Refi 全攻略，帮你理解rate quote，什么是no point no fee

很好的信息！谢谢！

zcg6433 发表于 2020-07-01 11:46:36
请问LLC owned property. 目前没有贷款。怎么贷款比较好？

如果是投资房，最好的方法就是放回个人身上贷，因为commercial 贷会高很多。

katiezhang517 发表于 2020-7-2 04:23
如果是投资房，最好的方法就是放回个人身上贷，因为commercial 贷会高很多。

我也研究过transfer回personal name这个事儿 不过我投资的州 即使放回个人也要transfer tax
然后LLC还有partner
transfer回personal name还需要估价买卖 比较麻烦
commercial loan的话一般什么渠道能拿到rate低的贷款呢？

zcg6433 发表于 2020-07-02 07:54:42
我也研究过transfer回personal name这个事儿 不过我投资的州 即使放回个人也要transfer tax
然后LLC还有partner
transfer回personal nam

commercial的话计算是基于income，return的，当然LTV也一样影响，你可以在local搜一个commercial lender帮你refer个agent，不过一般commercial lender做的都是几十个units的apartment，如果是residential这种LLC也是可以根据你的rental income来帮你贷，你比较一下，现在其实即便是放在个人身上的investment property rate也不好，如果是LTV 低于60%， 510k以内大概3.5%，你可以用这个利息对比一下commercial给你的rate评估决定。

补充内容 (2020-7-15 13:22):
好多小伙伴都在咨询的时候问到锁利息的问题，以及怎么lock何时lock还有lock多久，我就简单解释一下，这样大家就理解为什么要尽早把documents都准备好提交，而不是看见今天rate低马上就可以锁。其实到底什么时候锁rate，应该lock多少天，里面会牵扯到几个因素，一个是lender underwriting的速度，有的lender在LO（Loan originator）submit了full package之后要3 weeks才能approve，这种你如果pre lock（meaning loan没有approve回来就lock，需要至少lock 45days，3week approve，1 week or more clear condition，剩余时间sign and close，非常紧张），另一个因素是lock的时长跟pricing直接相关，简单说就是lock的越久price越差，这是common sense，因为rate变坏你还是可以继续按照你lock的rate来close。那么当一个lender的underwtiing非常快的时候，以及LO的团队processing非常强和efficient的时候，我们就有能力帮客人锁短一些，好处是非常直接的，锁30days和锁15days pricing的差别就会让broker拿到更好的rebate，而足够的rebate就能够afford帮客人锁更低的利息。当然这对于团队的能力是有要求的，lock15天就close是没办法做pre lock的，一定要loan approve回来，所有的lender condition都clear 掉，再锁，即便这样，也是需要强大的processor 团队一点时间都不浪费在lock period之内把loan close，如果lock expire每一天都有很高的penality。

综上所述，在现在这样一个比较特殊的market，利息在一个下行周期里，或者起码是一个低利息稳定周期里，用很长的时间锁定利息其实是没什么优势的，很多情况是等到后期approve了发现market rate好过你当初锁的利息。还有一个market现状是，所有的lender现在都是overflow的状态，lender的turn around速度直接决定LO如何选择帮客人lock。

我现在挑选lender有几个自己的prefences，一个就是要快，2-3days approve，offer shorter lock，这样就有更多的选择可以take advantage of the 15 day lock or possibily even shorter，这就意味着给小伙伴们更低的利息，更快地速度，都会带来更好的客户体验，这有时候并不一定对于我们来说就是最高的broker rebate，但是会为我们带来更多更有质量的客人。分享完啦，希望现在大家对于rate lock有更多理解了🥳🥳🥳

又发了详细的High balance的补充贴，and 所有的rate基于今天：）需要的加微katiezhang517

所以高于765k的贷款利率是个啥情况？

stanslug 发表于 2020-07-03 12:37:03
所以高于765k的贷款利率是个啥情况？

jumbo的refi现在不管是ARM还是Fix都不好，fix 30年3.6%at least，7ARM 也要3.125-3.375，LtV高的话会更高，不过wells和BOA的program有些require 你放大概一定价值的cash/asset在他们银行，（具体咨询一下，我知道BOA是500kcash/asset，可以做3% below）jumbo我建议稍微等等看，我觉得之后等这一波conforming做完，会有更低的，如果很接近765k可以考虑pay down，现在lender都在promote conforming loan 的fix program，所以rate超低，等这一批差不多了，我估计jumbo应该会下来一些。

wholesale Lenders open up Jumbo FIX progrms，现在Jumbo 30 yr 可以做3.25%了，Loan amount up to 2M，LTV up to 75%， 但是credit score低或者LtV高都有hit，之前咨询jumbo的小伙伴再pin我一下或者微信Message我一下。😊😊✌️✌️

买房和第一次refinance的时间有间隔要求吗

hetutu 发表于 2020-07-11 14:50:20
买房和第一次refinance的时间有间隔要求吗

也是六个月，most lender都是，fudning to funding at least 6month