Refi 全攻略，帮你理解rate quote，什么是no point no fee

前一两个月的时候利息在疫情和股市的影响下，是上蹿下跳的，lender也是评估风险重于收益的，所以利息并不好，着急的朋友可能已经做完了发现自己refi刚做完，利息就又降了。6月中旬基本利息稳定下来了，现在其实是最好的时机，利息比之前低，refi的processing速度也回归正常了，大部分的lender也都增加了team人手，三月刚刚lock down的时候appraisal都没人做，只能挑appraisal waiver的file先做。

一直想写一个refi的分享贴，希望能尽可能的回答大家的很多疑问，并可以理解所谓no point no fee到底什么是point 什么是fee，因为做tech本身都是精益求精比较严谨，就简单回答几个被问的最多的问题吧，这样大家可以根据自己的情况就能明白为什么quote的rate会不一样，首先loan amount分成低于$510k，510k-765k，高于765k，这个大多数小伙伴都知道了。

低于510k（但不能低于350k，再低就肯定有fee）一般LTV低于60%（loan to value ratio，loan amount/ house value）primary property（自住屋而非投资屋），Single Family House 这就是best scenario，现在可以做到2.875% 30 yr， 2.5% 15 yr，no point no fee。

解释一下为什么一般350k以下loan agent就会要你负担closing cost，因为一般broker的rebate是base on loan amount的，假设rebate是1%（这个rebate是根据每家lender跟broker签订的协议来定，有高有低一般就是1%-1.5%）那么350k的broker的rebate只有$3500块钱，所谓的no point是指borrower不需要付point（loan point，也是基于loan amount，有的时候客人是可以pay down the rate就是指pay loan point来锁更低的利息）no fee是指borrower不需要pay closing cost以及lender的underwriting cost，以及broker的originagion cost，但是这些cost只要你做refi就一定会发生，loan point不一定每个loan都有，但closing cost是每个loan都存在的，只不过no fee是broker用他们的rebate帮你cover了这些cost，但是当你的loan amount太低的时候，broker的rebate有时候是不足够cover 所有的closing cost的，比如10几万20几万的loan几乎全部都有cost因为loan agent也要赚钱，而broker rebate连agent该赚的钱都不够，就不可能再帮助客人cover任何cost了，有些小loan客人不但需要付closing cost还需要付loan point才可以拿到自己理想的利息。

再讲一下closing cost大概有多少，一般lender underwiting 1000刀，appraisal 500，title 1500-1800，recording 225，就是大致估算给大家一个概念，如果做no point no fee这3000刀的closing cost是要从broker的rebate里面来cover的，所以loan agent必须确认他们锁的利息足够cover这些同时自己还是赚钱的。

不好意思跑题了，哈哈，继续说510k-765k，我们叫做high balance loan，利息比510k below的loan要稍微高一點點，现在如果你的房子是Primary，LTV 小于60%，最低做到2.99% 30 Yr，如果是15 yr fix 可以锁到2.625%.no point no fee。

超过765k，属于jumbo loan，现在jumbo loan的fix rate并不好，一般jumbo loan，rate retail bank更有优势，retail bank就是wells fargo，BOA这些直接面对retail客户的银行，但conforming loan（低于765k）broker（也就是wholesale lender）就非常有竞争力了，利息基本都低过retail banks。

想到哪里说到哪里也没有解释的很系统，多多包涵，总之一句话现在是特别好的时机，咨询加我微信katiezhang517，另外我还可以做很多州，Approved in CA, GA, HI, NJ, PA, TX, VA, and WA。西雅图和其他外州的小伙伴都可以找我。晚安😴

补充内容 (2020-7-3 01:32):
感谢小伙伴们的支持，大家的咨询让我最近不用run系统所有senario烂熟于心了，真要夸下做tech的小伙伴们，真是认真严谨有效率，地里的朋友来咨询一个人平均时间7min，外面的客人平均时间30min，大家都好可爱啊，都是自己列好所有信息加了微信一条发过来，省了寒暄直奔主题，简单粗暴有效率^_^我总结了被问到最多的，写出来继续回馈大家，我把LTV的几个分级以及对利息的影响直接列出来吧，这样大家值不值得做一目了然。

今天就只说High balance 好了，510k-765K，（CA的high balance loan limit）湾区这地方小loan实在很少，大家第一栋房子买个100万比较常见。如果是外州请大家自己google一下HB limit，WA是$741750。

510k-765k，SFH（single Family House）Primary，30 Yr FIX no point no fee

1.LTV 低于75%，FICO score 740 above，就可做2.99%（外面很多lender都是60就有Hit，而且利息即便LTV低于60都是3.125 for HB）

2. 高于75% 暂时等等吧，没有特别划算的选择，有了我更新给大家，实在想做也可以微信我我按照你的实际情况再做建议。

510k-765k，Condo，Primary，30yr no point no fee

1. LTV 低于75% FICO score 740 above，也可以帮大家做2.99（只是要做condo qustionare，如果再加上appraisal时间会比SFH久）
2. 高于75% 微信我quote

其实我真正想说的是15年，虽然可能上面的rate已经好到让人笑疯了，尤其是那些LTV60-75%的伙伴在别家quote可能都要3.125-3.375了是不是：-）

来说15年，还有惊喜
510-765k，SFH，Primary
1. LTV低于80% FICO 740 above都可以做2.5%
2. LTV 80-85% FICO 760 above， 可做2.6%

510K-765k，condo，Primary
1. LTV低于80% FICO 740 above 都可以做2.5%
2. LTV 80-85% FICO 760 above， 可做2.6%

有没有发现所以15yr fix可以有更高的LTV利息却没有太夸张的的difference，30yr就高于75%非常不好做了。当然High Blance的loan如果15yr fix每月的payment会好很多，这个就按个人income和财务能力来评估是否适合了。

另外多说一句，除了可以帮大家做到market最低，还要能做到market最快，我急性子，lender要挑turn around够迅速的，个人真的只能接受approval在3-7days的，那种一等3weeks实在太虐心了。今年也没烟花看了，看来又是一个疯狂工作的长周末…晚安😴

补充内容 (2020-7-14 20:53):
Rate又降了一点点，510k 2.75-2.875%30 yr， 765k High Balance 2.875-2.99%，具体看loan amount和LTV了，best scenario又低了1/8。😬😬😬😬😬原来西雅图有这么多伙伴，谢谢大家一直帮我们四处传播，我们的team也继续壮大，processing也增加了人手，虽然自认为已经超级快了，我们拿到application和所有doc基本都是当天submit，但还是可以更快回馈大家。感恩啦，我们要做market最低market最快🥳🥳🥳

补充内容 (2020-8-7 15:05):
半月一更新，又是新世纪，rate再降了一点点，510k 2.625-2.75% base on LTV和loan amount，765k 2.75-2.875% base on LtV 和loan amount，15yr最低2.375-2.5% base on LTV和loan amount，重点说一下Jumbo，现在降了很多相比上个月，现在可以做3% no cost。Renal investment 也降了一些，investment的jumbo loan 可以做3.25% 30 yr or even lower base on loan amount and LTV, rental 比较难直接quote，大家微信我单独quote吧，在on going process的伙伴们，没锁利息的都不用心急，到锁的时候只要能qualify更低，我都会lock最低的。谢谢支持啦，晚安😴

补充内容 (2020-12-29 05:45):
本来想要单独发个帖子写jumbo Refi，因为之前咨询Jumbo的朋友我一直都建议大家再等等，不知道大家是否都耐心等到了12月中下旬，不过现在Jumbo的30yr fix也超级好了，不需要relationship account存钱，如果loan amt 1.2M credit 760 above，LTV低于60，可以做到2.75% 30yr fix，如果loan amount低于1M并且LtV比较高的2.875% or above。以上quote是30年固定，之前这个利息连ARM都做不到。并且Jumbo的cost一般比较高，很多lender都require two appraisal， 要做到no point no fee的30年固定我觉得3% 以下都很不错，具体的利息找我单独quote吧。😊😊

看到大家对贷款或refinance 有不少误解，其实能否拿到一个好的利率，除了LTV，monthly income, 信用分不能低于740等以外，还得看你是否有second mortgage, or HELO，以及你的房子是condo, 又或者是single family house,等等因素有关。 具体有关贷款或refinance 详情可以咨询我，本人是加州贷款经纪，最近也在帮硅谷的计算机工程师朋友们做refinance, 利率都非常不错。有需要或有贷款相关问题可以加我微信聊：ben2019california

低于510k（但不能低于350k，再低就肯定有fee）一般LTV低于60%（loan to value ratio，loan amount/ house value）primary property（自住屋而非投资屋），Single Family House 这就是best scenario，现在可以做到2.875% 30 yr， 2.5% 15 yr，no point no fee。

这跟我的情形一摸一样，为什么sfh利率会低呢，我不是refi，是新买，builder自家的贷款公司还减了5000 closing cost，也是这个rate 查了半天也没查到更好的，准备到时候从了

shwtj 发表于 2020-8-7 15:42
请问现在75万的loan最低30年能做多少no point no fee

除了LTV，monthly income, 信用分不能低于740等以外，还得看你是否有second mortgage, or HELO，具体refinance 详情可以咨询我，本人是贷款经纪，也有帮硅谷的计算机工程师朋友们做refinance, 利率都非常不错。有需要或有贷款相关问题可以加我微信聊：ben2019california 谢谢。

同行啊 哈哈哈哈哈

学习了 感谢🙏

请问，一般去哪里找no cost no fee的loan broker？

Hsenburg 发表于 2020-06-30 17:11:18
请问，一般去哪里找no cost no fee的loan broker？

加我啊😂katiezhang517

找broker的话，最后lender是不是不确定的，有可能是一些非常小的贷款机构？假如是这种非常小的贷款机构，对于借款人有什么不好的吗？例如一些潜在的风险？还是说不管大的商业银行还是小的贷款机构，对于借款人是没有差别的？

jiuliaohui 发表于 2020-06-30 20:19:50
找broker的话，最后lender是不是不确定的，有可能是一些非常小的贷款机构？假如是这种非常小的贷款机构，对于借款人有什么不好的吗？例如一些潜在的风险？还是说不管大的商业银行还是小的贷款机构，对于

对的，broker其实就是诸多wholesale lender的代理机构，这些wholesale lender不直接借贷给retail的客人，而通过broker来牵线搭桥，当然broker也因此有rebate。这些lender也不一定就小的，只是wholesale是他们的商业模式而已，从任何意义上来讲，borrwer都是借钱的一方，所以风险是在贷方，对借款人没有任何区别，这些银行间的loan也是经常买卖的，不管未来这个loan又卖给哪个lender，borrower就照常按月pay mortgage payment就好了。

楼主我在三月刚做了一次refinance，因为利率降了准备再做一次，请问两次refinance之间时间间隔有规定吗？还是说现在就可以做呢？谢谢

请问，找大broker小broker差别大吗？lender是找大银行比如wf这种还是找小银行也OK？谢谢