波士顿租房流水账 boston apartments hunting trip

今年下半年要搬家到波士顿，上周特意去实地走访了一下当地的租房市场，趁着记忆还新鲜，记个流水账总结一下，也供大家参考

背景：小家庭（2大0小0宠1车），单收入，不能wfh
租房要求：1B或2B，＞750sqft，有covered parking或车库，安全，安静，交通方便
预算：≤3600，包括房租、车位、所有utilities

第一步，对当地有一个初步印象，提前2周，花费时间半天到一天
可以找找当地大学cssa的资源，迎新介绍、论坛、group什么的
拿波士顿来说，是美国少有的不需要开车也能生存的城市，主要公共交通是地铁，也有大量公交车，住远郊的话有commuter rail，但是班次较少，适合正常工作时间的同学，不然过了高峰期就是一个（多）小时才有一趟。除了郊区的好学区，国人较多的地方大致有malden、allston、cambridge和brookline以及quincy，跟着亚超和中餐馆走一般都不会错。拿我们来说，最后圈定的地区重点在brookline，以及allston、brighton、chestnut hill的部分地区，而橙线沿线的back bay、china town、assembly-wellington（未遂）和红线终点alewife做为备选地区。

第二步，明确自己的要求和预算，这部分个体差异较大，这里只说我自己的
我们因为在美国已经租过2次公寓，也不是特别挑剔的人，所以要求还算简单明了，就是对于停车位要求高一些，实在是不想大冬天的早起挖车。再根据当地的房租水平选择一个能接受的预算范围，我们打算租1、2年存点首付买房，因此预算卡得比较紧，总是为金钱折腰。
要注意的一点是波士顿除了有leasing office的公寓，其他房源都是需要租客付中介费的，一般是一个月的房租，对于价格敏感的租客记得把它加进预算中。如果landlord愿意付一部分或全部中介费，都会在房源描述里写出来，做为亮点。

第三步，初筛：云找房，根据自己偏好选择网站，提前2周，花费时间约1周
我用的是google map，hotpads和zillow，google map主要是找apartment building，一般有leasing office的那种，后2个各种房源都有。虽然hotpads也是zillow家的，但两个网站用一样的filter筛出来的房源略有不同，所以如果时间充裕或者强迫症选手可以多用几个网站筛选一下
google map我一般都只会看＞4.0，评论数超过10个的公寓楼，但这样会漏掉一些新公寓，介意的同学可能需要自己再做做功课。然后根据入围选手的差评，排除掉有硬伤的。
hotpads和zillow差不多，放一起说。筛选出来的房源如果比较多，有两个选择，一是再多加参数，缩小入围数量；二是不辞辛劳逐一排查，因为搜出来的房源并不一定都符合要求。
在这一步不需要太在意房源的照片，跟房源质量、状态有关，也跟拍照修图水平有关，主要看layout和动线。

第四步，预约看房，提前1周，花费时间约1周
看房的时间根据房源有所不同，apartment building，尤其是高级公寓，有不同房型选择，外加很多设施，所以touring的时间会长一些，大概需要30-45分钟，其他房源基本都是看你将要租的那一套，附加设施也不会很多，差不多15-20分钟就能看完。我们看房是尽量把相近的安排在同一个时间段，按一个地方一小时预估的时间，包括了去下一个地方路上需要花的时间，较长时间的转场另算，吃饭倒是不用特别预留，除非打算吃大餐。
预约时先约私人房源，因为出意外的情况比较多，比如只能某天看，只能某个时间段看，甚至有因为covid不让看的。安排好私人房源后再见缝插针的约 apartment building，它们因为有leasing office，基本提前一两天都能约上，约好了当天提前到也没有什么问题，但不预约可能还是不太好，至少我们临时walk in的几次尝试都没成功。
在预约时可以注意一下apartment building的工作人员的态度，很有意义。我们的逻辑是，如果对潜在客户态度都不咋地，那么对已经交了钱的住户又能好到哪去呢。
对于私人房源，入住时间不像apartment building那样灵活，所以要和agent确认一下是否flexible，如果不行，好的agent还会根据你的需求向你推荐其他的房源，可能是你之前没搜到或者漏掉了的。

第五步，看房
出发看房前可以在网上搜一下apartments inspection checkinglist或者questions to ask on an apartment tour的相关内容，大致了解要看什么、问什么。
看房当天记得要带id，波士顿看房前都要检查的，穿适合走路的鞋子，觉得有必要可以带纸笔记录，拍照录像前征求同意，注意安全。

第六步，rank & match
到这一步就没啥好说的了，看中了房子，接下来跟leasing offic或者中介确认申请流程、相关费用就好了。

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下面具体说说我们这次看过的一些房子吧。
波士顿，尤其是地铁范围内的出租房很大一部分是租给学生的，所以入住时间以9月1号最多。适合我们7、8月份出来的房子相对而言比较少，幸好目前租房市场并没有特别火，所以6月甚至5月的房子我们也看了一些，甚至有房东表示愿意等我们到7月。

我们这次看过的房子分为三大类：有leasing office的apartment building，由专业管理公司运营的出租楼，房东自己管理的condo。其他可能的类型还有由property manage管理的condo以及th、sfh等等，不过我们这次没有机会看到。

先说apartment building，总结起来同等价位下，离市区远的新，layout好，附加设施多，市区里的老旧但是方便。
我们看了红线北边终点的四个高分公寓，fuse和windsor离车站稍远，感觉比较好，尤其是windsor的几个courtyard打理得很有诚意，相当加分。hanover房子的隔音不行，当街的户型能听到路上车辆的噪音，而且对面正在建新楼，建筑噪音也会有影响。cambridge楼相对比较旧，courtyard维护一般，不过离车站非常近。
波士顿市内看了ava theater district，卧室门居然是玻璃推拉门，几乎不隔音，直接pass了。本来还打算看看tent city，结果leasing office直接说9月1号前没有房子出来，没看成。
Brookline看了village at brookline，虽然是老房子，不过维护得不错，小区也很安静，但它家只有少数几个covered parking位，需要排队，只能放弃。另外还看了1440 Beacon Street，临街的老房子，隔音却还不错，价格相对便宜，只有studio和1B，如果有2B可能会考虑。longwood towers本来也在计划之内，但它家没有leasing office，也没有model room，agent很难联系，好不容易联系上也看不了房。
Allston只看了e3一家，它家的self-guide tour是做得最用心的，房子看着也不错，对edge楼样板间的原生态水泥地板尤其印象深刻，觉得隔音无敌了。不过它家网上差评挺恐怖的，价格也贵了点。
Assembly row和Wellington有几家公寓临时预约没成功，所以没看成。那边虽然生活会比较方便，但对我们而言上班的那位通勤时间有点长，并没有很想住那边。Malden就更不用说了。

接下来说说房东自己管理的condo，这也是我们第一次考虑租私人condo，结果只能算差强人意。因为我们看房时距离入住还有比较长一段时间，所以时间合适的私人condo都是有租客住在里面的，房子状态普遍不是很好。虽然房东都会承诺入住前会修理、清洁blabla，但我们还是不无担心，而且有的房东还是远程出租，沟通起来只怕会更加麻烦。另外，我们还遇到了私人房源虚报数据的情况，一套在zillow上标称有1000sqft的房子，我们通过查房产税信息，发现实际只有800sqft不到。然后还看了几套现在vacant的房子，相对而言会更放心一点，毕竟所见即所得，但房东愿意空置等我们2个月的可能性并不大，如果真愿意等，也间接说明房子有或多或少的缺点，并不十分理想。

最后说说我们最终选定的由专业公司管理的公寓楼。这种和apartment building的区别在于没有leasing office，没有doorman/concierge/security，没有人帮你收包裹，普遍没有附加设施（健身房、lounge、courtyard等等），房龄普遍比较老。跟私人condo比，优势在于有专业的公司管理，房子维护得比较好，东西坏了修起来比较快。它的优点是我们看重的，不足是我们可以接受的，我们的倾向性也就自然而然了。这种房源跟私人condo差不多，通过中介约看房，看的就是将来租住的那套。
.google  и我们看中的是同一个中介代理的同一家公司管理的差不多位置的3套房，都在coolidge corner，闹中取静，步行10分钟距离内有地铁站、cvs、trader joe’s、日本超市和很多餐馆商店，上班走路25分钟，开车/骑车10分钟以内。最后定下的那套是一个2B1B，1000sqft左右，有一个decent的阳台，车库车位，月租2800+，没有中介费，第一年免一个月，包水、暖和parking，缺点是厨房老旧小，没有in unit landury，位于一楼采光稍差。总而言之，算是租到了一套相当满意的房子啦。

完结，撒花。

谢谢观看，祝大家都能租到满意的房子！

0014315 发表于 2021-4-30 09:46
波士顿2800包水暖停车？那我就能想象出房子的整体质量

这，您大可以展开想象的翅膀，毕竟谁也拦不住对吧

您觉得这个价格租不到好房子，可以理解，但不一定是事实。当然，我也不能打包票说我们定的这个就一定是好房子，毕竟我们也就匆匆看了十几分钟，跟里面的住户稍微交流了一下而已。

至于为什么价格会低于您的预期，我可以试着跟您分析一下，不一定全面，不一定正确，毕竟我们也不是专业人士
第一，受covid的影响，大城市城区内的出租房市场，尤其是apt/condo一直低迷。不过随着疫情好转，尤其是学签开放，估计后面会有起色
第二，原帖里也提到，大波士顿地区，尤其是地铁通勤范围内的出租房主力是学生，9月1号起租的房源占大部分，6-8月的房源少，但租金相对也便宜。我在找房的过程中看到不止一个房源根据起租时间不同，月租差别很大，比如6月入住的租金是2500+/月，每推迟一个月入住，月租金加1-200，到9月时入住月租就已经3000+了
第三，我们这次比较感兴趣的房子都是没有fancy的附加设施，也没有on site的工作人员，相对而言，维护成本还是人力成本都应该会少不少，相应的租金也会低一些
第四，我们定的房子对租户要求相对较高，不接受本科生申请，要查信用分、收入，需要提供（前）工作单位和（前）住址，感觉比较看重的是租客质量和稳定性
第五，包暖气是本楼一楼住户的一项privilege，因为楼里baseboard的制暖系统冬天需要强制运行以保证大楼的供水管道不被冻爆，一楼的住户因此获益，其他楼层的租户是没有的

我们选中的这栋公寓楼是建于70年代的混凝土建筑，在大波士顿地区应该算是正值壮年，一直由一家大型地产公司管理至今，除了layout，主要是厨卫相对过时之外，并没发现有其他明显硬伤。
另外我们还有2处比较喜欢的楼盘，分别是一个3年新的准新房和一个约10年新的次新房，都是好房子，也都有不尽如人意的地方。
3年新的那栋楼有几套都在招租，租金在2900-3200之间，包水、extra storge和车库parking，2B2B，1000sqft左右，layout相当不错，也很安静，缺点是室内closet不大，位置稍偏。
10年新的那栋也有2套可选，3400-3500/月，包车库parking，2B2B，1300+sqft，还有一个超大patio，layout也很棒，且安静，缺点是位置稍偏以及价格稍高。当然，价格高不是它的问题，是我的问题。

总之，我想说的是，大波士顿地区的房子是贵，但舍得花时间做功课，又愿意适当妥协的话，还是能找到相对满意的房子的

多谢楼主总结。多说一句如果在找 SFH独栋 或者 TH 的房子，记得问一下冬天的heating是gas，electricity还是oil。gas设备装起来贵，但是monthly bill最便宜，electricity居中，oil的monthly bill最贵（oil是在tank快用完之前 约service people上门来refill）

真的很详细，谢谢

alpha06 发表于 2021-4-30 05:36
多谢楼主总结。多说一句如果在找 SFH独栋 或者 TH 的房子，记得问一下冬天的heating是gas，electricity还是 ...

如果是老房子的话，冬天记得检查下窗户，很多老窗户被大风吹后回有些缝隙，检查之后、趁早再把窗户关紧些。。。

alpha06 发表于 2021-04-29 14:37:47
如果是老房子的话，冬天记得检查下窗户，很多老窗户被大风吹后回有些缝隙，检查之后、趁早再把窗户关紧些。。。

这种有weather stip，专门堵窗户缝。

补充内容 (2021-04-30 07:37 +08:00):
weather strip

波士顿2800包水暖停车？那我就能想象出房子的整体质量

0014315 发表于 2021-4-30 09:46
波士顿2800包水暖停车？那我就能想象出房子的整体质量

意思是价格太低，房子整体质量不会太好吗？

alpha06 发表于 2021-4-30 05:36
多谢楼主总结。多说一句如果在找 SFH独栋 或者 TH 的房子，记得问一下冬天的heating是gas，electricity还是 ...

经验之谈，这条也非常适用于买房的情况

在找房的过程中并没有遇到符合我们条件的th或sfh，感觉波士顿和brookline出租房市场上带车库（棚）的sfh和th实在太少了

至于下面提到的隔热的问题，实地看房基本能看出个一二来，我们对隔音的要求挺高的，这也是我们几次搬家都会特意请假去实地看房的原因，而我们朴素的逻辑是隔音好的隔热应该不会太差，前几次的租房经验也印证了这一点

因为疫情波士顿租房市场伤得厉害，我们去年租的1b1b后来降价500刀为了留住租客，很多公寓楼都房租减价了或者减免一个月两个月的房租啥的…楼主预算3600完全妥妥的～