如果refinance没有cost，那岂不是只要新的利率比你当前的利率低就应该refinance

没有什么猫腻的，一般少0.125%可以做，但考虑到虽然no cost，也要准备各种文件，我觉得少0.25值得折腾，特别是loan比较大的。
1m loan, 0.25就是省2500一年，比搞什么信用卡羊毛多多了

其实不是的，因为refinance重新定义为30年。那么其实每个月的payment 少了，principal也少了 所以总体的利息付的会不会比之前少要仔细算一下。

不怕麻烦吗…大家都？

当然不是呀！！refi相当于之前的interests白付。还款的三十年里 interest/principal 一开始最高 往后逐渐降低。建议楼主搜一下mortgage calculator算一下每个月的payment 多少是i多少是p。每当你refi，就是用现有loan的remaining principal开始一个新loan。

补充内容 (2021-2-5 05:34):
可参考这个视频 https://youtu.be/Q6Kxajb-8Fs

qrs1986 发表于 2021-02-04 11:50:17
Cost 是roll in 到loan 里面的，表面没有cost, 但你的equity 低了loan amount 高了。不会完全没有cost 的，就算lender 不收费，county record

坐标南加，之前做过两次refi,现在正在做第三次，至少在我们这提到no cost,是指在没有把任何cost算到你新的loan的基础上，然后把你提到的所有这些appraisal, title insurance杂费全cover 掉，需要自己付的只有上一个loan的 payoff减去新的loan 的差价，还有新的loan不足一个月 pre pay的利息(这部分利息钱即使你不refi你每个月也是付了的)。在签最终的CD之前agent都会再和你过一次，如果发现不是0 cost可以不签的…像楼上说的，因为是新起了一个三十年的term,要算算是不是总共新的三十年付款和你之前旧的loan只付剩下的总额哪个划算

楼上正解，no cost refinance是指lender会在过户时用lender credit cover贷款相关的费用（包括lender fee, appraisal fee和title fee等跟贷款有关所有的费用）,自己要付的主要有三个部分：
1.新loan和旧loan的差额。
2. Prepay daily interest。
3. Initial escrow account reserve(如果有设escrow account),主要是预付的房产税和房屋保险。

一般利率能降0.5%或以上，就可以考虑做refinance,如果贷款金额比较大，像jumbo loan,能降0.25%，就可以考虑做了。

比较是否划算，先算一下旧loan剩下的term所要付的利息总和是多少，然后算一算refinance后新的term下要付的总利息是多少，比如旧的loan term是30年，已经付了5年，按现有利率算一下剩下25年还要付多少利息，然后再算下refinance后新的30年term下来要付的利息是多少，如果比原来的低，那就可以考虑做了。

ctbctb 发表于 2021-02-04 16:30:25
坐标南加，之前做过两次refi,现在正在做第三次，至少在我们这提到no cost,是指在没有把任何cost算到你新的loan的基础上，然后把你提到的所有这些appraisal, title insur

嗯，refi任何时候不愿意都可以不签的，就算都做完了还有三天时间可以反悔的。所以no cost 和roll in 是两种不同的options。当然lender 不会自己给你cover 这些closing cost 的，肯定是牺牲interest rate来换的。就跟你花钱买point降利率 是反过来的。

先说结论：完全没有cost的话，refi只要利率低0.01%也是合算的。

很多人只考虑refi以后，30年一共最会多付多少利息，却不考虑你每个月比之前少付的月供拿去投资能多产生的收益。为什么很多人的钱够全款买房但还是选择贷款，因为把现金拿去投资每年产生的收益基本都能超过贷款利息

BiBear 发表于 2021-02-04 13:32:53
当然不是呀！！refi相当于之前的interests白付。还款的三十年里 interest/principal 一开始最高 往后逐渐降低。建议楼主搜一下mortgage calculator算一下每个

你说的“refi相当于之前的interests白付“不对。贷款每个月利息是根据剩下没还钱计算的，一开始最高是因为剩余没还的钱多，你refin之后剩余的钱和你refin之前剩余的钱是一样的，比例变高是因为年限变长所以每月还的本金变少了。最简单的算法如果你把每月还款额比以前少的部分也换进本金，这个比例就不一样了，你也会提早还完。我讲解的不好，你可以搜一下，这个话题讨论的很多。

qrs1986 发表于 2021-02-04 19:17:11
嗯，refi任何时候不愿意都可以不签的，就算都做完了还有三天时间可以反悔的。所以no cost 和roll in 是两种不同的options。当然lender 不会自己给你cover 这些closin

没明白你说这个牺牲interested rate是啥意思，对自己来讲不管lender怎么幕后操纵，只要拿到手的利率是你一开始谈好想要的那个，且没有cost,那就是一样的啊…当然,自己花钱买point永远可以再降rate…