买一个的冲动：

【动机1】读书期间住得踏实和稳定些。目前了解到的信息是available的好房子都是头一年底就差不多抢完的，新生感觉只能捡转租的，或者公寓。对美国的租房情况不是很了解，在国内曾经历了3年搬4次家的情况，什么房东出租单位福利房被举报、房东留学女儿归国收回房子、二房东不再租了一手房子了。。。。上了年纪就容易矫情，觉得买房自己住哪怕分组部分出去，会舒心很多。

【动机2】想省钱。在中介网上看租房子，顺便瞅了眼卖的房子。发现3个phd合租3b3b的联排，有出现5年租金接近房子售价的60%的情况。比如：我学校边上house30~40w中位数，但也看到有15w的在建联排（3b3b），假设一年能租1.8w（按3b3b apartment估算），5年租金=60%房屋价值。

经济情况很一般（靠自己国内1.5线城市买市郊的水平），手头现金很有限（接近没有），但15w低总价又恰好募资成本不太高（比如国内房产抵押撸1份小企业经营贷可cover，利息按复利6%算的话5年是33.8%，身边朋友也容易6%成本集到这笔钱）。

对美国房地产不了解，以上动机都是在管中窥豹的信息中产生的。比如没考虑过房子的维护成本和税这些，也没去严谨评估过联排的租金和增值空间。另外，也不知道动机2中这种价格的房子是不是phd学生根本买不了（它有如下描述），还是说联排本身价格就这样（附近house的中位数是30~40w之间）

来请教版友~

那个TH看起来是低收入保障房，只卖给低收入。就算楼主符合低收入条件也千万不要买。第一是社区会很差，都是低收入人群。第二是以后很难以合理价格转手，客户群体只有低收入。第三是不清楚这种社区会不会有出租限制

建议楼主还是来了之后找个地产经纪和贷款经纪咨询一下。只从有限的信息来看，有以下问题：1. 现金首付够不够， 能不能凑够至少40% 2. 用phd津贴能否贷到剩下的款。（在美国贷款用国内资产大概率不行。有可能在国内贷到RMB，用留学的理由汇出来，但是国内房贷利率超高啊） 3. 房子能否有现金流，是否比租房划算。

cannoli 发表于 2020-4-26 16:13
你能把它做成一个正现金流模式么？算上各种开销之后.
能的话长期拿着不错啊.

不知道15w刀总价的交易成本和维护成本怎么样。

我本来想了下毛估了两项：
租金1.8w*5年=9w，phd5年攒6w，cover掉15w本金。
融资的利息成本靠国内房子的房租cover。

这样算，5~6年进进出出最多就赚出自己1b1b的房租+强制储蓄了5年phd仅剩不多的津贴。之后就是个无负债的不动产。

美国买房子会跟国内一样，首套二套或者投资自住这种不同政策限制，出现“草率买完第一个导致以后购置理想的自住房本可以省的钱反而浪费了”了吗？国内首套和二套利率优惠、贷款成数、税费优惠不同。

看没人回复我就献丑一下。
这里最关键的是你毕业时能否按期待价格卖出去的问题。你没有说地区，我也没法给你具体的建议。你应该在看房屋售价的同时看一看当地房产买卖是否活跃sold/listing的比率是多少，从list到出售的平均时长是多少。在当前经济走向萧条的大前提下，你很可能list几年都卖不出去，最后只好降价出售。如果你有买房看房经验还好，说不定可以现在低价买将来低价卖。如果你刚从国内来，这是很难做到的。

shuyou 发表于 2020/04/26 15:16:06
看没人回复我就献丑一下。
这里最关键的是你毕业时能否按期待价格卖出去的问题。你没有说地区，我也没法给你具体的建议。你应...

黑堡，围绕弗吉尼亚理工起来的一个“镇”吧。租的市场应该会一直稳吧（学校边上）。买卖的市场尚需要了解下。不过如果等到自己毕业后，如果价格不理想，就一直出租是不是也可以？

199001011225 发表于 2020-4-26 15:24
黑堡，围绕弗吉尼亚理工起来的一个“镇”吧。租的市场应该会一直稳吧（学校边上）。买卖的市场尚需要了解 ...

你能把它做成一个正现金流模式么？算上各种开销之后.
能的话长期拿着不错啊.

和楼上说的一样，一个毕业以后房价能不能保值的因素。而且作为房东找学生租客，签合同搞押金什么的会挺麻烦的吧，熟人还好。普通公寓一个租房合同都是40页+。而且如果租不出去一闲置大概率就是半年。如果租房有保证那看起来稳赚不陪hhh

最近也在研究买房就献丑一下,

美国这边房子的持有成本还是挺高的，每年要交房产税，condo/townhouse的话物业费每个月也要小几百, house的话还要每两周除草之类的也是挺麻烦
还有貌似学生签证不能actively manage房子...需要找property manager搞定租客筛选合同之类的以后绿卡才不会有影响
另外如果你存款不足的话很可能mortgage批不下来，我问了几个愿意给f1贷款的lender，首付基本都要40%以上

kyfhls 发表于 2020-4-26 21:39
最近也在研究买房就献丑一下,

美国这边房子的持有成本还是挺高的，每年要交房产税，condo/townhouse的话 ...

请问这种要40%首付的贷款，费用和利息划下来大概相当于多少个点的利率啊？美国能贷款的话，感觉很划算，毕竟利息跟国内比比还是差蛮大。

199001011225 发表于 2020-4-26 21:42
请问这种要40%首付的贷款，费用和利息划下来大概相当于多少个点的利率啊？美国能贷款的话，感觉很划算， ...

看哪种贷款了 大概3到3.5这样 但是人在国内要把贷款办下来还挺难的吧

我买过，你可以看看我的帖子。😜