如果refinance没有cost，那岂不是只要新的利率比你当前的利率低就应该refinance

请教一个问题，现在看到很多人都在做refinance，而且说没有任何cost。考虑到当前贷款利率很低，岂不是所有人都应该做refinance？看网上文章说只有新利率至少低于你当前利率1%才值得做refinance，这又是为什么呢？求大神解答，谢谢！

先说结论：完全没有cost的话，refi只要利率低0.01%也是合算的。

很多人只考虑refi以后，30年一共最会多付多少利息，却不考虑你每个月比之前少付的月供拿去投资能多产生的收益。为什么很多人的钱够全款买房但还是选择贷款，因为把现金拿去投资每年产生的收益基本都能超过贷款利息

楼上正解，no cost refinance是指lender会在过户时用lender credit cover贷款相关的费用（包括lender fee, appraisal fee和title fee等跟贷款有关所有的费用）,自己要付的主要有三个部分：
1.新loan和旧loan的差额。
2. Prepay daily interest。
3. Initial escrow account reserve(如果有设escrow account),主要是预付的房产税和房屋保险。

一般利率能降0.5%或以上，就可以考虑做refinance,如果贷款金额比较大，像jumbo loan,能降0.25%，就可以考虑做了。

比较是否划算，先算一下旧loan剩下的term所要付的利息总和是多少，然后算一算refinance后新的term下要付的总利息是多少，比如旧的loan term是30年，已经付了5年，按现有利率算一下剩下25年还要付多少利息，然后再算下refinance后新的30年term下来要付的利息是多少，如果比原来的低，那就可以考虑做了。

BiBear 发表于 2021-02-04 13:32:53
当然不是呀！！refi相当于之前的interests白付。还款的三十年里 interest/principal 一开始最高 往后逐渐降低。建议楼主搜一下mortgage calculator算一下每个

你说的“refi相当于之前的interests白付“不对。贷款每个月利息是根据剩下没还钱计算的，一开始最高是因为剩余没还的钱多，你refin之后剩余的钱和你refin之前剩余的钱是一样的，比例变高是因为年限变长所以每月还的本金变少了。最简单的算法如果你把每月还款额比以前少的部分也换进本金，这个比例就不一样了，你也会提早还完。我讲解的不好，你可以搜一下，这个话题讨论的很多。

华人做的Refinance基本上都是给一些credit，但是还是会有几百到一两千的cost，而且要花很多精力

普通美国人做的refinance经常会买point，这样的话没有很大的利差根本不回本

最重要的是，网上很少讨论jumbo loan，两者还是有很大区别

一般大多数银行都会把cost重新计算在loan里 表面上是不用出钱

Cost 是roll in 到loan 里面的，表面没有cost, 但你的equity 低了loan amount 高了。不会完全没有cost 的，就算lender 不收费，county recording 收的各种税，appraisal, lender title insurance 都是cost.

qrs1986 发表于 2021-02-04 11:50:17
Cost 是roll in 到loan 里面的，表面没有cost, 但你的equity 低了loan amount 高了。不会完全没有cost 的，就算lender 不收费，county record

no cost是说最后给的credit可以cover你提到的这所有的cost

refinance是有重新quote的cost的

如果lender给的credit可以cover cost就可以做，但是一般refinance之后六个月不能再refinance，所以要考虑是不是未来六个月利率还会降。

majiamajia 发表于 2021-02-04 11:54:26
no cost是说最后给的credit可以cover你提到的这所有的cost

嗯，那样interest rate就高了，其实就是用interest rate 换credit。如果那样还能做到rate 比现在低，不影响已有的equity是可以考虑了。

其实新利率降了0.5%就适合做refi啦

是的只要是真的no fee no cost,哪怕rate降了0.01%也是值得重做的 (假如你不介意签署一堆繁琐的文件)

问题是有的lender会把cost放进你的贷款里,增加你的贷款,从而假装自己是no fee no cost. 所以一定要验证apr数值, 仔细看loan estimate, 稍有问题就停止