纠结于是否买Townhouse，敬请赐教

最近看上MA的一个学区Townhouse 2bed 1.5bath，非常纠结于是否要下offer，真诚请教。
这个Townhouse list价格在购买区间内，但也要几乎花光所有积蓄，估计接下来两三年手头也很紧。
本来是想做小孩学区房，但家里老大不是很喜欢住Townhouse，买了后估计也会出租，所以更多关注投资收益。如果不买townhouse，买single family估计要等个几年了。
本地Townhouse升值空间不大，该房子二十年前和现在的价格增值在40%+左右，按这个趋势5年后卖出去，差价预计只能抵掉中介交易费用
因为在学区出租应该没有问题，租金可能不能cover HOA、利息、修缮等整体支出，但差异不大，一年下来估计要自己补贴3k左右
1.这是第一套房子打算按primary home贷款，但如果出租后各种HOA，还贷（利息+本金）、修缮、保险等支出不知能否抵税，如果都报Tax Return报税有没风险？ 如果能抵税也算收益吧
2.按上述考虑，假设5年后卖出去，不知如何预估收益？当然自己也要花不少精力，这个投资值得吗？
希望有经验的朋友不吝赐教！

cececece 发表于 2021-7-18 12:11
卖房子前5年内自住两年以上，每人可以有25万capital gain免税，夫妻两人就是50万

关于夫妻双方自住房有50万Capital Gains Exclusion这点，其实比较复杂，并不是简单的说只要卖房前5年内自住2年就可以了。举个例子，如果2010年100万买了一套房子，2030年卖房时候时候是150万：

1. 如果一开始买的时候是自住用途：

• 如果一直自住直到2030年卖房，自然可以完全拿到50万豁免额度。
• 如果一直自住到2027年，然后出租，在2020年卖房，满足了卖房前5年内自住满2年，可以完全拿到50万豁免额度。
• 如果自住3年到2013年，然后出租15年直到2028年，然后搬回去自住2年，这种情况下只能按比例拿到 5/20*50万=12.5万的豁免额度，因为20年里只有5年自住期间可以享受增值免税额度。
• 如果自住3年到2013年，然后出租12年直到2025年，然后搬回去自住2年到2027年，然后又出租3年到2030年卖房，这种情况下可以按比例拿到8/20*50万=20万的豁免额度。这是因为最后一次出租的3年是你的grace period。
  

  
2. 如果一开始买的时候就是投资房用来出租：

• 出租到2028年，然后搬回去自助到2030年卖房，那可以获得2/20*50万=5万的豁免额度。
• 出租到2025年，然后搬回去自助到2027年，然后又转为出租3年直到2030年卖房，那可以获得5/20*50=12.5万的豁免额度。
  

总体来说，最简单的理解就是每次自住2年后的3年内属于IRS给你的grace period，让你可以妥善安心卖房，这段时间内卖房可以把最后这段小于等于3年的出租期也折算进你自住房的豁免时间，但并不是说你可以反复自住2年出租3年无限使用，而是只有最后一次才可以qualify。这也就是说，如果你的房子一开始就是投资出租房，如果出租了3年，再回去自住2年然后卖了，那你只能获得2/5的增值exclusion而不是5年增值全部的免税额度。
更具体的解释和例子可以看这个：https://www.kitces.com/blog/limi ... al-gains-exclusion/

三层TH找罪受，还不如三倍QQQ

不懂，非自住，没有现金流，没有升值空间，为什么要买？买房总要有个理由吧

lz应该自己心里已经有答案了吧，你说是买来做投资目的的，又说当地TH增值潜力不大，5年内卖了最多不亏本，何况现金流都是负的，这样的投资房买来干嘛…

另外你说你要按primary home来贷款，那你第一年内就不能出租，否则属于mortgage fraud，银行有专门部门会查的，查到的话轻则让你立刻把剩下的贷款马上付清，严重的话我也不知道了…所以如果想好要立刻出租的建议不要抱有侥幸心理还是按inveatment来贷款

至于你说的hoa，保险，维修等能不能抵税的问题，这部分作为你房子的cost，可以抵扣你租金收益部分，如果cost大于租金收益，那如果你是real estate profession (irs规定每年720小时以上花在real estate上)，是可以抵扣你其他收入的，否则的话只能carry over到你下一年的房产cost里，可以一直滚雪球到最后卖房增加你的cost basis

tonyxug 发表于 2021-07-18 10:38:57
lz应该自己心里已经有答案了吧，你说是买来做投资目的的，又说当地TH增值潜力不大，5年内卖了最多不亏本，何况现金流都是负的，这样的投资房买来干嘛…

另外你说你要按primary home来贷款，那你

有时人需要拍醒。
如果真作为primary home自住，五年后卖出收回期间交的各项利息、本金，是否相当于就是免费住了。这么计算有问题吗？

badtoughguy 发表于 2021-07-18 10:27:27
三层TH找罪受，还不如三倍QQQ

我也喜欢Ranch，使用效率高

Laojiang 发表于 2021-7-18 10:49
有时人需要拍醒。
如果真作为primary home自住，五年后卖出收回期间交的各项利息、本金，是否相当于就是 ...

自住的话我觉得还是要更关注本身对房子的喜欢程度以及实用性，看你的描述说家里人不是很喜欢，所以其实还是互相协商看看比较好。

单纯说五年后卖出是否相当于白住，但是你还要考虑到你的downpay如果没有用来买房用来投资别的地方是会产生其他收益的。另外作为自住房，你的利息部分（不超过75万贷款部分）一般是可以直接当年抵扣收入的，这个也算是个好处吧。这点就跟投资房不同，投资房这部分只能像我前面说的作为expense而claim在schedule E上。

我买过TH，三年也涨了40%，挺满意的。TH主要是新以及方便，对年轻的上班族来说真的挺合适，也不用管院子

卖房子前5年内自住两年以上，每人可以有25万capital gain免税，夫妻两人就是50万