外州买投资房经验分享 - Florida

赞 如果不是疫情(或者说是fl的疫情下半年太严重)，可能今年也考虑搬回Orlando了。mark一下，如果明年需要管理公司的话，请lz推荐。

感谢楼主分享，很棒的信息！想问下楼主有没有遇到房租拖欠的情况，如果遇到怎么处理？还有就是怎么甄别靠谱房客，谢谢！

groundzyy1 发表于 2020-11-27 08:30
赞 如果不是疫情(或者说是fl的疫情下半年太严重)，可能今年也考虑搬回Orlando了。mark一下，如果明年需要管 ...

好的👌👌👌👌👌

graceyx.yale 发表于 2020-11-27 09:15
感谢楼主分享，很棒的信息！想问下楼主有没有遇到房租拖欠的情况，如果遇到怎么处理？还有就是怎么甄别靠谱 ...

暂时没遇到， 只遇到过一次最后一个月的房租没交，用押金了。最后还是亏了一两千，因为搬走之后房子有一些坏了要修。这种情况就没什么办法，只能交给 collection 公司 (都是 PM 弄的具体怎么做我也不清楚)，希望有一天房客需要提高信用分数可能会把这笔钱付了。如果 lease 没结束住着不走还不交房租的话，只能走 eviction 了。 FL 是比较保护房主的，eviction 好像说疫情之前一个月左右就下来了，疫情之后也比加州政策对房东好很多。

选租客也是 PM 公司做的，不过无非就是 credit score, income, background check, past landlord reference。我用的这家对信用分数要求不是特别严格，对于蓝领区来说也不能要求特别高，但是信用分数越低押金越高。Income 要求是 3 倍房租。Background check 就看有没有 criminal record 和 eviction record 吧。这些都过了之后，房客靠不靠谱也就一定程度看运气了。那个最后一个月没交租还墙上砸了洞的，信用分数就比较高。有一家子信用分数低点的，倒是月月提前交租。还有一个有Criminal record 的 （是前房主找的）还月月交租年年续租。另外我现在更倾向于租给一家子带小孩子的，而不是单身的。感觉一家人可能责任感会高点。

感谢楼主分享。请问楼主有贷款吗？还是全款付的。想了解一下10%的正现金流是否包含了贷款利息。如果包含的话带盖贷款比例是多少？

graceyx.yale 发表于 2020-11-27 13:55
感谢楼主分享。请问楼主有贷款吗？还是全款付的。想了解一下10%的正现金流是否包含了贷款利息。如果包含的 ...

有贷款，目前手里的都是25% down, 因为利率稍好点。再买的打算20% down 了。

不知道你说现金流包括贷款利息是什么意思。我的现金流是这么算的：
（租金- PITI ( principle, interest, tax, insurance) - - management fee - 维修- 空置）/  （首付 + closing cost)

举个具体的例子：
今年三月close 的，买价 140K， 首付 35 k, closing cost 3.5 k。 4.25% 利率，月付 （PITI) 695, 租金 1300。
到目前租客住了七个半月，总共维修花了 180， management fee 783, leasing fee 650。 我到手的 8300， 减去七个半月的 PITI 5212, 净剩 3088。

这样 cash flow 就是： 3088 / 7.5 * 12 / (35000 + 3500) = 12.8%

当然这个房子目前维修很低，cash flow 就比较好。万一坏个大件，就会差很多了。但是正现金流是可以保证的。

graceyx.yale 发表于 2020-11-27 13:55
感谢楼主分享。请问楼主有贷款吗？还是全款付的。想了解一下10%的正现金流是否包含了贷款利息。如果包含的 ...

有贷款，目前手里的都是25% down, 因为利率稍好点。再买的打算20% down 了。

不知道你说现金流包括贷款利息是什么意思。我的现金流是这么算的：
（租金- PITI ( principle, interest, tax, insurance) - - management fee - 维修- 空置）/  （首付 + closing cost)

举个具体的例子：
今年三月close 的，买价 140K， 首付 35 k, closing cost 3.5 k。 4.25% 利率，月付 （PITI) 695, 租金 1300。
到目前租客住了七个半月，总共维修花了 180， management fee 783, leasing fee 650。 我到手的 8300， 减去七个半月的 PITI 5212, 净剩 3088。

这样 cash flow 就是： 3088 / 7.5 * 12 / (35000 + 3500) = 12.8%

当然这个房子目前维修很低，cash flow 就比较好。万一坏个大件，就会差很多了。但是正现金流是可以保证的。

请问lz是用自己名字买房还是开了LLC？有没有其他的liability保险开销呢？对这种投资感兴趣但是怕法律风险被租客告赔personal asset，不知道这种几率大不大。

windyL 发表于 2020-11-28 00:38
请问lz是用自己名字买房还是开了LLC？有没有其他的liability保险开销呢？对这种投资感兴趣但是怕法律风险被 ...

目前还是自己名字，没有开 LLC 也没研究过具体流程。没考虑  LLC 的原因是每个 LLC 每年一两千的费用，报税也更贵。如果每个房子一个  LLC 那 cashflow 就差了太多，如果所有房子放在同一个 LLC 那风险就不分散了。慢慢房子买的多了还是打算考虑一下 LLC 怎么操作。

现在规避风险的办法就是买 Umbrella insurance， 可以 cover 名下所有资产。可以选保险额， 从 1 M 开始，每年就几百块， 平均到每个房子这个开销可以忽略不计。

对了我还见到很多房东要求房客买 renter's insurance 的。这个我租房的时候自己也买过，很便宜一年两三百， cover 房客的 personal property 和 liabiity。感觉这是个不错的办法，我打算问问我的 PM 公司。

Lz的贷款都是按投资房走的么？那不是至少25%首付？