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[贷款] 马上就加息了，需要买点吗

 
房地产 贷款
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准备敲定贷款了，结果这一周突然利率增加到了3.35%。2022，2023 马上逐步加息，估计近3年找不到一个好的refinance 时间点。所以想请教大家一下，对于可预见利息增加的情况下，买点是不是一个值得考虑的选项？ 谢谢大家，集思广益。

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ReadingEveryDay 2022-1-7 22:15:25 | 只看该作者
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本帖最后由 ReadingEveryDay 于 2022-1-7 07:17 编辑

书里反正推荐的是 与其 利息低的时候买贵了 不如利息高的时候买，因为总价低点儿，税基也会低点儿，而且总会有机会再refi的

实际操作来说 需要找个平衡点： 一般refi比purchase高0.5到1个点吧如果加息 导致 房价便宜20万 带来的还款额下降 超过 利率上涨 0.5%~1%带到来的还款额上升 就不买

另外一点考虑就是
不满意的房子不要强行买
加息会导致更多卖家出货（预期见顶），横盘时期买了 之后碰到更满意的房子差不多的价格，多少会后悔

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cyt888 + 1 很有用的信息！
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ReadingEveryDay 2022-1-7 22:31:51 | 只看该作者
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本帖最后由 ReadingEveryDay 于 2022-1-7 07:56 编辑

简单找了一下Sunnyvale 这几年的中位数房价走势
https://www.redfin.com/city/19457/CA/Sunnyvale/housing-market

和现在比较相似的时间点大概是17年5月：房价疯涨过一段，加息前期，半年后17年11月开始缩表
可以看到之后有过一个dip， 但是后来又拉升了一波，到18年Q1，Q2

19年的回调基本上又回踩到17年的低点了，但是依然不如17年低
所以现在这个回调以后入场可能是一个好的时间点

但是，但是
历史是相似的，但不会简单重复
现在和17年不一样的是：
- 17年当时湾区local积累的购买力一直没有得到有效释放（12年FLAG就大规模招人了）
- 17年通胀还比较温和，全美的就业数据并没有很好，所以加息也不是很猛，现在通胀上了天，岗位远大于劳动力人数，就业形势大好，所以美联储会不会更鹰不好说，17 dip之后18年又开始拉升，显然是大家发现美联储的加息效应不如本地的momentum来的猛，现在 加息缩表力度 vs 湾区本地购房 momentum 应该是前者更强了，后者 更弱了，所以有没有类似18年那次的拉升还不好说。另外18年的拉升个人觉得还有一些偶然因素，当时有个网站把国内的资金偷偷运出来抢房，后来那个网站被查封了。现在也不知道有没有类似的搅局者出来。

但是有一点：17年5月肯定不是一个好的入场时间，现在有了加息+缩表预期以后，房价应该是不会再往上拉升了，至于什么时候掉头向下，还需要双方博弈一段时间



补充内容 (2022-01-08 14:53 +8:00):
加个今天下午刚做的笔记：

https://www.youtube.com/watch?v=PDQ-lvgbO8s

2013年底传要进入taper
2014年Taper开始到2014年10月结束
隔了14个月，美联储才开始加息，加息22个月
2017年11月开始缩表
一共花了46个月完整整个周期

本次taper从2021年11月开始，到2022年3月结束
3月底可能会加息 （估计只要3月份股市不大跌，就会加息）
然后就会缩表

过去46个月完成的事情，这次美联储打算用4.6个月完成，是十倍速的速度来完成这个动作，所以市场才这么恐慌


科技股去年其实已经开始轮动下跌了，只是靠苹果撑着，这点更18年下半年股市有点像

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2mu6fen 2022-1-7 17:27:28 | 只看该作者
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提醒一点，大多数lender要求refi要比现有利率低至少0.25才能做，如果你这次买点把利率降到3，下次降息后如果无法no point no fee做到2.75，你可能很尴尬，要么看着别人2.875眼馋，要么再次买点才能refi，但如果你利息是3.35，到时候直接no point no fee做到2.875。
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hahadaxiao 2022-1-7 15:37:07 | 只看该作者
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利率都是有周期的啊，不会一直涨啊。反正贷款都是随时refinance的啊，不会被利率绑住吧
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iresss 2022-1-7 16:21:46 来自APP | 只看该作者
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赶紧定 可以预见的未来里只会更高
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freeguy 2022-1-7 21:08:41 来自APP | 只看该作者
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2mu6fen 发表于 2022-01-07 01:27:28
提醒一点，大多数lender要求refi要比现有利率低至少0.25才能做，如果你这次买点把利率降到3，下次降息后如果无法no point no fee做到2.75，你可能很尴尬，要么看着别人2.875
谁说的要低0.25才能做？
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落尘无痕 2022-1-7 22:47:14 来自APP | 只看该作者
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ReadingEveryDay 发表于 2022-01-07 06:31:51
简单找了一下Sunnyvale 这几年的中位数房价走势
https://www.redfin.com/city/19457/CA/Sunnyvale/housing-market
你应该当时没有在market里吧。17一年没有dip，只是涨的少和多的区别，17年5月进入的人基本在19年的地点也没有亏，真正跌是在18年6月开始。
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ReadingEveryDay 2022-1-7 22:52:08 | 只看该作者
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本帖最后由 ReadingEveryDay 于 2022-1-7 07:53 编辑
落尘无痕 发表于 2022-1-7 07:47
你应该当时没有在market里吧。17一年没有dip，只是涨的少和多的区别，17年5月进入的人基本在19年的地点也 ...

数据不会说谎，个人的观察受区域时间限制
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小黑屋881 2022-1-8 01:42:17 来自APP | 只看该作者
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ReadingEveryDay 发表于 2022-01-07 06:31:51
简单找了一下Sunnyvale 这几年的中位数房价走势
https://www.redfin.com/city/19457/CA/Sunnyvale/housing-market
Sv这几年有大量新建condo/th，会拉低平均价。这样就不准了。看看cu吧，新房子少。或者只看sfh
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