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[贷款] Refi 全攻略,帮你理解rate quote,什么是no point no fee

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前一两个月的时候利息在疫情和股市的影响下,是上蹿下跳的,lender也是评估风险重于收益的,所以利息并不好,着急的朋友可能已经做完了发现自己refi刚做完,利息就又降了。6月中旬基本利息稳定下来了,现在其实是最好的时机,利息比之前低,refi的processing速度也回归正常了,大部分的lender也都增加了team人手,三月刚刚lock down的时候appraisal都没人做,只能挑appraisal waiver的file先做。

一直想写一个refi的分享贴,希望能尽可能的回答大家的很多疑问,并可以理解所谓no point no fee到底什么是point 什么是fee,因为做tech本身都是精益求精比较严谨,就简单回答几个被问的最多的问题吧,这样大家可以根据自己的情况就能明白为什么quote的rate会不一样,首先loan amount分成低于$510k,510k-765k,高于765k,这个大多数小伙伴都知道了。

低于510k(但不能低于350k,再低就肯定有fee)一般LTV低于60%(loan to value ratio,loan amount/ house value)primary property(自住屋而非投资屋),Single Family House 这就是best scenario,现在可以做到2.875% 30 yr, 2.5% 15 yr,no point no fee。

解释一下为什么一般350k以下loan agent就会要你负担closing cost,因为一般broker的rebate是base on loan amount的,假设rebate是1%(这个rebate是根据每家lender跟broker签订的协议来定,有高有低一般就是1%-1.5%)那么350k的broker的rebate只有$3500块钱,所谓的no point是指borrower不需要付point(loan point,也是基于loan amount,有的时候客人是可以pay down the rate就是指pay loan point来锁更低的利息)no fee是指borrower不需要pay closing cost以及lender的underwriting cost,以及broker的originagion cost,但是这些cost只要你做refi就一定会发生,loan point不一定每个loan都有,但closing cost是每个loan都存在的,只不过no fee是broker用他们的rebate帮你cover了这些cost,但是当你的loan amount太低的时候,broker的rebate有时候是不足够cover 所有的closing cost的,比如10几万20几万的loan几乎全部都有cost因为loan agent也要赚钱,而broker rebate连agent该赚的钱都不够,就不可能再帮助客人cover任何cost了,有些小loan客人不但需要付closing cost还需要付loan point才可以拿到自己理想的利息。

再讲一下closing cost大概有多少,一般lender underwiting 1000刀,appraisal 500,title 1500-1800,recording 225,就是大致估算给大家一个概念,如果做no point no fee这3000刀的closing cost是要从broker的rebate里面来cover的,所以loan agent必须确认他们锁的利息足够cover这些同时自己还是赚钱的。

不好意思跑题了,哈哈,继续说510k-765k,我们叫做high balance loan,利息比510k below的loan要稍微高一點點,现在如果你的房子是Primary,LTV 小于60%,最低做到2.99% 30 Yr,如果是15 yr fix 可以锁到2.625%.no point no fee。

超过765k,属于jumbo loan,现在jumbo loan的fix rate并不好,一般jumbo loan,rate retail bank更有优势,retail bank就是wells fargo,BOA这些直接面对retail客户的银行,但conforming loan(低于765k)broker(也就是wholesale lender)就非常有竞争力了,利息基本都低过retail banks。

想到哪里说到哪里也没有解释的很系统,多多包涵,总之一句话现在是特别好的时机,咨询加我微信katiezhang517,另外我还可以做很多州,Approved in CA, GA, HI, NJ, PA, TX, VA, and WA。西雅图和其他外州的小伙伴都可以找我。晚安😴

补充内容 (2020-7-3 01:32):
感谢小伙伴们的支持,大家的咨询让我最近不用run系统所有senario烂熟于心了,真要夸下做tech的小伙伴们,真是认真严谨有效率,地里的朋友来咨询一个人平均时间7min,外面的客人平均时间30min,大家都好可爱啊,都是自己列好所有信息加了微信一条发过来,省了寒暄直奔主题,简单粗暴有效率^_^我总结了被问到最多的,写出来继续回馈大家,我把LTV的几个分级以及对利息的影响直接列出来吧,这样大家值不值得做一目了然。

今天就只说High balance 好了,510k-765K,(CA的high balance loan limit)湾区这地方小loan实在很少,大家第一栋房子买个100万比较常见。如果是外州请大家自己google一下HB limit,WA是$741750。

510k-765k,SFH(single Family House)Primary,30 Yr FIX no point no fee

1.LTV 低于75%,FICO score 740 above,就可做2.99%(外面很多lender都是60就有Hit,而且利息即便LTV低于60都是3.125 for HB)

2. 高于75% 暂时等等吧,没有特别划算的选择,有了我更新给大家,实在想做也可以微信我我按照你的实际情况再做建议。

510k-765k,Condo,Primary,30yr no point no fee

1. LTV 低于75% FICO score 740 above,也可以帮大家做2.99(只是要做condo qustionare,如果再加上appraisal时间会比SFH久)
2. 高于75% 微信我quote

其实我真正想说的是15年,虽然可能上面的rate已经好到让人笑疯了,尤其是那些LTV60-75%的伙伴在别家quote可能都要3.125-3.375了是不是:-)

来说15年,还有惊喜
510-765k,SFH,Primary
1. LTV低于80% FICO 740 above都可以做2.5%
2. LTV 80-85% FICO 760 above, 可做2.6%

510K-765k,condo,Primary
1. LTV低于80% FICO 740 above 都可以做2.5%
2. LTV 80-85% FICO 760 above, 可做2.6%

有没有发现所以15yr fix可以有更高的LTV利息却没有太夸张的的difference,30yr就高于75%非常不好做了。当然High Blance的loan如果15yr fix每月的payment会好很多,这个就按个人income和财务能力来评估是否适合了。

另外多说一句,除了可以帮大家做到market最低,还要能做到market最快,我急性子,lender要挑turn around够迅速的,个人真的只能接受approval在3-7days的,那种一等3weeks实在太虐心了。今年也没烟花看了,看来又是一个疯狂工作的长周末…晚安😴

补充内容 (2020-7-14 20:53):
Rate又降了一点点,510k 2.75-2.875%30 yr, 765k High Balance 2.875-2.99%,具体看loan amount和LTV了,best scenario又低了1/8。😬😬😬😬😬原来西雅图有这么多伙伴,谢谢大家一直帮我们四处传播,我们的team也继续壮大,processing也增加了人手,虽然自认为已经超级快了,我们拿到application和所有doc基本都是当天submit,但还是可以更快回馈大家。感恩啦,我们要做market最低market最快🥳🥳🥳

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cccccc0609 2020-7-1 02:01:00 | 显示全部楼层
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同行啊 哈哈哈哈哈
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学习了 感谢🙏
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Hsenburg 2020-7-1 08:11:18 | 显示全部楼层
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请问,一般去哪里找no cost no fee的loan broker?
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Hsenburg 发表于 2020-06-30 17:11:18
请问,一般去哪里找no cost no fee的loan broker?
加我啊😂katiezhang517
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找broker的话,最后lender是不是不确定的,有可能是一些非常小的贷款机构?假如是这种非常小的贷款机构,对于借款人有什么不好的吗?例如一些潜在的风险?还是说不管大的商业银行还是小的贷款机构,对于借款人是没有差别的?
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jiuliaohui 发表于 2020-06-30 20:19:50
找broker的话,最后lender是不是不确定的,有可能是一些非常小的贷款机构?假如是这种非常小的贷款机构,对于借款人有什么不好的吗?例如一些潜在的风险?还是说不管大的商业银行还是小的贷款机构,对于
对的,broker其实就是诸多wholesale lender的代理机构,这些wholesale lender不直接借贷给retail的客人,而通过broker来牵线搭桥,当然broker也因此有rebate。这些lender也不一定就小的,只是wholesale是他们的商业模式而已,从任何意义上来讲,borrwer都是借钱的一方,所以风险是在贷方,对借款人没有任何区别,这些银行间的loan也是经常买卖的,不管未来这个loan又卖给哪个lender,borrower就照常按月pay mortgage payment就好了。
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johnson139 2020-7-1 12:54:41 | 显示全部楼层
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楼主我在三月刚做了一次refinance,因为利率降了准备再做一次,请问两次refinance之间时间间隔有规定吗?还是说现在就可以做呢?谢谢
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keanezheng 2020-7-1 13:46:49 | 显示全部楼层
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低于510k(但不能低于350k,再低就肯定有fee)一般LTV低于60%(loan to value ratio,loan amount/ house value)primary property(自住屋而非投资屋),Single Family House 这就是best scenario,现在可以做到2.875% 30 yr, 2.5% 15 yr,no point no fee。

这跟我的情形一摸一样,为什么sfh利率会低呢,我不是refi,是新买,builder自家的贷款公司还减了5000 closing cost,也是这个rate 查了半天也没查到更好的,准备到时候从了
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somethingme 2020-7-1 14:38:13 | 显示全部楼层
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请问,找大broker小broker差别大吗?lender是找大银行比如wf这种还是找小银行也OK?谢谢
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