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[投资民用地产] 谈谈投资房section 8 vs 平租租客

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楼主坐标德州dfw地区,正职码农,最近两年陆续在dfw和austin下手了几套自住房和投资房。操心体质,基本上所有房产投资从看房,做市场分析,谈价格,到最后找租客出租都是自己做。在austin还曾被builder和lender坑了一把也找了律师和builder来回切磋,不过这个是后话以后如果有机会再和大家分享。

今天主要是之前做s8(section8)出租在地里和google中感觉能找到的信息还是太少,所以来给大家分享一下自己的经验以及踩过的坑。

section8简介
相信地里还是有很多同学不太了解这种租房方式,简单来说s8就是政府出台的一个帮助低收入家庭得到住房的program,根据不同家庭收入和情况给不同额度的每月补助来帮助这些家庭住到合适的房子。具体的s8 elibibility官方网站有,作为一个landlord需要知道的就是选择s8出租要面对的租客群体经济收入和整体质量较低,因此大部分情况下都会被认为是一种风险相对较高的出租方式。从流程上来说,一般的平租流程s8照走,比如说application和contract之类的,但是相对于平租s8需要多一环政府的介入,具体来说就是会需要在政府方面作为一个landlord进行注册,通过政府housing authority的房屋inspection等,流程走完之后就可以愉快签约进入contract了。关于s8 listing目前主要的网站就是https://affordablehousing.com/(最近刚改名以前叫gosection8),list上去之后会自动关联到zillow让更多租客看到,同时网站我个人推荐买一个premium会员,因为可以置顶你的listing,boost listing per 24 hr,另外一个很重要的就是可以看到很多系统自动match的租客信息,可以直接通过电话联系合适的租客。用完之后随时也可以cancel,当然如果你房子非常好location很棒也许不用这些feature也能租的很快。大概的出租流程基本上就是这些了,下面分享一下楼主经验中s8相比于平租的优缺点和一些踩过的坑

section8 vs 平租优缺点
Pros
1. 租金一般高于市场价: 整体来说政府给s8租房评估的fmr(fair market rate)也就是租金要高于平租,以dfw地区为例s8租金会高于平租300-800之间,这样的话在大部分情况下roi能有可观的提升。
2. 不用催租,政府每月direct deposit打租金,非常准时省心
3. 租客比较稳定,一般很少搬家会续租

Cons
1. 找租客过程比较操心:楼主的数据点s8租客比起平租租客整体来说没有那么靠谱,爽约放鸽子ghosting等情况屡见不鲜,所以约看房过程中一定要二次确认,prioritize防止浪费自己的时间。也可以找公司listing,费用会高于平租,大概都是要charge一个月租金。

2. 市场需求小于平租,出租时间可能延长,空置率对应提升:除了找租客用时,政府processing也会有delay,碰到不好的officer能拖半个月一个月,这个只能自己多push,escalate到director要求换case worker之类的
3. 政府要求多:涨租金需要申请,inspection还是比较严格的,会测试全屋电力供应,各电器是否work(冰箱烤箱水温统统都会测!),还有就是会严格按照各州租房的法律来德州这边的话会要求装一些额外的lock和peep hole之类的
4. 潜在风险大于平租:有存在s8租房被租客有意或无意破坏的情况。个人认为大部分可以通过细致的background check和interview筛选避免,目前我的s8租客也没有给我造成任何麻烦,甚至比某些平租的租客还省心。而且如果租客蓄意破坏也有可能被s8取消资格,正常人一般都不会铤而走险

虽然cons列的比较多,但个人认为1和3是比较容易克服的困难,2的话如果有多套房s8尽量在旺季做即可,4的风险也可以一定程度规避,总体而言做好租客筛选也是一种不错的出租方式。另外,楼主也把自己刚做s8时曾经有过的一些疑惑做了个小faq,希望能给想了解这个租房方式的同学一些quick answer,少走一些弯路。

section 8租房FAQ
1. 赶租客会不会很麻烦:大部分realtor都觉得eviction很麻烦,但是官方来说如果租客不交自己那部分租金,或者违反一些lease条款毁坏房子都是可以evict的,具体流程楼主木有经验也希望以后也不要有机会给大家介绍 :)
2. 房租价格调整:可以调整房租,但是不能说涨就涨,需要先取得政府批准
3. 是否可以同时出租s8和平租:应该没有法律限制这个,但s8 listing price一般比较高平租租客不会感兴趣,倒是有很多case是s8租客直接找到平租的房子问是否接受s8的
4. 房租如何确定:政府每年出fmr表,这个表的意义就是给了每个zipcode下不同bedroom数的租金指导价,一般来说不能超过规定金额。但是要注意,这个金额是房租+utility所以实际纯房租要低于这个金额,同时政府不一定会按照listing price给房租。比如说某个地区4b fmr是3000,你的房子listing price是2600,fmr中可能utility要占300,所以实际纯房租限额是2700。然后如果你的房子小政府可能通知你的listing price太高,他们只能定价2500,这样最后政府每月掏的钱是低于fmr的,但一般来说不会低太多。所以也不用想着maximize every cent,给一个合理的愿意接受的报价即可

以上,希望这些内容能给投资房产的大家一点帮助,码字不易,求大家给点大米看面经哈!!如果大家还有什么问题欢迎提出一起讨论~

注:本文内容仅供参考,不构成任何投资建议。


补充内容 (2021-09-13 23:43 +8:00):
第一次被管理员翻牌给米可太开心了哈哈 各位看官老爷走过路过也记得施舍点大米呀 小弟在此谢过😄现在收藏人数比加米人数多不少lol

补充内容 (2021-09-14 03:55 +8:00):
看到别的贴子有同学问我再来补充一个FAQ
5. s8租客自己负责的rent portion怎么打款?
只要租客付了应该是跟政府补助部分全额一起direct deposit打到房东账号的(租客拖欠的情况就不太清楚了,目前还没遇到过)

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barbel617 + 3 很有用的信息!
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 楼主| CowboyCapital 2021-9-13 11:01:41 | 显示全部楼层
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vincentzoe 发表于 2021-9-12 21:51
感谢楼主分享,学习了~可以问一下这个fmr一般是在哪儿找么

fmr是由当地的housing authority决定的 可以组合搜一下城市+housing authority 然后在官方的网站上找找 这是public info一般都会有的~
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concessions 2021-9-13 10:13:20 | 显示全部楼层
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好贴,加米

section 8真的很稳定,疫情期间租客找各种借口不交房租,section 8直接打到账上非常安心,而且疫情期间涨租也没事,只要保证租客的那部分没有变化就行了。

可以租到比市场价高很多这件事我觉得看地区,听说过很多租客跟房东联合薅政府羊毛的案例,西雅图市场价就很高了,反而是政府voucher一年一修涨不了那么多,从钱上面来说未必能多赚,主要是省心,section 8的租客还没听说有不交房租的,因为他们排队等抽签也很辛苦,很珍惜这个voucher。

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 楼主| CowboyCapital 2021-9-16 22:23:47 | 显示全部楼层
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天蓬元帅吃西瓜 发表于 2021-9-13 20:51
怎么做section 8的都是拉达斯,隔壁有个帖子也是达拉斯做这个。

可能因为达拉斯这边s8收益好吧 看其他地方的都说租金没差但是dfw s8确实都高于平租不少
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 楼主| CowboyCapital 2021-9-13 10:41:43 | 显示全部楼层
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本帖最后由 CowboyCapital 于 2021-9-12 21:43 编辑
concessions 发表于 2021-9-12 21:13
好贴,加米

section 8真的很稳定,疫情期间租客找各种借口不交房租,section 8直接打到账上非常安心,而 ...

感谢大佬!省心这点非常同意,真的觉得租客挑好了s8其实比平租更舒心,毕竟经济条件差点的朴实劳动群众很多,而且自己掏两三百就能租3000刀房子的机会谁也不想丢啊。有些真正的赖子一眼就能看出来不靠谱。

关于fmr其实我的数据点确实不太通用,我的观察是德州dfw或austin普遍都高于平租,dfw比austin更好一些,一般都能超过平租300+。另外我个人一般是挑着fmr高的地区做s8,所以确实不是avg都能到这么高的。

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vincentzoe 2021-9-13 10:51:27 | 显示全部楼层
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感谢楼主分享,学习了~可以问一下这个fmr一般是在哪儿找么
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vincentzoe 2021-9-13 12:02:37 | 显示全部楼层
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CowboyCapital 发表于 2021-9-12 22:01
fmr是由当地的housing authority决定的 可以组合搜一下城市+housing authority 然后在官方的网站上找找  ...

好的好的 谢谢楼主的信息~
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FirstAmerica 2021-9-14 01:58:45 | 显示全部楼层
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好贴已加分。

友情提醒两个有风险的坑:一个是状况好的房子,容易被糟蹋了,房子状况可能越来越烂。另一个是政府是跟租客站在一起的,他们会对房子有各种要求,比如修这个那个,房东必须处理。总之就是如果遇到了很坏的section 8租客,很不爱惜房子,还是有麻烦的。所以,对租客还是得挑。
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 楼主| CowboyCapital 2021-9-14 03:46:55 | 显示全部楼层
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FirstAmerica 发表于 2021-9-13 12:58
好贴已加分。

友情提醒两个有风险的坑:一个是状况好的房子,容易被糟蹋了,房子状况可能越来越烂。另一 ...

感谢大佬 :) 希望大家都能遇到省事的租客!
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suzu93 2021-9-14 07:40:07 | 显示全部楼层
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谢谢lz从另一个帖子回复我到这边,受宠若惊哈哈
小白再问两个问题:
1.如果租客破坏房屋,这个政府会垫钱帮修还是租客自己掏腰包修还是房东扣押金呢?
2.美国好像有个家暴法就是被DV的女性不能被evict的。不知道lz看过这个法没有。比较异想天开会不会有人说自己被DV了就不从房东的房子里搬出去了?
3.lease都是一年一签吗?比如说租客想续签,即使政府站在租客一边,一年到了房东还是可以不续签的对不对
4.好像如果续签每年租金涨幅不能超过5%(我不太确定)。可以和现有租客不续租然后涨价超过5%另打广告吗?
5.lz能简单说一下什么demo的s8适合出租呢?一般面试都是考察哪些呢?

谢谢啦~~~~~~~
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lilyvalley 2021-9-14 07:52:32 | 显示全部楼层
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学习了,有没有人有南湾s8 经验?
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