咱们一起学买房之3 out of 100——新房还是二手房？

说到看房、买房，通常大家确定预算后的第一个问题就是：买新房还是二手房呢？

说到房产投资，大家的第一印象可能是像HGTV节目演得那样——买一栋破房子然后重新装修后出租或卖掉。House flipping是房产投资的一种，然而作为你我这样还没买人生中第一套房的，想想装修就觉得头大——装修成什么样、怎么找靠谱的contractor、contractor不靠谱的时候怎么扯皮等等。

如果咱们所在的地区有new construction，上述的那些麻烦事似乎都可以避免。问题来了，相似地段和档次的新房总会比二手房贵一些，很难直接比较新房的“溢价”是否值得，但是我觉得不妨从如下几个方面考虑：

新房的好处：

• 新房本身质量比旧房好。此外，房屋和房屋内部的装备是有寿命的：例如屋顶寿命15-30年，热水器8-12年，炉灶冰箱洗碗机洗衣机烘干机等一般10多年左右。
• 新房是更高质量的金融资产(higher quality asset)。新房免去了装修这个步骤，意味着更低的首付比例（不用单独留下装修的预算），同时也意味着早日入住（对于自主来说省下租房的开销，对于投资来说早开始收房租）。平常也不需要太多的maintenance, 现金流还更加稳定。 由此可见，旧房的投资回报主要来源于翻新带来的资产升值，而新房由于可以使用更高的杠杆，额外的杠杆带来的投资回报很可能不输于旧房！！
• 新房中介费更低。美国房产买卖的中介费表面上是卖家支付（3%给卖方中介，3%给买方中介），其实羊毛出在羊身上。新房建商(builder)通常给买方中介3%的佣金，如果再用像我第一篇文章（https://www.1point3acres.com/bbs/thread-653686-1-1.html ）提到的办法让中介给自己返点，新房的所谓溢价也许并不比二手房高。
• 贷款更容易。Builder通常有跟他们合作的lender，尽管对于一个conventional 30-year fixed mortgage的审核标准所有的lender都差不多，不过对一些可上可下的情况可能会“网开一面”。再跟builder多要些closing credits，又可以降低首付了。
• 新房格局和设计更合理。新房完全不会有像有的旧房3个卧室只有一个洗手间的脑残设计。厨房面积也足够，中岛基本是标配。窗户的数量和面积上也不会吝啬，不用担心“小黑屋”。
• 可以定制floor plan。不过除非能多花钱加一个洗手间（这点对出租房更重要），定制floor plan的意义一般不大，因为会抬高tax basis。
• 建商保修
  

新房的劣势：

• 价格
• 有的新房会有Mello-Roos，地产税可能比旧房高很多
• 地块（lot size）较小
• 刚搬进去的时候周围还在施工
• 社区和房屋和设计缺乏文化底蕴
• 地理位置通常比较偏僻。今天偏僻的地方，也许十年后会变成desirable neighborhood呢？应该怎么判断某个地区以后升值的潜力呢？这次先给我自己挖个坑，下期就写这个话题吧！
  

楼主能介绍一下买地自己build house的优劣吗

simiaomio 发表于 2020-08-11 20:46:53
楼主能介绍一下买地自己build house的优劣吗

自己买地建的话，需要做的事情会有很多：设计、拿去城市报批、报建拿permit、找联系施工队、建房、城市验房，等等一系列。如果你有认识的建房子的人，可以大概算一算买地加上这些软性+建安费用，对比买现有房屋的价差。

我个人倾向于买地自己建，不过需要一些当地靠谱的关系吧，感觉这还挺重要的。

另外可能会被邻居appeal

simiaomio 发表于 2020-8-12 11:46
楼主能介绍一下买地自己build house的优劣吗

哈哈这真是超出我的知识范围了！不过我有认识的人买了一块地然后建apartment building，其间被不负责任的contractors各种坑。感觉选靠谱的contractor真的特别重要

simiaomio 发表于 2020-8-12 11:46
楼主能介绍一下买地自己build house的优劣吗

劣势：耗时、麻烦，需要大量大量现金
优势：其他都是优势

simiaomio 发表于 2020-08-11 20:46:53
楼主能介绍一下买地自己build house的优劣吗

基本自己没有渠道找靠谱的人不用考虑了… 太费时费力费钱了…

最近也刚开始琢磨买房的事情，很喜欢lz的这个系列，准备一直看下去学习学习哈哈。

关于lz提到的“贷款更容易。Builder通常有跟他们合作的lender”，我听说和builder合作的lender一般不一定能给出最好的利率，不知道是不是这样。

还有新房也不一定能够更早入住。我最近看的一个盘是边盖边卖。明年3月才能盖好的部分。今年10月可能会list出来，基本上出来就被抢完了。

lxr 发表于 2020-9-22 13:28
最近也刚开始琢磨买房的事情，很喜欢lz的这个系列，准备一直看下去学习学习哈哈。

关于lz提到的“贷款更 ...

还有什么别的想了解的告诉我！我以后都可以写

楼主 新房的resell value 会不会没有旧房好？ 比如住了2-3年 需要搬家 卖的时候和同小区的新房pk 卖不出好价钱吧？ 相反邻近的旧房 放到market就挺容易卖掉的。 我去年年底买房也在新房和旧房之间纠结了一下， 但看到想买的小区（新房）， 有个房子屋主住了三年在卖，好几个月无人问津呢。 最后买了附近04年造的房子，很神奇的是这个小区的房子基本都是1-2周内就能卖掉。  

cyang28 发表于 2020-9-24 08:20
楼主 新房的resell value 会不会没有旧房好？ 比如住了2-3年 需要搬家 卖的时候和同小区的新房pk 卖不出好 ...

毕竟不是地产经纪，这我还真不知道咋解释