买房是个技术/缘分活

先说结果-2021 第一季度买了套投资房，过户后忙活忙活半周就租出去了

想买房的想法开始于2020年11月的样子，当时就是有个单纯“想买房”的想法，自己也是买房小白，就找朋友打听了些风评可以的Agent。最后兜兜转转、没有看到自己喜欢的自住房（我和我老公要求有点多）所以最后考虑到高通胀，决定先入手一套投资房

我们跟Agent大概说了说我们的诉求，Agent大概带我们看了三次房，下了两个Offer。虽然买的是投资房，我的标准是2000年后，交通房最好还能有个学区. Agent给我们设了一个Portal，我也每天自己用Redfin刷一刷

想来说说自己买房后的感悟
1）不要过度依赖Agent, 要把自己的想法完整的告诉Agent，要清楚自己的底线在哪里。Agent终究是想促成交易的，所以90%的Agent都很Push，再加上这个时间点，就是会希望你加价抢房子 ，他们最主要还是希望加价能够让你出的offer更有竞争力。但是作为买房的人，我们一定要知道自己能接受的范围在哪里，不 Comfortable也要说出来

2）不要因为是卖方市场，过度让步 （一但双方进入contract之后，那必须是你的市场，千万不要怂）

3）写合同的时候，Close Date和Offer Date要留足时间，买房子中间总会有各种你本没想到的事情发生

4）买房过程中有好几个contingency - inspection contingency, appraisal contingency, loan contingency. 这三个contingency 都要用好，都是保护你自己的合理条款… 好多人因为要抢房，就Waive了Inspection contingency, 这个一定要慎重！（很火的地区没有办法、但是能不waive 尽量别）
讲讲 Inspection Contingency（房屋检查）-地基，HVAC， Roof 这些都是大钱项目，如果检查出来有问题，可以Walk Away，也可以想办法找卖家要Credit去Leverage、或者发现电器/HVAC太老、但又没有坏，不放心可以要卖家买两年的Home warranty
再说说 Appraisal Contingency （Lender方会派第三方估价公司做的房屋估价），如果房屋估价出来的价格小于Sale Price，一定要敢于开口让你的Agent去根Seller谈。其实只要双方现在都Under Contract，开口去表达诉求也是nothing to lose. 说到投资房，也可以让Appraisal的第三方做一个Rental的估价，这样你心里也有个底（特别适合我这种小白）

5）买房是Agent, mortgage lender还有律师几方通力合作的过程。
找Lender，可以多在市场上shop几家，记得在Shop Rates的时候不要让Lender那边过早Hard Pull影响最后锁利率的信用分数。我当时问了3-4 家，其中一家是一个Mortgage Brokerage 背后有好多Lending Firm，拿到的是Wholesale的价格，比其他的直营Lending Firm point 和 rates真的好不少。 如果在 DE/PA/CA这些州的朋友可以单敲我…可以直接推荐那个Mortgage Broker 给你
买房的时候要想清楚自己是买投资房还是自住房，APR不太一样，也有前期是自住后期转成了投资房（这种需要跟Lender沟通清楚，我们州一般自住房需要自住1年后，才有打广告出租资格，如果被查到就是mortgage fraud，听说这些有一定的操作空间，但我们不想惹事就直接选择了最straightforward的方式了）

6） 过户前，Law Firm会给做Title调查，也会给你个选项做 Boundary Survey（房屋勘界调查）有的朋友为了省钱也就Skip了，这个建议还是做一个。由于美国有Adverse possession的法律，比如说如果邻居占用了你的地时间足够长，他们就有权利说这个地是他的…所以为了避免这些事情，在买房的时候，就把boundary survey 做清楚… 我们当时在过户之前查出来，邻居的Fence建在了我们房子Boundary内。一开始Seller Agent那边不是很情愿解决，后来我跟律师说“I am not comfortable with such encroachment issue, have to be fixed before settlement “ 后来施施压，还是给解决了

7）最后说说 Insurance，自住房和投资的的Insurance不同。 投资房的Insurance是Landlord Insurance，包的内容和自住有区别、需要注意。

最后想说~ 求大米 求大米 求大米

avenise 发表于 2021-4-7 22:32
哦哦，谢谢楼主的回复！那你只有zillow提供的credit report, 但是从来没有看到租客的SSN？要是没有SSN的 ...

做了这么一大堆，就是为了不发生那样的情况。。。你选租客的时候，也不仅仅是看ZILLOW给你的数据，你还要INTERVIEW，还要给他之前的包租婆打电话，问一下情况的。
如果你说的这种极端情况发生了，要么就是给钱，然后让他搬走，立即止损。。。或者就撕破脸，找警察file report。。。你之前查她的W2上也有她的后四位，也就锁定她了。。真到那一步了，你还差没有完整的SSN么

Juliet 发表于 2021-4-7 22:28
我是用Zillow做的Screening， Zillow rental manager上租客输入信息以后 需要他们自己交29刀 Zillow那边会 ...

哦哦，谢谢楼主的回复！那你只有zillow提供的credit report, 但是从来没有看到租客的SSN？要是没有SSN的话，你有问对方要过吗？租客给吗？以后万一要是有问题，要做eviction的话，是不是必须要有SSN才能evict?

求推荐那个Mortgage Broker

都是经验之谈，早点看到就好了
买房还要自己找个律师吗？

求推荐broker，我在pa，无法私信555

尼了了了了了了 发表于 2021-04-06 13:56:25
求推荐那个Mortgage Broker

求贷款broker名字

想請問後來跟鄰居fence的問題是怎麼settle的？ 謝謝~

monica_mt_wang 发表于 2021-4-7 14:51
想請問後來跟鄰居fence的問題是怎麼settle的？ 謝謝~

seller自己花钱找了contractor 把邻居家的fence移到了邻居家的范围内

感觉写的好好呀～我是要买第一套自住房的小白，第一次做这么大的投资总是有些犹豫不决……然后就错过了一套还不错的房子。我妈天天安慰我说是和那个房子没有缘分……哎……