南加州LA SFH加建 ADU 攻略

给大家分享一个在楼主在大LA地区自住的SFH加建ADU 的流水账。
楼主在17年买房子的时候预算有限，只能舍弃了很多要求，随后选了现在住的SFH。价钱还是挺便宜的，主要是因为房子本身的面积很小，只有1000sqft。 但是地还是挺大的差不多有7000sqft。
为什么要造这个ADU，而不是做其他的原因，第一个是主要因为现在手里的预算有限买不了房子，第二个是因为地很大后院很大，所以能够最大化利用是最好的。最后一个原因其实是做ADU的投资收益比较高，毕竟光造房子没那么贵 我造的是1200sqft 3b2b加简装，当时预算是200k后来加到了230k左右。
我这件事计划是从预算开始。因为ADU是比较难贷款，或者利率很高。我是把我的房子重新贷款做估值加上我一些自己的存款，手头的预算比较够，然后开始想怎么做。
1. 我是比较推荐先找建筑设计师的。他们会来你家根据你的后院的结构和布局根据你的要求做出设计图，这个图纸包括：lot layout，建筑图纸，结构图注，承重图纸，水电煤气图纸，还有排水的图纸。在画图纸的过程中可能要有lot的survey 和土壤报告。这些所有的图纸其实就是为了一件事。 去city 拿ADU的施工许可。 (我花了差不多15k）
2. 在你所有的图纸都快差不多定稿的时候，你可以找一些口碑好的建商让他们提供一些他们对图纸的建议，比如说怎么做会比较节约成本，并且可以要到一个大致预算报价，当然他们是不会给你完全准确的报价的，因为图纸还没定。
. 1point 3acres 3.  去city 申请施工的许可。这个过程一般要2到3个月，过了covid 可能会快一点。这个比较看city的速度。一般来说很少有一次过的，基本会被打回来让你改这改那的，这个就看你设计师的水平了。
4. 在你建筑图纸差不多过了的时候你就可以找很多建商做报价了。这时候你就可以要一个很准确的报价了，你比较容易货比三家，因为你的图纸和施工量已经定下来了，没什么模糊的东西，一丁一毛的，可以多比对一下。楼主我当时问了差不多5家。 这里稍微说一下报价， 一般来说中国建商都会按 $/sqft，这个基本会根据房型，内装，和用料来决定。 中国建商比国外的要便宜差不多40%。
5. 从city 拿到施工图纸之后1年之内都可以开工，也就是说许可只有1年的有效期，但是好像是可以申请延期。。。。

一些notes， ADU 分2种，attach 的最多可以做800sqft, detached最多可以早1200sqft。你也可以选择把你的车库改成ADU，但是车库多大，adu就多大，虽然便宜但是面积都比较小。比较适合lot小的房子做出租的studio。
现在加州要求所有新造的building 都要有solar 的电源系统，很坑，虽然有一些退税但也平白加了很多成本，楼主的选择是TESLA solar roof 因为我都要新造roof这样比较划算。要是想要panel的话tesla也比别的便宜。
加州从2021起，对节能要求提高了，which means你要话更多的钱做隔热，保暖，中央空调也要更好的。
一般来说建筑设计师给你画的ADU图纸是不包括室内软装，但是我是比较推荐让他一起画内装的，因为建商也好报价，你也要做预算，并且整体风格会比较统一。毕竟一般建商是会包基本室内软装的。在这里我不得不赞一下我设计师，贼靠谱，做的有设计感，执照齐全。有兴趣的可以私信我她联系方式哈。

我还没开始开工，等我开始施工了在给大家介绍我在施工时候踩过的坑。。。。
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