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[买投资房] 外州买投资房经验分享 - Florida

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新人分享一下自己过去两年在 FL orlando 周边买投资房的经验教训。

毕业之后和男友双双在湾区呆了好几年。 18 年初男友搬来 FL 离他家人近一些。我当时没有下定决心离开湾区,所以开始了两地,同时开始在 orlando 附近买投资房。一年以内买了三套。有的正好来看男友就看一下,有的看都没看, 过户都是远程签的。现在两年半过去了,房价和房租基本都有每年百分之八左右的涨幅。维修少的房子每年有超过 10% 的 cashflow, 也有踩了雷总要修的房子但也每年有结余 。

对我来说远程买房最重要的是有一个信得过的 realtor。我们这个是男友刚搬过来找自住房的时候,在 zillow 上找的一家评价很高的 boutique brokerage 分配来的。这个 realtor 不到三十但已经有十几年经验,对我来说非常合适,因为既有经验又有精力。后来有感兴趣的房子, 都是她去看 facetime 给我, 每次都能给很多对于房子本身和小区的见解, 其实我自己去也看不出来这些。offer 之后的 inspection 和 closing 之前的 final walkthrough 全是 realtor 去看给我 facetime。

第二点是要自己紧盯房源做 research. Orlando 虽然没有湾区抢的厉害,但也是 seller's market, 而且并不像湾区房子出来之后至少有一两天时间才 offer due,都是先到先得。所以全靠 realtor 给推房子也不行,尤其因为投资房都比较便宜,自然也不能指望人家像高价自住房那么积极的找。于是我在realtor 给我设的 alert 之外,自己在 redfin 设了好几个 search, 每天没事儿都看几遍 app,有合适的就马上叫 realtor 去看。最后三个房子里面只有一个是 realtor 推的,另外两个都是我自己找的。

第三点是自己要想好买房的 criteria, 学会自己做 analysis。这里主要考虑的是区域,cashflow, 房子状况。先选好大致想买的区,区越好房价越高租客质量越好,但是租售比也就低。我最后决定买的是蓝领区,可以有不错的租售比和基本靠谱的租客。后来发现房价低涨幅也稍高一些。然后就是网上找了 rental analysis 的 google sheet, 把各个数据都填进去,房租减去房贷,税,和保险,再预留一定的维修和空置的费用,就是每月预期的结余 (cashflow)。我的目标是 cashflow 超过 10 %。这里说一下房租,因为是低房价区,房租每月差一两百cashflow 就会大相径庭,所以准确的估计房租很重要。我主要是在 zillow 上看现在正在出租的类似房子,比较大小和状况,然后在 rentometer 上参考一下,基本这样估计出来的都很准。

第四关于 property management. 异地投资房自己管理基本很难,我一开始试图自己管,想着实在需要可以叫男友过去看一下,后来发现还是太烦心。leasing 部分其实不难,主要是东西坏了找谁修的问题。 如果不认识熟悉的靠谱的人就很难。最后我找了一个本地不小的 Property management company。他们有 in house maintenance team, 修东西很及时,大到换房顶小到修马桶都可以。他们流程也很规范,每月有statement,年末发1099 税表之类的。收费不低 (75% first month rent for leasing, plus 8 % per month rent),服务也不是十全十美,但是靠谱省心。看板上有人提到有中介收费低一些,如果信得过就可以省不少。

下面再来说一下 FL 买房跟加州不一样的地方:
1. Wood vs Concrete block construction. 全国多数地方包括加州,房子基本都是木头结构,但是 FL 有至少半数房子是水泥结构。这是因为温暖潮湿的气候容易滋生 termite, 水泥结构抗 hurricane 也比木头结构强很多。水泥房一般比木头房贵 20 % 左右,所以我看 redfin 第一眼就要看是木头还是水泥房。尽量买水泥房,如果买木头房,要考虑到 terminte treatment 的支出和保险可能偏高。
2. Flood zone.  Orlando 是内陆,附近 flood zone 的房子不多。但是我买投资房是不买 flood zone 的,主要是要加上 flood insurance, cashflow 就会差一些。
3. Closing cost FL. 因为没有收入税,就加了 transfer tax,这样closing cost 就高了一些。 这个 transfer tax 卖家付房价的 0.7%, 买家付房价的 0.55%。如果做 refinance, 这些都要自己出,所以 refi 的 cost 很高。
4. Property tax. FL 的 property tax 也比加州高一些,Orlando 周边基本是 1.7% 到 1.8%。 因为assessed value 都比市价低一些,所以我一般算买价的 1.6%。

今天先写到这里,以后有空可以更具体的分享各方面的经验。我现在已经搬了过来一年出头,也又买了三个房子,还是一样叫 realtor 去看,叫 PM 公司管,所以跟人在加州的时候区别也不大。

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 楼主| qrs1986 2020-11-27 10:10:29 | 显示全部楼层
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graceyx.yale 发表于 2020-11-27 09:15
感谢楼主分享,很棒的信息!想问下楼主有没有遇到房租拖欠的情况,如果遇到怎么处理?还有就是怎么甄别靠谱 ...

暂时没遇到, 只遇到过一次最后一个月的房租没交,用押金了。最后还是亏了一两千,因为搬走之后房子有一些坏了要修。这种情况就没什么办法,只能交给 collection 公司 (都是 PM 弄的具体怎么做我也不清楚),希望有一天房客需要提高信用分数可能会把这笔钱付了。如果 lease 没结束住着不走还不交房租的话,只能走 eviction 了。 FL 是比较保护房主的,eviction 好像说疫情之前一个月左右就下来了,疫情之后也比加州政策对房东好很多。

选租客也是 PM 公司做的,不过无非就是 credit score, income, background check, past landlord reference。我用的这家对信用分数要求不是特别严格,对于蓝领区来说也不能要求特别高,但是信用分数越低押金越高。Income 要求是 3 倍房租。Background check 就看有没有 criminal record 和 eviction record 吧。这些都过了之后,房客靠不靠谱也就一定程度看运气了。那个最后一个月没交租还墙上砸了洞的,信用分数就比较高。有一家子信用分数低点的,倒是月月提前交租。还有一个有Criminal record 的 (是前房主找的)还月月交租年年续租。另外我现在更倾向于租给一家子带小孩子的,而不是单身的。感觉一家人可能责任感会高点。

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 楼主| qrs1986 2020-11-27 23:12:51 | 显示全部楼层
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graceyx.yale 发表于 2020-11-27 13:55
感谢楼主分享。请问楼主有贷款吗?还是全款付的。想了解一下10%的正现金流是否包含了贷款利息。如果包含的 ...

有贷款,目前手里的都是25% down, 因为利率稍好点。再买的打算20% down 了。

不知道你说现金流包括贷款利息是什么意思。我的现金流是这么算的:
(租金- PITI ( principle, interest, tax, insurance) - - management fee - 维修- 空置)/  (首付 + closing cost)

举个具体的例子:
今年三月close 的,买价 140K, 首付 35 k, closing cost 3.5 k。 4.25% 利率,月付 (PITI) 695, 租金 1300。
到目前租客住了七个半月,总共维修花了 180, management fee 783, leasing fee 650。 我到手的 8300, 减去七个半月的 PITI 5212, 净剩 3088。

这样 cash flow 就是: 3088 / 7.5 * 12 / (35000 + 3500) = 12.8%

当然这个房子目前维修很低,cash flow 就比较好。万一坏个大件,就会差很多了。但是正现金流是可以保证的。

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 楼主| qrs1986 2020-11-26 10:26:09 | 显示全部楼层
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zzzzzzhl 发表于 2020-11-26 09:01
楼主能不能具体说说management company的收费,比如:“收费不低 (75% first month rent for leasing, plu ...

我找的这家,是收每月租金的 8%。 如果他们帮着找到租客,每次收第一个月租金的75%,现在我有几个房子给他们管,这个降到了50%。另外每次续租收 150 手续费。我看了一下附近有规模的  property management 公司这个价钱差不多了, 还有更高的, 比如 10 %。

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不错不错,我在Fresno有几套房子,最近也在研究别的地方的投资房。FL的property tax每年涨多少?有没有类似加州prop 13限制只能涨2%?
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zzzzzzhl 2020-11-26 09:01:46 | 显示全部楼层
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楼主能不能具体说说management company的收费,比如:“收费不低 (75% first month rent for leasing, plus 8 % per month rent)”,感谢。
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强赞!我也关注了很久了就是一直不敢下手。联络了一个经纪人,说是现在房源主要都在Winter Garden和Windermere那两块。不知道市场有没有收到新冠的影响
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 楼主| qrs1986 2020-11-26 10:22:22 | 显示全部楼层
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nidexiaojiji 发表于 2020-11-26 08:14
不错不错,我在Fresno有几套房子,最近也在研究别的地方的投资房。FL的property tax每年涨多少?有没有类似 ...

自住房有的,每个county 不一样。投资房好像是没有。
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 楼主| qrs1986 2020-11-26 10:37:57 | 显示全部楼层
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HughJass 发表于 2020-11-26 10:06
强赞!我也关注了很久了就是一直不敢下手。联络了一个经纪人,说是现在房源主要都在Winter Garden和Winderm ...

Windermere 和 Winter Garden 不在我看的范围内,我主要买 Orlando 北边 seminole county 200k 以下的 single family。

Windermere 是传统好区比较贵,感觉很难有cashflow。 Winter Garden 更不熟,感觉可能类似。 Winter Garden 北边 Apopka 我看过的,两年前还有一些租售比可以的,现在不好说了。

咱们中国人一般喜欢买好区尤其好学区,我买的是中等学区蓝领这种。因为租售比高,涨幅稍微大一些。既然是交给管理公司,也不需要房客素质非常高。

关于疫情对这边房市的影响,就是房市更加超级火爆了。inventory 超级低,房价从三月开始使劲涨。我三月close 的14 万的房子,现在可以卖到16,17,而且20万以下的房源基本都没有了。今天还收到一个 realtor 的信, 问我们自住房考不考虑卖, 她有个客户想买这样的房子无奈没有 inventory ...
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sherryz007 2020-11-26 15:38:47 | 显示全部楼层
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感觉美国这一波房价涨的有正现金流的地方都不多了
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sherryz007 发表于 2020-11-25 23:38:47
感觉美国这一波房价涨的有正现金流的地方都不多了
对,所以我现在买的也更郊区了。但郊区也可以,人口增长也很快,治安也可以。
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yyz20002008 2020-11-27 08:18:04 | 显示全部楼层
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用PM还能达到10%现金流那很厉害了
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