（更新）湾区房产经纪人永远不会告诉你的真相（卖房合同篇）

按版上大佬的指点，更新了一下， 希望大佬多发些帖子（不是回复），给韭菜们科普湾区地产知识， 揭发地产内幕
哪里写错了，欢迎指正。

之前写了2篇房产经纪人不会告诉你的真相：

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-716008-1-1.html
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-735454-1-1.html

这里说几个卖房合同过程中卖家经纪人不会告诉你的真相


1. 有几种不同卖房的合同
最常见是 独家代理， 就是不管是谁找的买家（包括自己找的），把房子卖掉了， 佣金都归卖家经纪人，湾区绝大多数卖房合同是这种。
还有一种是open listing, 就是几个卖家经纪人竞争，谁找的买家，佣金归谁，基本没有经纪人做这个。
另外一种是 net listing, 就是卖家设定一个价格，成交价格超过这个设定价格部分，做为佣金全部归卖家经纪人。
这种有时候会用，如果设定的价格太高，就比较考验经纪人的水平， 但是卖家经纪人有本事卖的更高的，就赚的更多。
但是如果设的太低，比如设了100万， 最后200万成交，经纪人赚100万， 就会出现卖家心里极度不平衡的情况。


2. 卖房合同上的合同过期日期
这个是合同最重要的之一， 合同过期日期一定要填的。
卖家经纪人一般希望合同时间越长越好，有些黑心经纪人会要签半年或者一年。
但是合同时间短对卖家有利， 如果对卖家经纪人不满意， 时间一到就可以换人卖。
比如湾区是卖方市场，一般房子从准备到上市， 到Close， 三个月可以完成了。
就是因为卖房合同有过期日期，所以卖家经纪人会希望房子越快卖掉越好，
最害怕的就是法律纠纷 导致房子不能及时卖掉， 所以卖家经纪人一般都不希望卖家买家因为押金纠纷走法律程序。


3. 卖房合同上的listing price（不是Redfin上的）
以前这个是合同中最重要的部分，这个价格决定了经纪人是否能拿到佣金。
只要房子收到了超过这个价格的Offer，不管卖家接受与否， 卖家经纪人就有权拿到佣金。
但是2013年后， 卖房合同更改了这部分（https://propertyid.com/article/v ... nt-changes-conditio）
现在这个价格已经没有任何用处了，想写多少写多少， 100万的房子写200万也可以， 500万也可以， 这个价格买家看不到。
这个价格不是Redfin上面的上市价格, 100万的房子上市价格可以写成90万，跟卖方合同上的价格没有任何关系


4. 湾区中国经纪人卖房收多少佣金（不包括给买家的）？
因为湾区房价高， 一般Redfin收 1% ， 很多华人Broker经纪人收1% 到1.5%, 非华人broker经纪人会收2% 到 2.5%
Compass 经纪人一般会收2.5%。
收费有时也会根据房子类型，地点，新旧程度， 房市好坏等变化。
很多收佣金2.5%的经纪人会说自己收的高， 因为会卖的更高。实际上能卖多高跟市场火热程度更相关。


5. 卖家如何决定给买家经纪人多少佣金？
给买家经纪佣金多少是卖家决定的， 想给多少就给多少， 可以给1%， 可以给5000 或者10000
湾区一般是给2.5%（新建房给的少一些）， 目前绝大多数人买房都找经纪人， 所以这个钱不能省。
给买家经纪人佣金的少的话，经纪人就会建议自己客户不买你的房子， 也不会带客户看你的房子。
按百分比给买家经纪人佣金的好处是，成交价越高， 买家经纪人赚的越多，买家经纪人就会想办法让客户使劲加价买了。


6. 卖家卖房过程中由于计划改变不想卖了还需要付经纪人佣金么？
以前是需要的，只要合同签了， 在合同截至日期前，只要卖家经纪人收到了比合同上listing price 高的Offer，那卖家经纪人就有权拿到佣金。

在2013年后， 卖房合同更新了一下 （https://propertyid.com/article/v ... nt-changes-conditio）
现在是卖家可以拒绝任何Offer， 而不需要付卖家经纪人佣金。如果改变主意不想卖房了， 就不接任何Offer。
如果黑心经纪人吓唬你， 说不接offer也要付佣金之类， 那就是在坑你。


有什么问题可以回复，一一解答。
下一篇会讲讲卖家经纪人是怎么把房子以远高于市场价卖掉的
各位码工水平要远高于那些年入百万经纪人，赶紧考个执照， 不要找不如自己的人买卖房了！

macaojj 发表于 2021-8-2 00:42
谢谢二位讨论。。。那合同里这个价格存在的意义是什么？挂出来的价格我还能理解，让买家可以用来filter， ...

合同里的价格就是挂出来的价格，合同里写1.5就是表示授权agent给你挂1.5出来
如果市场变化要挂一个不同的价格，需要签modification of listing来修改合同

macaojj 发表于 2021-8-2 00:42
谢谢二位讨论。。。那合同里这个价格存在的意义是什么？挂出来的价格我还能理解，让买家可以用来filter， ...

https://en.wikipedia.org/wiki/Listing_contract
为什么卖房合同上会有 Listing Price？

这个之前是为了保护房产经纪人的

比如房产经纪人为了卖你的房子，做了很多工作， 花了很多时间，

但是如果你突然说不卖了？ 谁付经纪人的佣金？

所以会有这个Listing price, 只 要经纪人帮你拿到在listing price 以上的 offer 了 ， 就有权利拿到佣金

但是加州现在改了这个， 客户想不卖就不卖了， 不需要补偿卖房经纪人损失时间和精力。

"现在这个价格已经没有任何用处了，想写多少写多少， 100万的房子写200万也可以， 500万也可以， 这个价格买家看不到"

当然不是，那个价格可以改，不意味着你可以随便写。那个就是挂在网上的价格，每次改要签modification of listing form

签合同的时候一般listing agent都会告诉你，那个不是最终价格，后面可以看市场情况调整。比如签的时候写1.5，后面一个月市场情况有变化决定改挂1.6，就签一个那个表改成1.6。不签那个表直接改价格是不行的，挂的价格必须跟合同一致
合同签500万实际挂出来100万是不行的

好贴，楼主太牛了

快出下一篇吧！

sfbayhome 发表于 2021-08-01 20:13:00
"现在这个价格已经没有任何用处了，想写多少写多少， 100万的房子写200万也可以， 500万也可以， 这个价格买家看不到"

当然不是，那个价格可以改，不意味着你可以随便写。那个就是挂在网上的价

谢谢二位讨论。。。那合同里这个价格存在的意义是什么？挂出来的价格我还能理解，让买家可以用来filter，合同里再写一个干啥呢？

sfbayhome 发表于 2021-8-1 20:13
"现在这个价格已经没有任何用处了，想写多少写多少， 100万的房子写200万也可以， 500万也可以， 这个价格 ...

这个有没有出处啊？listing agreement上也没有明确说明

很多例子里面 这个价格 跟 redfin 上价格都不一样。

https://en.wikipedia.org/wiki/Listing_contract
为什么卖房合同上会有 Listing Price？

这个之前是为了保护房产经纪人的

比如房产经纪人为了卖你的房子，做了很多工作， 花了很多时间，

但是如果你突然说不卖了？ 谁付经纪人的佣金？

所以会有这个Listing price, 只 要经纪人帮你拿到在listing price 以上的 offer 了 ， 就有权利拿到佣金

但是加州现在改了这个， 客户想不卖就不卖了， 不需要补偿卖房经纪人损失时间和精力。

allenhouse1 发表于 2021-8-4 22:48
这个有没有出处啊？listing agreement上也没有明确说明

很多例子里面 这个价格 跟 redfin 上价格都不 ...

redfin price = MLS price = 合同上listing price
合同上 The listing price shall be: xxx 已经很明确了吧？就是挂出来的价格

改价格的表叫Modification of Listing, Buyer Representation or Other Agreement，搜一下就找到了
上面有 the listing price shall be changed to ...

总之那个价格不是乱填的，那个是授权agent在mls上以那个价格挂出来