咱们一起学买房之1 out of 100——中介佣金rebate

LZ本人坐标南加Irvine，7月初H1B批下来之后就开始琢磨着买房的事情了。鉴于这将是自己第一次买房，对整个流程中的种种细节还不是很熟悉，最近一直在网上找资料学习。

我打算把自己寻找到的各种信息整理出来发在地里，大家一起来交流。标题里给大家画了个100篇的大饼也不知道什么时候能写出来，那就给自己立个小目标，看看今年能不能写出20篇吧！

我知道地里的房产板块也有不少明白人甚至是业内的agent，如有哪里说的不准确请指正，欢迎大家一起探讨！

废话不多说第一期先聊聊中介的返点吧。我在这边的亲戚听说我打算买房之后，第一句话就是“千万别忘了跟中介要返点！” 那这返点（rebate）到底是怎么回事呢？

众所周知，相比大家家中葛优躺在手机上动动手指头就能0佣金买卖股票，交易房地产是极其不efficient的——一栋100万的房子在出售时，卖家只能拿到大约93万，剩下的6-7%都被卖家和买家的中介50/50瓜分了。虽然在美国所有佣金都由卖家承担，但本质上对于买家来说也是羊毛出在羊身上。那么问题来了，作为买方，我的agent间接收了我的的佣金，都给我提供什么服务了呢？

如果大家问中介们他们的服务有哪些，他们一定会说：“我们agent会帮客人把关有问题的房子”，“我们会在签合同的时候给客人争取有利的条件”等等。美国的独栋屋相比中国的楼房坑还是不少的，尤其是有一些年头的二手房。这里不否认经验丰富且负责任的中介的确会给客人带来一些value-add，尤其是对于你我这样在美国买人生第一套房的。

可是问题又来了，如果我买的是新房（湾区的情况我不了解，但是在南加州现在仍然有大片新开发的土地在卖新盘），房屋质量也不需要太担心，所有的价钱、定制（customization）什么的都是我自己和开发商谈的，关我的agent什么事，agent又凭什么从开发商赚到我房款的3%？或者说，如果我不需要太多中介的服务（hand holding），有没有什么办法能在这方便省钱呢？

答案肯定是有啊！帖子的主题已经写了——管agent要rebate啊！还用之前100万的房子举例，买家agent分到大概3万，据说南加的华人中介基本上都可以给客人分三分之一到一半的佣金，也就是返给客户至少1万。LZ有朋友跟我说如果在跟中介确定合作关系之前，多问问几个中介，明确表示自己只看新房或者不需要太多服务，甚至有可能要到75%的佣金作为rebate，也就是100万的新房从agent rebate就能省下两万刀！

除了找华人中介negotiate以外，很多online discount real estate broker也提供类似的服务。google一搜就有不少，我就不做广告了。具体的terms通常有两种，一种是fixed percentage charge，也就是buyer’s agent commission按比例分给客户；另一种是fixed dollar amount charge，也就是agent留下一笔固定的费用，其余的返还给客户。显而易见，在纽约或者加州房价高的地方，通常fixed dollar amount charge客人能拿到的rebate更多。

中介的rebate还有一个意外的好处——降低房价的同时也降低了首付。举一个稍微极端，但在当今超低利率的环境下理论上有可能实现的例子：一栋60万的townhouse，在买房人收入足够的情况下贷款conventional loan （区别于jumbo loan，先给自己挖个坑以后再讲哈哈）55万，30年定期3.15%，月供大概2300出头不含税保险HOA。这样算首付5万。倘若买家找了上段中提到的discount broker，同意从4%的commission中只留下4000刀其余返给客人，600k*4%-4000 = 20k。本来首付就只有5万 （8.3%），减去agent的rebate就变成了三万（5%）。理论上说只要拿出三万刀，也就是说5%的首付就可以成为有房一族，告别租房的生活了。

今天要不就先说这么多，大家要是觉得好的话我以后继续写！

我觉得你对rebate的认识跟我上个月一样单纯

我这里的rebate只能用在closing cost上，如果closing上用不完，还是归agent，连inspection的开销都不能冲抵。
而且上哪儿找4% buyer agent commission？我连2%都见过，我自己的2.5%，分到你手上也就1-1.25 其实不多的。尤其是新房builder，不愁卖的，不可能给出大额commission。
btw 30年conventional 不jumbo 3.15%太高了，自住房+sfh的话，现在基本做到2.875的样子

keanezheng 发表于 2020-7-21 08:20
我觉得你对rebate的认识跟我上个月一样单纯

我这里的rebate只能用在closing cost上，如果closing上用不 ...

对！
其实不是rebate，而是credit。买房合同里有一条规定叫lender's limit of credit： Agent给的所有credit都要通过escrow，让lender知道，不然就算mortgage fraud

ynos1155 发表于 2020-07-20 16:27:06
多谢分享，就是直接跟builder交流就好了？

是的，在亞特蘭大的話，是買方3%、賣方3%，我就直接讓建商把買3%全折在房價裡給我

如果是新房，為什麼還要請agent?
自己跟builder 要rebate，算便宜點， 就不用跟agent分佣金了

yuthia 发表于 2020-7-21 07:17
如果是新房，為什麼還要請agent?
自己跟builder 要rebate，算便宜點， 就不用跟agent分佣金了

多谢分享，就是直接跟builder交流就好了？

yuthia 发表于 2020-7-21 07:17
如果是新房，為什麼還要請agent?
自己跟builder 要rebate，算便宜點， 就不用跟agent分佣金了

你说的对，这都是可以跟builder谈的。但如果builder坚持佣金只能返给agent就没办法了

接着写吧楼主, 写挺不错的，我最近刚开始研究买房的事情，感觉有好多东西要去研究跟了解

keanezheng 发表于 2020-7-21 08:20
我觉得你对rebate的认识跟我上个月一样单纯

我这里的rebate只能用在closing cost上，如果closing上用不 ...

感谢评论！我不知道buyer agent commission的比例和所在地区有没有关系，但是我在南加最近看的新房4%的agent commission并不罕见。至于rebate只能用在closing cost，给agent的钱是可以跟agent商量私下里返还给你现金的